3月6日(ri)，全國人(ren)(ren)大代表、步(bu)步(bu)高集團董事長王填向十(shi)二屆全國人(ren)(ren)大四次會(hui)議(yi)提交了《關于盡早推出房地產(chan)(chan)投資(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金(REITS)，助力不動產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)證券化的建議(yi)》，從五個方面(mian)把脈我(wo)國現行房地產(chan)(chan)投資(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金，以(yi)推進我(wo)國商業地產(chan)(chan)供給側的改(gai)革(ge)。

　　商業(ye)(ye)地(di)產行(xing)業(ye)(ye)庫(ku)存攀升(sheng)，亟待(dai)轉型

　　根據(ju)國(guo)(guo)家統計(ji)局數據(ju)，2015年(nian)(nian)(nian)前10個月(yue)非住宅商(shang)品房中(zhong)(zhong)，開(kai)發企業(ye)(ye)(ye)已竣(jun)工但未能(neng)出(chu)租或銷(xiao)售(shou)的(de)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(包括辦公樓、商(shang)業(ye)(ye)(ye)營業(ye)(ye)(ye)用房及其(qi)他(ta))已經達到(dao)(dao)2.5億(yi)平方(fang)米，比(bi)2014年(nian)(nian)(nian)同期增長25.1%，是2010年(nian)(nian)(nian)的(de)1.74倍。2015上半年(nian)(nian)(nian)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)20大(da)城市(shi)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)存(cun)量(liang)已經超過(guo)9700萬平方(fang)米，到(dao)(dao)2018年(nian)(nian)(nian),預計(ji)仍然將有6146萬平方(fang)米的(de)可見(jian)新(xin)增供應陸(lu)續(xu)開(kai)業(ye)(ye)(ye)入(ru)市(shi),占現有存(cun)量(liang)的(de)63%。這意味(wei)著在三年(nian)(nian)(nian)內，我國(guo)(guo)大(da)部分城市(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產市(shi)場的(de)存(cun)量(liang)競爭和未來供應壓(ya)力將持續(xu)上行(xing)。

　　我國商業(ye)地(di)產(chan)目前的庫存(cun)壓力很大程度上源于(yu)過(guo)去三十多年高(gao)速推進的城鎮化導致的供需(xu)失衡。研究(jiu)發(fa)現，在住宅市場(chang)反復調控(kong)的2008-2014年間，辦公樓和商業(ye)營業(ye)用房開(kai)發(fa)投資額分別增長了383%和328%，明顯高(gao)于(yu)住宅開(kai)發(fa)投資的187%。雖然(ran)在早期市場(chang)存(cun)量不足以滿足市場(chang)需(xu)求的時(shi)候(hou)，商業(ye)地(di)產(chan)先開(kai)發(fa)后銷售(shou)的盈利模式(shi)(shi)能獲(huo)得一(yi)定(ding)成功，但是隨著存(cun)量日(ri)益累積，供需(xu)失衡加劇(ju)，這種開(kai)發(fa)模式(shi)(shi)日(ri)益式(shi)(shi)微。

　　中(zhong)國商(shang)業地(di)產(chan)(chan)已經沉淀了巨大的(de)(de)運(yun)營或(huo)者開發(fa)中(zhong)的(de)(de)物業資(zi)產(chan)(chan)，傳(chuan)統投資(zi)杠桿(gan)已然缺失效率，許多開發(fa)商(shang)正在積極探索(suo)尋(xun)求輕資(zi)產(chan)(chan)化運(yun)營，商(shang)業地(di)產(chan)(chan)行業亟待轉(zhuan)型。

　　REITs對推(tui)動商業地(di)產行業轉型升(sheng)級的意義(yi)

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)直(zhi)譯為房地產投資(zi)(zi)信托基金，是一種(zhong)通過發(fa)行(xing)收(shou)益(yi)憑證/股份匯集資(zi)(zi)金，由管理(li)(li)人進(jin)行(xing)房地產投資(zi)(zi)、經營和管理(li)(li)，并將投資(zi)(zi)綜合(he)收(shou)益(yi)分配給投資(zi)(zi)者的證券。

　　房地產投資(zi)信托基金的發展能夠(gou)對商(shang)業地產運營模式(shi)帶(dai)來深刻變化(hua)，能夠(gou)有效化(hua)解當前行業高庫(ku)存(cun)，推動商(shang)業地產行業實現轉型升(sheng)級。

　　首先，房(fang)地產(chan)(chan)投資(zi)信托(tuo)為(wei)商業地產(chan)(chan)開發商提(ti)供(gong)了一種退(tui)出機制，開發商通過將培育成熟(shu)能(neng)夠獲得穩(wen)定租(zu)金(jin)收入的存量資(zi)產(chan)(chan)打包設立房(fang)地產(chan)(chan)投資(zi)信托(tuo)基金(jin)，并在公開市場出售，可實現資(zi)金(jin)的快速回籠，縮短投資(zi)回報周期，提(ti)高內部收益率。

　　其次，房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)是(shi)商(shang)業地產(chan)(chan)行(xing)業運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理(li)水平(ping)升級的催化劑。由(you)于物(wu)業資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)由(you)房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)持有(you)并由(you)房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)選擇管(guan)理(li)運(yun)營(ying)(ying)(ying)企業，管(guan)理(li)運(yun)營(ying)(ying)(ying)企業可(ke)采取(qu)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)經營(ying)(ying)(ying)模式，一方(fang)面物(wu)業所有(you)權的剝離實現(xian)了風險(xian)隔離，運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理(li)權的競爭將(jiang)迫使運(yun)營(ying)(ying)(ying)企業聚焦于提升管(guan)理(li)和服務(wu)水平(ping)，改變(bian)(bian)當前商(shang)業地產(chan)(chan)重資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)、輕(qing)管(guan)理(li)和服務(wu)的現(xian)狀;另一方(fang)面改變(bian)(bian)由(you)于重資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)導致行(xing)業資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)回報率低的問(wen)題，吸引更(geng)多社會資(zi)(zi)(zi)金(jin)投(tou)入。

　　最后，房地產投(tou)資(zi)信(xin)托基金能夠為投(tou)資(zi)者提供優質的(de)固(gu)定(ding)收益投(tou)資(zi)品種，通過分散投(tou)資(zi)方式(shi)控制風險，其份額(e)可以上市流通，流動性(xing)好。

　　我國REITs及(ji)主(zhu)要制(zhi)約(yue)因素

　　2014年9月30日，央(yang)行(xing)(xing)(xing)表態要積(ji)極(ji)穩妥開展(zhan)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)試點。住建部也(ye)表示(shi)(shi)積(ji)極(ji)推進房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)試點。2016年全(quan)國證券期貨監管工作會議(yi)上，證監會主席肖鋼也(ye)表示(shi)(shi)要發展(zhan)企業資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)證券化，研究推出房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)。隨著我國房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業步入(ru)存量時(shi)代和(he)房(fang)(fang)價(jia)長期以來的(de)持續上漲，單個物業交易(yi)所需(xu)(xu)的(de)資(zi)金(jin)體量也(ye)越來越大(da)。資(zi)金(jin)供(gong)給和(he)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業經營(ying)造成的(de)資(zi)金(jin)需(xu)(xu)求之間的(de)期限錯配問題(ti)將(jiang)日益(yi)突出，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)的(de)推出有(you)其內在需(xu)(xu)求;而(er)在宏(hong)觀經濟去(qu)杠桿的(de)大(da)背景下，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)作為在國外快速發展(zhan)并且(qie)運行(xing)(xing)(xing)模式(shi)成熟的(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)證券化品(pin)種，快速推進也(ye)勢(shi)在必行(xing)(xing)(xing)。

　　我國房地產投(tou)資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)基(ji)金(jin)試點啟動較(jiao)晚，尚未得到大規模的發展，一(yi)方面(mian)是由于(yu)我國房地產行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)過(guo)去一(yi)直處于(yu)開發建設階段，投(tou)資(zi)回報率較(jiao)高，各類(lei)資(zi)本涌(yong)入房地產開發行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)，傳統融(rong)資(zi)手(shou)段已(yi)經能夠滿足行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)資(zi)需求;另一(yi)方面(mian)，由于(yu)過(guo)去行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)對(dui)房地產投(tou)資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)基(ji)金(jin)需求并(bing)不迫切，相關法律(lv)法規并(bing)不配套，使得當前商業(ye)(ye)(ye)(ye)地產面(mian)臨庫存壓力困(kun)境、需要房地產投(tou)資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)基(ji)金(jin)這一(yi)工具(ju)實(shi)現輕(qing)資(zi)產運營、推動行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型升級時，卻受到各類(lei)限(xian)制。

 　　目前(qian)市場上已經出(chu)(chu)現的為(wei)數不(bu)多(duo)的“類(lei)(lei)REITs”產(chan)品，但是只能通過私募發行、多(duo)SPV結構、多(duo)重增信(xin)等手段降低發行成(cheng)本。這些(xie)方(fang)法(fa)使得當前(qian)的“類(lei)(lei)REITs”產(chan)品交易(yi)結構復雜，合格投(tou)資者門檻(jian)高，募集資金來(lai)源單一，無法(fa)實(shi)(shi)(shi)現物業權益的真(zhen)實(shi)(shi)(shi)出(chu)(chu)售和與原始權益人的破產(chan)隔(ge)離，最終導致(zhi)其份額名為(wei)證券實(shi)(shi)(shi)則毫無流動性，募集資金來(lai)源也(ye)未(wei)脫離銀行體系，并未(wei)真(zhen)正發揮(hui)房地(di)產(chan)投(tou)資信(xin)托基金的作用。

　　產(chan)生上(shang)述扭曲現象的(de)(de)(de)(de)一個主要(yao)因素(su)，是(shi)當前稅(shui)(shui)收(shou)制度(du)使得(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基金(jin)需(xu)(xu)(xu)背負不(bu)合理(li)稅(shui)(shui)賦，導致(zhi)發(fa)行成本高企。由于我國(guo)尚(shang)未針對房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基金(jin)作出(chu)明(ming)確(que)的(de)(de)(de)(de)征(zheng)稅(shui)(shui)規定，根(gen)據(ju)現行稅(shui)(shui)法，我國(guo)發(fa)行的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基金(jin)面臨雙重課稅(shui)(shui)問題(ti)，主要(yao)表(biao)現為:在(zai)(zai)(zai)設立(li)階(jie)段,受(shou)(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)(ren)需(xu)(xu)(xu)要(yao)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)包括契稅(shui)(shui)、印(yin)花稅(shui)(shui)等(deng)(deng)在(zai)(zai)(zai)內的(de)(de)(de)(de)一筆稅(shui)(shui)款(kuan);在(zai)(zai)(zai)存(cun)續環節(jie),受(shou)(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)(ren)管(guan)理(li)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)財產(chan)獲得(de)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)受(shou)(shou)(shou)益(yi)以及發(fa)行房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基金(jin)所獲收(shou)益(yi)需(xu)(xu)(xu)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)所得(de)稅(shui)(shui),受(shou)(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)(ren)再將收(shou)益(yi)支付給受(shou)(shou)(shou)益(yi)人(ren)(ren),受(shou)(shou)(shou)益(yi)人(ren)(ren)還需(xu)(xu)(xu)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)所得(de)稅(shui)(shui),期間還需(xu)(xu)(xu)要(yao)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)印(yin)花稅(shui)(shui)和(he)營業稅(shui)(shui)等(deng)(deng);在(zai)(zai)(zai)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)終止(zhi)環節(jie),受(shou)(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)(ren)將房(fang)(fang)(fang)產(chan)交予受(shou)(shou)(shou)益(yi)人(ren)(ren),受(shou)(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)(ren)需(xu)(xu)(xu)再次(ci)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)所得(de)稅(shui)(shui)、營業稅(shui)(shui)、印(yin)花稅(shui)(shui)等(deng)(deng),受(shou)(shou)(shou)益(yi)人(ren)(ren)也需(xu)(xu)(xu)再次(ci)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)印(yin)花稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)等(deng)(deng)。在(zai)(zai)(zai)整(zheng)個環節(jie)中,房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)只存(cun)在(zai)(zai)(zai)一次(ci)實質(zhi)上(shang)的(de)(de)(de)(de)轉移,但卻存(cun)在(zai)(zai)(zai)多次(ci)征(zheng)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)問題(ti)。

　　國外(wai)房地產投資信托基金發展經驗(yan)

　　目前(qian)，全(quan)球(qiu)(qiu)已(yi)有20個國(guo)家(jia)和地(di)(di)區相繼推出房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)，并且(qie)有7個國(guo)家(jia)和地(di)(di)區正著手開辟房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)市(shi)場(chang)(chang)。目前(qian)全(quan)球(qiu)(qiu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)的(de)總市(shi)值已(yi)經超過(guo)一萬億(yi)美元(yuan)(yuan)。截至2010年(nian)(nian)(nian)，美國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)總資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)已(yi)由1970年(nian)(nian)(nian)左右的(de)10億(yi)美元(yuan)(yuan)發展到3890億(yi)美元(yuan)(yuan)，40年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)均復合增長率16.08%。截至2015年(nian)(nian)(nian)1月，美國(guo)上(shang)市(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)總市(shi)值達到9594億(yi)美元(yuan)(yuan)。在成熟市(shi)場(chang)(chang)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金(jin)已(yi)被(bei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者視為(wei)股票、債券(quan)、現金(jin)之外的(de)第四類資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。

　　從(cong)國(guo)外成熟市場房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)的(de)稅(shui)(shui)制經(jing)驗(yan)中可以看出，各國(guo)在(zai)發(fa)(fa)展房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)的(de)過程中,多通過免(mian)稅(shui)(shui)或(huo)明確征稅(shui)(shui)環節與(yu)主體的(de)形式(shi),避(bi)免(mian)雙(shuang)重(zhong)課稅(shui)(shui)。以美國(guo)和日本(ben)為例(li)，美國(guo)是全世界房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)發(fa)(fa)展最(zui)為成熟的(de)國(guo)家,其對(dui)于(yu)房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)稅(shui)(shui)收制度的(de)建設也(ye)較為完(wan)善，從(cong)1960年的(de)《國(guo)內(nei)稅(shui)(shui)收法》,到1986年的(de)《稅(shui)(shui)收改革(ge)(ge)法案(an)(1986)》為房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)雙(shuang)重(zhong)課稅(shui)(shui)制定稅(shui)(shui)收減(jian)免(mian)政(zheng)策，美國(guo)通過一系列稅(shui)(shui)法改革(ge)(ge)不斷推動房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)的(de)發(fa)(fa)展;日本(ben)則(ze)堅持房地產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)(jin)設立階(jie)段(duan)征收所(suo)(suo)(suo)(suo)得(de)稅(shui)(shui),而在(zai)運(yun)行階(jie)段(duan)所(suo)(suo)(suo)(suo)產(chan)(chan)生的(de)收益則(ze)計入(ru)受益人(ren)(ren)賬(zhang)戶,一般情(qing)況下受托(tuo)人(ren)(ren)無需(xu)代扣代繳所(suo)(suo)(suo)(suo)得(de)稅(shui)(shui)，在(zai)信托(tuo)終止階(jie)段(duan),委托(tuo)人(ren)(ren)、受托(tuo)人(ren)(ren)和受益人(ren)(ren)三方均不需(xu)要申報(bao)繳納所(suo)(suo)(suo)(suo)得(de)稅(shui)(shui)，對(dui)印(yin)花稅(shui)(shui)、增(zeng)值稅(shui)(shui)等稅(shui)(shui)目也(ye)有相關明確規定，避(bi)免(mian)了對(dui)同一主體在(zai)不同環節的(de)重(zhong)復征稅(shui)(shui)。

　　五條建議助力商業不動產資(zi)產證券化

　　鑒于現有稅收制度(du)(du)是制約房地產投資信(xin)托基金發(fa)展的一個主要因素，借鑒國外的稅制經驗，針對我國建(jian)立房地產投資信(xin)托基金稅收優惠制度(du)(du)提(ti)出以下建(jian)議(yi)：

　　一、建(jian)議(yi)盡早推出房地產(chan)投資信托基金，助推我國商業地產(chan)的去庫存，推進我國商業地產(chan)供給側的改革。

　　二、建議在已有(you)(you)稅收(shou)法(fa)律(lv)的(de)基礎上,積極借(jie)鑒各方(fang)經驗(yan),采取立法(fa)為主、政策為輔的(de)探(tan)索方(fang)式,推動(dong)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資信托(tuo)基金雙重(zhong)課(ke)稅問題的(de)解(jie)決以及稅收(shou)立法(fa)的(de)早(zao)日出臺。但是,與(yu)國(guo)外長期漸(jian)進式立法(fa)不同,我國(guo)需要在現有(you)(you)稅制的(de)基礎上設立專項法(fa),才能迅(xun)速解(jie)決房(fang)地(di)產(chan)投(tou)(tou)資信托(tuo)基金的(de)雙重(zhong)課(ke)稅問題。

　　三(san)、建議對房地(di)產(chan)(chan)投資信托基金(jin)中為(wei)實(shi)(shi)現破產(chan)(chan)隔離而設立的(de)SPV方免除(chu)部(bu)分(fen)稅(shui)(shui)收(shou)。如(ru)免除(chu)進行實(shi)(shi)際經營(ying)的(de)專(zhuan)業(ye)物業(ye)管理(li)公司的(de)契稅(shui)(shui)、印花(hua)稅(shui)(shui)、營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)。

　　四、建議(yi)對(dui)房(fang)地產投資信(xin)托基金中的(de)募集方(fang)實施稅(shui)收優(you)惠政策。如免除發起(qi)人(ren)資產移出環節(jie)的(de)營業(ye)稅(shui)(建議(yi)視同不動產投資)、土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(建議(yi)在SPV最終轉讓資產環節(jie)再交、如果是回(hui)購(gou)情形則(ze)免除)、企業(ye)所得(de)稅(shui)(建議(yi)參照(zhao)特殊企業(ye)重組)、印(yin)花稅(shui)。

　　五、建(jian)議對房(fang)地產投(tou)資(zi)信托基金中(zhong)的(de)投(tou)資(zi)方實施(shi)稅收(shou)優惠政(zheng)策。如收(shou)益分(fen)配時的(de)個(ge)人(ren)所得稅(收(shou)益分(fen)配可視(shi)同一種利息收(shou)入形式)。