從圖1圖2可看出，典型城市的房地產業競爭度和成熟度有如下特征：

 

　　1）區域中心和次中心城市的競爭度和成熟度都較高

 

　　長三角的中心城市上海（樓盤），次中心城市杭州、南京（樓盤），珠三角的中心城市廣州（樓盤）、深圳（樓盤），環渤海的中心城市北京（樓盤），次中心城市天津（樓盤），以及中西部的中心城市重慶（樓盤），次中心城市成都、武漢（樓盤），大都位于或非常靠近第Ⅰ象限（圖1&圖2中藍色陰影部分）。也就是說，這些城市的競爭度和成熟度都處于相對較高的水平。主要原因是這些城市經濟實力雄厚，人口吸附力強，市場支撐強有力，既能培育大型地方房企，又能吸引眾多全國性標桿房企，因此行業競爭度和市場成熟度都較高。

 

　　2）新興熱點城市競爭度普遍較高，成熟度有所分化

 

　　近年來，中西部的重慶、成都、武漢、長沙（樓盤）、西安（樓盤），東北的沈陽，以及珠三角的海口（圖1&圖2中橙色陰影部分），房地產進入蓬勃發展期，成為房地產市場的新興熱點城市。

 

　　從行業競爭看，這些城市的競爭程度普遍較高，重慶、成都、長沙等城市的競爭程度甚至超過絕大部分一二線典型城市。

 

　　而從市場成熟度看，這些城市有所分化。像重慶，由于標桿企業比重很高，且本土和非本土形成分庭抗禮的發展格局，因此市場成熟度較高；而南寧等城市，市場主要還是本地房企主導，外來標桿企業活躍度相對較低，因此市場成熟度也相對較低。當然，部分城市出現過度現象，如沈陽TOP10房企基本全是標桿企業，但本土幾乎沒有，主要原因是市場起步太快，本土房企來不及發育。

 

　　3）貴陽因低競爭度和低成熟度而與眾不同

 

　　在貴陽，TOP10房企的集中度接近四分之三的市場份額，這表明整個行業的競爭非常低。其原因主要是：市場起步期過短，本土企業一直沒有得到有效的發展，實力型房企數量很少；保利、萬科、綠地等全國龍頭標桿企業積極進入，其開發的規模體量，為貴陽眾多本土房企所不能企及。因此，形成了集中高的市場格局。

 

　　而其TOP10房企中，標桿企業的業績占比只有20.75%，其市場成熟度較低。主要原因可能是：去年以來本土房企宏立城通過超級大盤花果園項目的成功運作，成為當年TOP50最大的黑馬，將保利、萬科等全國龍頭標桿企業在貴陽的風頭蓋了下去，標桿企業的占比因此大幅下降。

 

　　4）杭州的金額和面積集中度差異最明顯

 

　　絕大部分典型城市的TOP10房企金額集中度和面積集中度差異在5%以內。但杭州，其金額集中度和面積集中度之差高達17.29個百分點。從圖1&圖2看，杭州TOP10房企的銷售面積位于競爭度和成熟度都較高的第Ⅰ象限，但其銷售金額則位于競爭度相對較低、成熟度較高的第Ⅳ象限。主要原因是：今年上半年，杭州TOP1房企綠城，作為本土標桿企業，僅其1家的銷售額就占到杭州總量的23.55%，使得全部TOP10房企的銷售額占比達到62.9%，所以看起來整個市場的壟斷度非常高，競爭程度較低；但由于綠城主要做高端產品，其銷售面積并不大，只占到杭州總量的12.7%，使得全部TOP10房企的銷售面積占比下降到50%以內，市場競爭度呈現出較高的水平。

 

　　未來典型城市行業競爭度和成熟度提升是主基調，貴陽、沈陽等或會有“異動”

 

　　我們看到，過去兩年，在全國TOP10房企集中度呈現螺旋式提高的同時，典型城市TOP10房企集中度則普遍明顯下滑。但在截然相反的現象背后，反映了同一個趨勢，即：無論是全國范圍，還是典型城市范圍，房地產業的競爭度和市場成熟度都在提升。

 

　　從全國范圍講，行業集中度之所以穩步提高，是因為我國房地產業正處于從壟斷競爭向寡頭競爭發展的階段。這一階段，龍頭房企將以更快的速度成長，因此行業的集中度上升。而且，行業集中度越高，行業競爭也越激烈，市場也更成熟。

 

　　從典型城市范圍講，行業集中度之所以普遍下降，一個原因是近兩年一二線行情回暖，吸引更多的房企將資源投集中投放到一二線城市，使得行業集中度下降；另一原因是全國標桿房企并不會在每個城市均勻地投放資源，這使得很多中小房企也能做到與全國性房企分庭抗禮，因此典型城市更多地呈現出壟斷競爭的發展特征。在這樣一種競爭格局中，隨著競爭的加劇，行業集中度呈下降趨勢，但標桿企業占比會穩步上升，市場成熟度隨之提升。

 

　　基于上述原因，我們研判：1）今后典型城市行業競爭度和成熟度提升將是主基調，但具體在行業集中度和標桿企業占比上會有不同的表現。比如，沿海或區域中心城市，其房地產市場發展已相當成熟，短期內集中度會受到整個行情回暖的影響繼續下滑，而長期內，由于這些城市大都是全國龍頭房企重點深耕的城市，競爭格局預計將與全國市場趨向一致，行業集中度會穩步上升。2）中西部的新興熱點城市，由于經濟和行業發展較沿海相對滯后，其集中度和標桿企業占比將是一個螺旋式上升的過程。主要由于這些城市全國性房企還未或者進入時間較短，而當地企業的品牌影響力較高，城市內的房地產市場將經過兩股勢力的不斷博弈，獲得發展。3）部分城市或許會出現反復“異動”。貴陽、沈陽等新興市場，由于行業大發展的時間很短，往往在本地房企得到充分發展之前，市場就被外來的全國標桿房企所統治，使得整個市場處于過度成熟的畸形狀態。這時，會出現集中度和標桿企業占比都較高的市場格局。隨后，諸如貴陽“宏立城”的本土房企可能會在某個時點發力，這會進一步推高行業集中度，而標桿企業的占比則會大幅下滑。其后，本土房企勢力持續崛起以及全國性房企加大進入力度，行業集中度又開始下降。這樣，經過幾番“異動”之后，最終會出現類似沿海或區域中心城市的市場格局。