今(jin)年以來，21家被國資委允許從(cong)事房地產主業(ye)(ye)的(de)(de)央(yang)企表現異常活躍，至少(shao)有10家已(yi)啟動內外部重組和并購(gou)。在這輪整合潮(chao)流中，除了行(xing)政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業(ye)(ye)“體(ti)質”的(de)(de)差異可能導(dao)致其地產業(ye)(ye)務最終不(bu)同的(de)(de)歸宿。

　　無論如何(he)，正如萬(wan)科高級副總(zong)裁譚(tan)華杰所說(shuo)的(de)，一(yi)(yi)場“大象間的(de)游戲”已經開始。值得關注的(de)是，在新(xin)一(yi)(yi)輪(lun)的(de)地產央企整(zheng)合(he)潮中(zhong)，誰會因(yin)并購重組(zu)而成為(wei)新(xin)的(de)行業“巨無霸”，誰又將成為(wei)房地產轉型期的(de)最后(hou)贏家?

　　2015年，“中”字頭央企之間并購整合頻頻發生，相(xiang)關地產(chan)(chan)業務也(ye)一并被(bei)合并，外界驚呼央企地產(chan)(chan)“巨無霸”更多了。

　　去(qu)年(nian)底至(zhi)今，招商系、中(zhong)交系、國電(dian)魯能(neng)系、中(zhong)鐵系等(deng)央企(qi)內(nei)部(bu)地產(chan)業務整合除了讓房地產(chan)圈興奮不已(yi)，更(geng)激發了資本市場的高度(du)關注(zhu)。

　　像中海、五礦、招(zhao)商雖經大整合，但從去年與今年一季(ji)度業績來看，并(bing)不(bu)如(ru)外界(jie)所想象的那般會(hui)一舉(ju)顛覆一線房企隊形。

　　曾在中冶旗下地(di)產(chan)擔任要職(zhi)的(de)一位(wei)地(di)產(chan)資深人士表示，目前央企(qi)之間這股(gu)整合(he)潮具(ju)有更(geng)多是通過行政劃撥手段，缺(que)乏更(geng)為鮮明的(de)市(shi)場化運作特色。多數央企(qi)地(di)產(chan)業務特色并(bing)不明顯，像華僑城(cheng)這樣(yang)主(zhu)打(da)旅游(you)主(zhu)題，應屬個案。

　　單(dan)個央(yang)企內(nei)部整合(he)提(ti)速

　　今年4月(yue)中旬，廣宇發(fa)展(000537，SZ)披露重大資產(chan)重組停(ting)牌公告，擬收(shou)購大股(gu)(gu)東(dong)魯能集團旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山(shan)東(dong)魯能亙富100%、北京順義(yi)新城100%等公司股(gu)(gu)份及定增(zeng)募(mu)資等。

　　作為國家電網旗(qi)(qi)下全資直屬(shu)企(qi)業，魯能集團旗(qi)(qi)下房(fang)地產業務既有一(yi)少部分在A股上市的廣宇(yu)發(fa)展，多數仍被(bei)魯能集團持有，雙方同業競爭(zheng)的問題(ti)一(yi)直未獲得解決。

　　上述重(zhong)組方案(an)也是本輪上市房(fang)企并購重(zhong)組再融(rong)資開閘以來，魯能系內部地產整合的2.0版本，剔出了海南個(ge)別(bie)項目。

　　2014年(nian)以來，以魯能地產為招牌的“魯能系”在成都、重慶(qing)等典型1.5線城市大量儲地，個別地塊溢價(jia)率驚人(ren)。

　　針對上次重組(zu)因實(shi)控人(ren)信披問題(ti)被監管層否決(jue)，這次廣(guang)宇發(fa)展在公告(gao)中特別(bie)強調，其及(ji)相關各方(fang)(fang)正在全力推進盡職(zhi)調查、審計、評估及(ji)國資委預審核等各項(xiang)工作，積(ji)極論證重組(zu)方(fang)(fang)案(an)。

　　外界猜測，魯能(neng)系這次地產(chan)(chan)重組應(ying)會吸取教訓，完成重組可能(neng)性較大。億翰智庫監測數(shu)據顯示，今(jin)年一(yi)季度，魯能(neng)地產(chan)(chan)以126.5億元的銷售(shou)額挺(ting)進全(quan)國房企前15名。另據消息稱，截(jie)至5月7日，魯能(neng)地產(chan)(chan)年內已完成銷售(shou)202億元，全(quan)年目標直指400億元。

　　日前，中(zhong)(zhong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)披露公告(gao)稱(cheng)，其擬收購中(zhong)(zhong)交(jiao)系旗下總價值64.3億(yi)元(yuan)地(di)產(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)包(bao)，這意(yi)味中(zhong)(zhong)交(jiao)集團著力(li)打造的“中(zhong)(zhong)交(jiao)地(di)產(chan)(chan)(chan)”品牌(pai)邁出(chu)了(le)整(zheng)體上市(shi)的重要一(yi)步(bu)，且(qie)將進一(yi)步(bu)整(zheng)合關聯方中(zhong)(zhong)房(fang)集團相關地(di)產(chan)(chan)(chan)項目。

　　幾年前，中(zhong)房(fang)集(ji)(ji)(ji)團與中(zhong)交(jiao)(jiao)集(ji)(ji)(ji)團均直屬于國(guo)資委，雙方(fang)平(ping)起平(ping)坐，但中(zhong)房(fang)集(ji)(ji)(ji)團和旗下中(zhong)房(fang)股份及中(zhong)房(fang)地(di)產(chan)卻突然一并(bing)被并(bing)入了中(zhong)交(jiao)(jiao)集(ji)(ji)(ji)團，就像當前中(zhong)冶(ye)集(ji)(ji)(ji)團并(bing)入五礦集(ji)(ji)(ji)團，彼時中(zhong)交(jiao)(jiao)雖有兩個殼(ke)平(ping)臺但因(yin)樓市政策等多重因(yin)素(su)而難以重組(zu)，地(di)產(chan)業務仍顯疲態，中(zhong)交(jiao)(jiao)集(ji)(ji)(ji)團另起爐灶，轉而開始打造中(zhong)交(jiao)(jiao)地(di)產(chan)。

　　“原來，中(zhong)房集團是要全部吃掉所有央(yang)企地(di)產子公司的(de)，但(dan)中(zhong)房經營能力較差，后(hou)來中(zhong)房就(jiu)徹底沒落了。”前述曾(ceng)在(zai)中(zhong)冶(ye)擔任(ren)要職且熟悉地(di)產央(yang)企運作的(de)一位地(di)產資深人士如是說。

　　去(qu)年，中(zhong)建系旗下30個地產(chan)(chan)項目作價338億元整體并入子公司中(zhong)海地產(chan)(chan)，以強化“中(zhong)海地產(chan)(chan)”品(pin)牌，外(wai)界驚呼該地產(chan)(chan)“巨無霸”會成為(wei)全國(guo)房企領頭(tou)羊。

　　去年底，國資(zi)委(wei)官網顯示，中(zhong)冶(ye)被并入五(wu)礦。不過(guo)，從五(wu)礦地產與中(zhong)冶(ye)置業(ye)各(ge)自的官網信(xin)息來看，兩者并無具(ju)體交集。中(zhong)冶(ye)置業(ye)董事長劉(liu)福明曾公開強(qiang)調，持續(xu)推(tui)進(jin)企業(ye)戰略(lve)轉型，提(ti)高(gao)項目開發、資(zi)本(ben)與產業(ye)整(zheng)合的競爭(zheng)力，提(ti)升企業(ye)品(pin)牌影響力等。

　　績效考驗央企地產整合模式

　　靈核(he)網數據顯(xian)示，針對房企(qi)一季(ji)度業績，經整合后的中海(hai)地(di)(di)產斬(zhan)獲(huo)銷(xiao)(xiao)售(shou)金額467.8億元，在(zai)全國房企(qi)排名中居第6位(wei)，而去年中海(hai)地(di)(di)產曾以244.5億元銷(xiao)(xiao)售(shou)金額排在(zai)全國房企(qi)第3位(wei)。

　　即使(shi)在今年(nian)的(de)前(qian)(qian)4個月，一二線樓市快(kuai)速(su)回暖(nuan)和改善性需求釋放，但以中(zhong)高端物業為主的(de)中(zhong)海地(di)產(chan)仍未超(chao)越全(quan)國(guo)前(qian)(qian)五強的(de)萬(wan)科(ke)、恒大、保利、綠地(di)與碧桂園(yuan)。

　　記者注意到，去年底吸(xi)收合并(bing)招(zhao)商地產的招(zhao)商蛇口，今年前4個月，實現(xian)銷售(shou)金額188億(yi)元(yuan)，排在第15位(wei)(wei)，相(xiang)比一季度曾斬(zhan)獲135.5億(yi)元(yuan)且排在第13位(wei)(wei)的成績相(xiang)比，已(yi)被此前稍靠后的綠(lv)城中國、首開股(gu)份所超越。

　　外界一(yi)直期(qi)待的(de)央(yang)企地(di)產“超級巨無(wu)霸”，并未因招商(shang)、中海(hai)、五礦(kuang)等(deng)的(de)并購整合而浮出(chu)水(shui)面(mian)。當前，萬科(ke)仍然穩坐(zuo)“頭把交椅”，恒大、綠地(di)、碧(bi)桂園與保利等(deng)依(yi)次(ci)排在其(qi)后。

　　近來(lai)，坊間傳聞招商蛇(she)口收購中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)產(chan)，加上此前傳聞保(bao)利地(di)產(chan)收購保(bao)利置(zhi)業，但均無疾而終。中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)鐵擬以(yi)資產(chan)置(zhi)換方式將旗下工業板(ban)塊裝入中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)鐵二(er)局(ju)，而后者旗下涉及基建、地(di)產(chan)等業務全部(bu)裝入中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)鐵。近日，該重組(zu)方案(an)已(yi)獲得國資委(wei)批復，且(qie)得到中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國證監會正式受理。

　　外界猜(cai)測，“中鐵(tie)(tie)系”上述各板塊整合之后，中鐵(tie)(tie)置業將獲得壯大，未來再考慮與中鐵(tie)(tie)建(jian)合并，包(bao)括旗下(xia)涉及(ji)地產的中鐵(tie)(tie)置業與中鐵(tie)(tie)建(jian)地產合并等。

 　　中城(cheng)產聯主席陳寶存表(biao)示，央企整(zheng)合(he)有其特殊性，比如像旗下(xia)的(de)地產板(ban)塊，難以引(yin)進有經(jing)營能(neng)力的(de)人才團(tuan)隊。

　　近來，外界對(dui)央(yang)企華僑(qiao)城(cheng)旅(lv)(lv)(lv)(lv)游主題地產模(mo)式(shi)饒有(you)興趣。華僑(qiao)城(cheng)前任執行董事(shi)、總裁王(wang)曉雯稱，其未來5年(nian)戰略是(shi)繼續推進“旅(lv)(lv)(lv)(lv)游+地產”模(mo)式(shi)，創新“旅(lv)(lv)(lv)(lv)游+互聯(lian)網(wang)+金融”補償(chang)模(mo)式(shi)，深(shen)耕“文化(hua)+旅(lv)(lv)(lv)(lv)游+城(cheng)鎮化(hua)”模(mo)式(shi)。

　　從財(cai)報來看(kan)，華僑城開發節奏雖(sui)慢但(dan)利潤(run)較(jiao)高，因為(wei)拿地(di)成本低，屬于(yu)規模性造(zao)城模式，隨(sui)著當前(qian)“新地(di)王”再度頻出，房(fang)企(qi)拿地(di)成本日益高企(qi)，如何控制成本、提升利潤(run)率(lv)與資產回報率(lv)已成一項核心競爭(zheng)力。

　　陳寶存表示，華僑城模式有自身的特殊性，主要做主題地產，但在其他地產上并不顯著。其他多數央企地產特色不夠鮮明。長期以來，金融對央企優先扶持，即使在混改下引入新的社會資本，短期內想徹底改變，仍然有不少難度。更多最新數據分析報告、行業分析報告、市場分析報告、市場調研報告、市場調查、市場調研、行業分析、調研報告請關注靈核網。