在房地產行業，大魚吃小魚的現象越來越多，大公司占據的市場份額也越來越高。 根據已發布的上市房企半年報，房企中前四大公司上半年的市場占有率已快速擴張至8%，而其中帶有央企背景的三大企業完成去年全年成交的比例均超59%。業內分析人士表示，在地價高企、貸款明顯偏向大型房企的背景下，中小型開發商的生存境遇日漸艱難，如果想要生存下去應該加速轉型。
房地產市場集中度進一步提高
數據顯示，至今已公布半年報的55家上市房企中，行業第一集團的前四大公司——萬科、保利、中海、恒大，前6個月累計成交金額的市場占有率達到8%，而在2012這一比例僅為6.9%。
近日發布的《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額從去年的9.10%上升至9.85%。這意味著中國房地產市場的品牌集中度又有了新的提高，市場正處于“洗牌”當中。
大開發商市場份額的擴大意味著中小房企的市場空間在縮減。據中國房地產行業協會預計，未來三年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。
業內人士認為，從當前樓市常態化的調控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地換倉戰略等多方面因素來看，房地產市場集中度進一步提高，新一輪的市場大洗牌運動也勢在必然。
中小型開發商基本缺席土地市場
今年上半年，盡管廣州樓市一片火熱，但中小型開發商的日子并不好過，從供應量來看，主流樓盤中很少見到中小型開發商所開發的樓盤。
事實上，中小開發商在市場無所作為與手中的土地資源不足有著直接關系。記者發現，近兩年來，廣州每次拍地，基本都是大開發商逐鹿舞臺，小開發商甚至連當配角的興趣都寥寥。以近幾年廣州土地供應較多的金沙洲、蘿崗、大學城等區域為例，新推出的土地全部被大開發商拿走，而今年廣州的多宗地王，也全部為大開發商所“制造”。
“目前中小型開發商已普遍告別廣州，奔赴二三線城市開發，這對他們來說是不得已的舉措。”某開發商人士向記者表示，由于大開發商在土地市場上紛紛“補倉”，廣州的地價已經達到了驚人的程度，小開發商別說競爭廣州的土地，就連在廣州周邊的佛山、清遠拿地，都有很大的困難。
除了土地，銀行收緊對開發企業的貸款，尤其是收緊對中小開發企業的貸款。例如去年以來，建設銀行已向全國38家分行下發房地產行業信貸調整的文件，規定“分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款”，同時，“開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。”
專家建議小房企應加速轉型
分析人士認為，如果中小企業沒有辦法解決融資問題，銷售環節也沒有辦法突圍的話，這些企業也許會在市場調控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產行業大洗牌可能會加速。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在當前市場“基本面”好轉的市場背景下，對于資金面不太緊張的中小房企來說，要抓緊時機及時拿地，“換倉”謀求下一輪市場發展機會，否則，就意味著市場機會的喪失
對于中小型房企來說，“船小好調頭”是其一大優勢。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲近日在談到中小房企出路問題時就向記者表示，房地產是一個高度市場化的行業，競爭的過程中必然形成高度集中，但房地產是一個非常廣闊的領域，大房企、小房企可以通過不同結構形式發揮不同功能，避開競爭激烈的純住宅市場，走多元化道路，開發類似于教育地產、旅游地產以及商業地產營運等。
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