香港房地產市場是全球樓市中的一個傳奇，1100平方公里的彈丸之地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。二戰以后60多年的時間內，香港共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。

　　第一輪上漲：1946年-1950年。二戰導致香港建筑損壞嚴重，同時戰后人口大增，結果導致房荒爆發，地價和租金飆升。相對而言，房價漲幅較地價和租金較小，主要是因為當時購買力不足，且房屋買賣以整棟為主，有財力的買主極為有限。直到吳多泰和霍英東兩位地產先行者創立“分層出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趨于大增。1950年由于聯合國對內地實行制裁、禁運，香港轉口貿易一落千丈，經濟蕭條，房地產市場受到波及。

　　第二輪上漲：1953年-1957年。香港經濟恢復，并開始向工業化轉型，房地產市場趨于活躍。另外，舊城改造的大力推進，以及分層銷售和分期付款的推廣刺激了需求。主要商業區地價不到一年漲幅超過100%，此時市民收入水平普遍不高，樓價漲幅遠小于地價。其后，由于政府管制炒樓花行為，加之物極必反，樓市由熱轉冷，1958年房地產價格大跌。

　　第三輪上漲：1960年-1965年。工業化快速推進，作為“亞洲四小龍”，香港經濟開始起飛，人口快速增至300萬人，居民收入大增，國外資金大規模進入。在這種背景下，1960年樓市又開始繁榮起來，地價、房價和租金大幅飆升。1965年，由于爆發銀行信用危機，銀行緊縮信貸，需求萎縮，房地產市場嚴重供過于求，房價暴跌，許多地產公司倒閉，出現很多爛尾樓，這是戰后香港房地產業出現的較為嚴重的一次危機。

　　第四輪上漲：1968年-1973年。香港經濟復蘇，產業結構開始轉型，旅游、金融和商貿等行業迅速發展，大量熱錢涌入，政府啟動新市鎮開發計劃的實施，1972年制訂“十年建屋計劃”，這些因素促使樓市回暖、繁榮，房價和租金飆升，炒賣樓花現象嚴重，開發商捂盤惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時破滅，危機一觸即發。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。

　　第五輪上漲：1976年-1981年。石油危機過后，經濟迅速復蘇，香港國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構、跨國公司紛紛來港設立分公司。同時，內地實行對外開放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設立經濟特區，長江實業、新鴻基地產等一批地產巨頭崛起并上市。地產市場迅速復蘇、繁榮，并于1981年達到高峰。隨后而來的世界經濟危機，影響了香港經濟，樓市快速由熱轉冷，連跌三年。

　　第六輪上漲：1985年-1997年。港幣隨美元一同貶值，銀行放松了按揭貸款條件，利率水平降低，甚至出現了負利率，刺激了投資需求。在這一輪長達13年的房價上漲過程中，曾在1994年出現一年左右的短暫下跌，但長期持續大漲，終于吹出香港史上最大的房價泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅價格指數暴增七倍，房價漲幅超過了上世紀80年代的日本。然而1997年，亞洲金融危機爆發，東南亞、東亞各國金融、經濟、樓市、股市皆受到重大打擊。香港房價在1997年三季度達到高點，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持續5年，跌幅超六成，是香港樓市發展史上最慘重的一次。2003年房價最低迷時，香港曾一度有10.6萬宗房屋成為負資產，“百萬負翁”不算稀罕。

　　第七輪上漲：2004年至今。2004年香港樓市開始復蘇，同時期美國、歐洲、中國內地樓市皆處于快速上漲期，這也鼓勵了香港樓市上漲。之前十年，政府基礎設施投入多，城市交通大改善，加上內地開放對香港自由行，香港商業景氣度明顯提升，工作機會增加，居民收入持續提高。2008年之后，香港住宅供應量偏低。金融海嘯后，全球持續采取量化寬松政策，熱錢涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增。另外，內地投資客大量涌入，也成為推高香港房價的重要力量。

　　2009年后，香港房價加速上漲，私人住宅價格指數于2010年11月刷新1997年高點。為了抑制投資炒房需求，政府推出了額外印花稅，買家在半年內轉售房屋，稅率為15%，半年至一年之間轉售則為10%，一年至三年之間轉售則為5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的買家印花稅，還將額外印花稅的稅率提高了5個百分點。2013年2月，政府又增加印花稅，其中200萬港元以上住宅，印花稅全部加倍，最高稅率達17%，只有香港永久居民且為首次購房，才可豁免加稅。其后市場降溫，成交量大幅收縮，房價也出現小幅的回落。

　　但是，從2014年5月開始，香港住宅成交量明顯反彈，7月份，成交數為7792宗，明顯超過過去兩年的月均水平，回到了2012年四季度的水平，但仍明顯低于2011年上半年的成交水平。與成交量相適應，香港住宅價格自2014年5月開始上漲，7月份已超過2013年初的高點，再創歷史新高。

　　近幾個月，國際熱錢重回香港，香港股價再創近幾年新高，樓市亦價量齊漲。當前，這輪新的樓市泡沫已經生成。拿香港九龍40平米以下戶型的私人住宅成交價來看，今年二季度均價為10萬港元，相較2003年的2萬港元，暴增400%。應看到，香港樓市泡沫破裂還需一個外部條件：美聯儲退出超寬松的貨幣政策，因為香港貨幣政策跟隨美國。今年以來，雖然美國仍實行超低利率，需要加息幾次之后，才會顯著傳遞至香港貨幣面。另外，今年7月開始，熱錢突然大量流入香港，助推了香港股市和樓市，但熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此，今年二季度盡管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢仍然是震蕩向下。