香港樓市調查：新盤降價潮“冰封”二手樓市
進入2014年，香港樓市刮起降價風，“崩盤”聲四起。繼長江實業新年首個新盤降價25%開售后，另一大巨頭新鴻基地產2月10日推出一住宅項目也聲稱最高降幅達45%。隨著越來越多樓盤推出大力度折扣，“降價風暴”彌漫香港新房市場。
新盤降價潮來勢洶洶，二手樓市也現“入冬”征兆。美聯物業每月發布的樓價走勢圖顯示，2月份香港二手房成交均價為8797港元/平方英尺，同比跌幅達到4.3%，為近四年半以來新高。
自2003年末見底并走出一波長達十年的大牛市之后，如今的香港樓市漸現“拐點”跡象，在特區政府“雙辣招”以及美聯儲即將退出量化寬松政策的重壓下，香港樓市會否重蹈1997年式“大崩盤”，引發業界熱議。
針對業界熱議的香港樓市“崩盤論”，近日，記者赴港調查發現，香港新房市場確掀起了一波降價潮。受此影響，二手樓市進入寒冬，頗多業主只得降價出售。土地市場接連出現“流標”，顯示出開發商對后市態度愈加謹慎。
隨著新一屆特區政府決心增加土地供應以扭轉供求關系，“低利率”環境也有可能隨著美聯儲退出QE政策而終結，如此，過去數年支撐香港樓市上漲的兩大基本因素均現逆轉跡象。但多位專業人士認為，只要中國經濟不出現大的問題，在樓市下行周期，特區政府可以通過松綁“雙辣招”等逆周期手段放松調控，因此，重演1997年式“大崩盤”的可能性并不高。
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新盤降價潮襲來龍頭地產商集中出貨
從香港紅勘火車站乘坐西鐵線至上錦路站，轉乘小巴至映河路站，約一小時車程后，記者抵達位于新界元朗區樓盤——新鴻基“爾巒”。該樓盤因最高降價45%而引發市場關注，自2月10日開售至今已展開第九輪銷售，幾乎每一輪銷售均獲得逾十倍的超額認購。
“我們的項目昨日剛開賣82戶新單位，就獲得逾1200名買家認購，截至今天，累計銷售470戶，剩下的貨已經不多了，要買就得趕緊出手。”現場銷售人員說。
據悉，新鴻基“爾巒”曾于去年3月首度推出50戶大戶型單位，平均售價17152港元/平方英尺。但現場提供的報價單顯示，項目實用面積超1000平方英尺的大戶型產品平均售價為1.1萬~1.5萬港元/平方英尺，中小戶型產品銷售均價9000~10000港元/平方英尺，少量單位售價更低于9000港元/平方英尺。
為平抑樓市過熱，2012年10月26日，特區政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注冊公司在香港購房，將額外征收15%的買家印花稅，并上調額外印花稅稅率5%。4個月之后，特區政府再次宣布全面提升印花稅，針對二套房的買家，新政策規定200萬港元以下住宅按成交價的1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番，由此被業界稱為樓市調控“雙辣招”。
“降價40%的說法有點夸張。”香港知名財經評論員梁海明說，新鴻基在2013年3月首推“爾巒”時，主推產品為3000~4000平方英尺的高端大戶型產品，加上政府調控措施確定不久，新鴻基在定價策略上延續了基于2012年樓價高峰期的定價策略，所以去年的定價顯然是虛高。
美聯物業首席市場分析師劉嘉輝認為，新盤掀起降價潮勿容置疑。以往同區域新盤售價較二手房往往溢價約30%，如今開發商通過各種折扣及稅費回贈以吸引買家，導致新盤定價貼近甚至低于同區域質素相近的二手房，這是本輪降價潮的最大標志。
走訪多個新樓盤也發現，額外折扣優惠與稅費回贈幾乎成為項目必備的促銷手段。“香港開發商現在是不得不降價賣樓，”梁海明表示，一方面，在“雙辣招”打擊下，香港開發商年度目標遭遇挑戰；另一方面，去年全港只有8300套一手房新增供應量，比預期減少逾5200套，導致今年新房供應量大增。對開發商而言，“求量不求價”是當前的較好選擇。
港資地產商去年在香港市場的銷售表現明顯分化，長江實業去年在香港僅實現不足50億港元的銷售額，與300億港元銷售目標相差甚遠。新鴻基地產于2013~2014上半財年于香港區域錄得合約銷售額約80億港元，較去年同期下降27%。唯新世界發展于2013~2014上半財年在香港區域錄得合約銷售金額117億港元，完成該財年100億港元的目標。
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二手樓市遭“冰封”成交量創16年新低
在新盤主動降價促銷的沖擊下，香港二手樓市成交降至冰點，業主降價套現的案例也逐漸增多。
據美聯物業發布的樓價走勢數據顯示，今年2月份香港二手房成交均價為8797港元/平方英尺，較上月環比下跌0.9%，若與去年同期9191港元/平方英尺的成交均價相比，同比跌幅達到4.3%。
目前香港二手樓市成交可用“冰封”來形容。劉嘉輝告訴記者，根據美聯物業統計顯示，自去年10月份起，連續五個月香港二手房成交套數低于3000套/月，不僅遠低于市場暢旺時14000~15000套/月的成交水平，甚至低于7000~8000套的月正常水平。“現在的交易量是創了最近16年的新低，連2003年SARS期間都不如。”劉嘉輝說。
實際上，在城市化程度極高的香港，二手房一直在全港商品房交易量中占主導地位。劉嘉輝告訴記者，自“雙辣招”出臺之后，內地買家及投資客入市比例大幅下降，目前入市的主要為首次置業者或長線投資者，市場需求大幅萎縮。由于一手樓盤降價搶客，在價格接近的情況下，買家自然傾向于購買新盤，導致原本有限的需求分流至一手市場，二手樓市可謂雪上加霜。
在新盤降價潮沖擊下，二手樓市松動的跡象愈發明顯。記者從多家地產中介代理獲悉，隨著開發商帶頭降價，不少業主降價還擊，尤其在多個新盤正在推售的新界區，二手房業主也擴大了議價幅度。
以元朗區為例，受新鴻基“爾巒”降價影響，區內二手市場降價放盤比比皆是。以定位與爾巒最接近的二手盤YOHOMidtown為例，據美聯物業一名客戶經理介紹，最近成交的一套面積為972平方英尺的單位，業主去年年末叫價950萬港元，單價9773港元/平方英尺，到了最近，業主最終決定降價120萬港元出售，單價下降至8539港元/平方英尺，與爾巒的同等戶型折后價接近。
劉嘉輝預計，由于香港立法會于2月22日三讀通過了俗稱樓市“雙辣招”的《2012年印花稅條例草案》，加上新年后陸續有新盤減價發售，令有意放盤的業主愿意擴大議價空間，導致二手樓價跌勢持續。他預計，本月這一情況仍將持續。
成交量低迷也顯示出二手樓業主出售意愿并不強烈。中原地產創始人、前主席施永青接受記者采訪時表示，香港二手樓市年內出現大幅下跌的可能性甚低，最重要的原因是低利率環境并沒有改變。目前在香港，房貸利率僅為2.2%，低于市場平均約3%租金回報率，在“供房比租房劃算”的大環境下，大多數二手樓業主并沒有拋售意愿。
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土地市場現流拍地產商慎看后市
與內地一線城市地王頻現相比，香港自年初起兩度出現地塊“流拍”，港資地產商謹慎情緒表露無遺。
3月13日，香港地政總署公布兩幅住宅用地的招標結果，其中一幅位于新界大埔白石角科進路的大埔市地段第213號的住宅用地“流拍”引發廣泛關注。據悉，上述土地最大可建筑面積71.58萬平方尺，此前市場估值介乎35億~50億港元，樓面地價為5000~7000港元/平方英尺。地塊吸引了7家地產商投標，但香港政府決定不接納這7份標書，原因是競標金額未達到政府所定底價。
這并非孤例。今年1月，港鐵宣布天水圍輕鐵天榮站上蓋項目流標，成香港歷史上首個兩度流標的鐵路住宅項目。資料顯示，天榮站上蓋項目總建筑面積約為98.23萬平方英尺，預計在2020年落成，項目在去年首次招標補價金額約為26.863億港元，最后沒有一家地產商參與競標，迫使港鐵更改招標條款。結果顯示，雖然收到3份標書，但由于投標方案未能符合財務要求，因此決定不接納有關標書，項目再度以流標收場。
在劉嘉輝看來，兩次流標盡管有定價的原因，但也顯示出香港地產商對后市預期漸趨謹慎。受未來土地供應量或將大增，以及低利率環境可能終結的預期影響，過去數年推動香港房價大漲的核心因素正面臨逆轉。
與內地樓市相似，過去十多年來香港新增土地供應不足始終備受質疑。1999年~2012年間，香港特區政府實行勾地制度，開發商表現不積極，導致土地供應連年下跌。統計數據顯示，在勾地制度推行的14年間，香港政府僅售地58幅，2003年“非典”期間及2008年金融風暴后，更曾兩次停止賣地。
對于香港政府過去的賣地政策，恒隆地產董事長陳啟宗在參加2013年一論壇時直言：“十幾年來香港政府沒有怎么賣地，如果說前6年在亞洲金融風暴的影響下為恢復市場信心是可以理解的，但是后來幾年就不可原諒了，政府不賣地等于市場沒有新的房屋供應，你想房地產價格會怎么樣走？”
在此背景下，新一屆香港特區政府決心增加土地供應，抑制房價過度上漲。2013年初，香港發展局局長陳茂波宣布取消勾地制度，土地出售由特區政府根據市場需要主動出售。根據計劃，香港政府將在2013~2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建項目，共計可興建25800個私人住宅單位。根據房屋策略督導委員會制定的長遠房屋規劃顯示，未來10年香港將新建成47萬套單位，占全港238萬個家庭整體比例近20%。
此外，美聯儲開始縮減QE規模，也將對香港樓市造成重壓。據香港金融管理局及中原地產研究部數據顯示，2008年美國推出QE之后，大量國際資金流入香港，導致香港銀行體系資金一度擴增至約3200億港元，按揭利率由當時的3.5%下調至2%左右。
“如今香港銀行體系的資金量已經降到1600億港元，如果國際資金持續流走，香港的按揭利率有可能回升至3%以上的水平，對香港樓市帶來更大壓力。”梁海明認為，假如利率上漲，準買家因擔心房貸負擔加重，將降低入市意愿，買方市場萎縮；利率上漲還會導致開發商融資成本上升，因此開發商未雨綢繆，加快賣樓以回籠資金。
悲觀預期也提前由資本市場反映出來，香港主要地產股均遭投資者拋售。從去年年初至今年3月18日，新鴻基地產、新世界發展、恒基地產股價跌幅分別約28.4%、35%、26%。
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香港樓市已走牛十年業內稱崩盤幾率小
香港房地產市場素來以大幅波動聞名。自上世紀70年代末至今，香港樓市經歷了三次房地產泡沫破裂，最令人印象深刻的莫過于在1997年亞洲金融風暴的洗禮下，香港樓市經歷了一波長達6年的大熊市，期間樓價最高跌幅達到76%，造就了一大批“負資產”，不少港人因此破產。
但2004年以來，香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數顯示，該指數從2003年末約30點大幅上漲至120點，上漲了3倍。
如今的香港樓市會否重演1997年式的“大跳水”？
美銀美林研究報告認為，盡管香港利率水平下降抑制了抵押貸款還款額，房價仍令許多市民難以負擔。1997年香港地區房價達到峰值時價格收入比約13.2倍，2003年跌至5.5倍，目前價格收入比又已升至13.3倍。由于中國香港地區的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前二者均為2.8%，隨著QE退出，10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%，才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。
興業銀行首席經濟學家魯政委也認為，由于中國香港采用聯系匯率制，只要美國利率一收緊，香港銀監會就跟著加息。但現在中國內地經濟整體走弱，背靠內地的香港經濟難免受影響，如果香港在經濟不景氣的情況下還要被迫加息，樓市出現大幅調整在所難免。
但梁海明認為，在歷次下跌周期中，香港樓價跌幅平均只在20%左右，極少遇見“崩盤”情況，即便2008年美國次級債危機引發百年一遇的全球金融海嘯，香港樓市也僅下跌了不到25%。他認為，除非全球再次爆發比亞洲金融危機更嚴重的金融風暴，否則香港樓市出現“崩盤”的幾率很小。
“梁振英上任后，雖然推出嚴厲的樓市調控措施，但由于房地產業是香港經濟重要支柱，港府官員也多次表示，如果確定樓市進入下跌周期，政府必將撤銷樓市調控措施及其他有關政策，因此香港樓市遠遠沒有到崩盤的地步。”梁海明說。
施永青也稱，1997年在樓市頂峰期，香港人平均拿出74%的月收入貸款買樓。吸取了當年“崩盤”的教訓，目前香港樓市無論是地產商還是小業主的資產負債情況均遠好于當年。根據中原地產統計顯示，目前香港小業主中有六成已還清貸款，剩余的按揭買家房貸支出僅占月均收入三成，加上內地買家的購買力遠勝于1997年，香港房價再度出現“腰斬”式大調整的可能性很低。
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