從摘得地(di)(di)王(wang)(wang)之(zhi)初的“雄心壯(zhuang)志”到不(bu)得不(bu)轉讓獲取(qu)現金，中冶置業花費了5年(nian)時間(jian)處理2010年(nian)高調斬獲的200億元南京巨無霸地(di)(di)王(wang)(wang)，不(bu)過(guo)，至今仍未(wei)完全(quan)脫(tuo)手，地(di)(di)王(wang)(wang)之(zhi)痛可見一斑。

　　《證券日(ri)報》記者(zhe)查閱中(zhong)國中(zhong)冶(ye)相關公(gong)告(gao)獲悉，從2014年第一季(ji)度(du)開(kai)始，中(zhong)國中(zhong)冶(ye)旗(qi)下地(di)產平臺公(gong)司(si)中(zhong)冶(ye)置業開(kai)始分拆(chai)轉讓南京下關區地(di)王1號(hao)(hao)地(di)，至今(jin)1號(hao)(hao)地(di)已經被切分為逾30塊(kuai)地(di)塊(kuai)，超(chao)過11個(ge)項目(mu)公(gong)司(si)出售，獲得轉讓資金超(chao)過100億元(yuan)，收(shou)益逾11億元(yuan)。

　　對此，中(zhong)冶集(ji)團總經理、中(zhong)國中(zhong)冶總裁張兆祥接受媒(mei)體采(cai)(cai)訪時表示，“我們(men)在(zai)那(nei)個范(fan)圍做一些調整，有一部分(fen)項目就直接轉讓了。我們(men)要集(ji)中(zhong)力(li)量做一些事，還有一部分(fen)采(cai)(cai)取轉讓與合作的方式”。

　　值得(de)注意的(de)是，對于(yu)房地(di)(di)產(chan)企業(ye)來說，相比(bi)于(yu)地(di)(di)塊壓(ya)在手里4年時間，拿到地(di)(di)馬上(shang)開發(fa)、快速周轉才是賺錢之(zhi)道。中冶置(zhi)業(ye)迫于(yu)拆遷艱難、資金壓(ya)力等因素而“甩(shuai)賣”，但歷時一年多時間，公司仍未擺(bai)脫(tuo)地(di)(di)王之(zhi)痛(tong)。

　　200億元地王之殤(shang)

　　作為南(nan)京(jing)的新(xin)名片(pian)，南(nan)京(jing)下關濱江(jiang)商(shang)務區(qu)是南(nan)京(jing)政府看中(zhong)的重點工(gong)程，2012年即(ji)決定(ding)總投資會超過500億(yi)元，總建筑面積達(da)到384萬平方米(mi)，其建筑體量將達(da)到新(xin)街口CBD的等級和規模(mo)。這里不僅是南(nan)京(jing)新(xin)的商(shang)務金融中(zhong)心，在該區(qu)域內(nei)，還有南(nan)京(jing)長江(jiang)國(guo)際航運(yun)中(zhong)心等規劃。

　　鑒于該區域規劃的整(zheng)體(ti)性，南京(jing)政府選擇了整(zheng)塊出讓土地(di)，從彼時下關濱江(jiang)1號、2號、3號地(di)成交(jiao)價格就可(ke)見其體(ti)量之大，其分別(bie)在2010年(nian)、2012年(nian)拍賣，最(zui)終成交(jiao)價為256億元，是(shi)全國(guo)總價最(zui)高的地(di)王。

　　2010年9月19日(ri)，中(zhong)冶置業(ye)與南京(jing)市下關(guan)區國(guo)有資產投資發展有限公司(si)合資成立的臨江公司(si)，以(yi)總價(jia)200.43億元拿下南京(jing)下關(guan)區濱(bin)江1號(hao)和3號(hao)地塊(kuai)。其中(zhong)，下關(guan)區濱(bin)江江邊路(lu)以(yi)西(xi)為1號(hao)地塊(kuai)，規劃(hua)用(yong)地性質(zhi)為商業(ye)、住(zhu)宅(zhai)混(hun)合用(yong)地，總建(jian)筑面積達到(dao)204.77萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，最終以(yi)底(di)價(jia)121.41億元成交，折算(suan)樓面價(jia)5929元/平(ping)方(fang)米(mi)(mi);而(er)下關(guan)濱(bin)江江邊路(lu)以(yi)西(xi)為3號(hao)地塊(kuai)，規劃(hua)用(yong)地性質(zhi)為商業(ye)、文(wen)娛、住(zhu)宅(zhai)混(hun)合，總建(jian)筑面積為95.42萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，最后(hou)也以(yi)底(di)價(jia)78.93億元成交，折算(suan)樓面價(jia)8272元/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

　　值得(de)注意的是，2012年11月30日，中(zhong)冶(ye)置業(ye)又以56.2億元(yuan)拍下2號(hao)地(di)(di)(di)塊。此后(hou)，3幅(fu)地(di)(di)(di)塊連成一(yi)體，總地(di)(di)(di)面積達到(dao)236萬平方米，土地(di)(di)(di)出(chu)讓金超(chao)256億元(yuan)，成為(wei)總價最高(gao)的全(quan)國地(di)(di)(di)王。

　　2013年6月份，《證券日報》記者(zhe)曾(ceng)實地(di)(di)走訪該巨無霸地(di)(di)塊(kuai)，當時(shi)中(zhong)冶(ye)置(zhi)業(ye)拿地(di)(di)已將近3年時(shi)間，但仍(reng)未進行(xing)實質(zhi)性(xing)開(kai)發。1號地(di)(di)拆遷基本完(wan)成，但荒草叢(cong)生;2號地(di)(di)斷(duan)瓦殘垣的廢墟之(zhi)中(zhong)，仍(reng)有(you)幾十戶(hu)居(ju)民居(ju)住。

　　不(bu)過(guo)(guo)，盡(jin)管拆(chai)遷艱難、體量巨(ju)大、開發周(zhou)期過(guo)(guo)長，中冶置(zhi)業(ye)并未動“把1號地(di)(di)(di)全部拆(chai)分甩賣(mai)”的念頭。然(ran)而，巨(ju)無霸地(di)(di)(di)王(wang)的運氣(qi)相當不(bu)好，不(bu)但1號地(di)(di)(di)和3號地(di)(di)(di)遲(chi)遲(chi)無法(fa)動工，中冶置(zhi)業(ye)資金被套牢。后來2號地(di)(di)(di)塊被政府收回。

　　彼時，一(yi)位中冶置業(ye)內部人士向《證券(quan)日報(bao)》記者(zhe)透露，“2號地被政府收回(hui)后，公司現(xian)在根(gen)本不知道怎么(me)(me)開發1、3號地”，“反正地價(jia)在上漲，公司不會有什么(me)(me)損失”。

　　但(dan)進入2014年以后，中(zhong)冶置(zhi)業因難以承受資(zi)金(jin)壓力(li)而開始甩賣(mai)1號地。當時，中(zhong)冶置(zhi)業稱(cheng)將(jiang)精(jing)力(li)放在3號地塊中(zhong)，逐步退出1號地塊的開發。

　　至今仍未全(quan)部脫手

　　截至目(mu)(mu)前(qian)，中冶置(zhi)業已將1號地已經拆分(fen)30多塊，逾10家項目(mu)(mu)公司進(jin)行轉(zhuan)(zhuan)讓，獲得轉(zhuan)(zhuan)讓資金超(chao)過100億元，而3號地還在手中，這塊巨無(wu)霸地塊至今(jin)仍未(wei)全部脫手。

　　《證券(quan)日報》記(ji)者根據中國中冶(ye)(ye)相關公(gong)告(gao)獲悉(xi)，從2014年第(di)一季度(du)開始，中冶(ye)(ye)置業(ye)將1號地拆(chai)分出(chu)售。中冶(ye)(ye)置業(ye)稱，根據項目(mu)規(gui)劃所確定的(de)業(ye)態，分階段(duan)通(tong)過股權掛(gua)牌的(de)方式進行(xing)轉讓。直至今(jin)年8月份轉讓出(chu)的(de)6個項目(mu)公(gong)司，中冶(ye)(ye)置業(ye)已(yi)經將這200億(yi)元的(de)地王四度(du)肢解出(chu)售，龍湖地產、上海(hai)證大等成為其接盤(pan)者。

　
　對(dui)此，中冶置業(ye)解(jie)釋稱，由于1號(hao)、3號(hao)地(di)塊整體開(kai)(kai)發(fa)體量(liang)較(jiao)大(da)，項(xiang)目開(kai)(kai)發(fa)周期較(jiao)長，為保(bao)證項(xiang)目投(tou)資收益，中冶置業(ye)及(ji)項(xiang)目公司將優先(xian)集中力(li)量(liang)推(tui)進(jin)3號(hao)地(di)塊的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)，并擬根(gen)據項(xiang)目規劃所(suo)確(que)定的(de)(de)業(ye)態引進(jin)其他方參與1號(hao)地(di)的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)，或分階(jie)段通(tong)過股權掛(gua)牌的(de)(de)方式進(jin)行轉讓。前期已(yi)完成部分股權轉讓事宜。

　　值得一提(ti)的是，中冶置業(ye)摘得該地王時(shi)，業(ye)內曾有聲音稱，或許只(zhi)有央企才能操盤如此(ci)大規模的盤子，但(dan)5年時(shi)間過(guo)去了，該地王的結局是被拆(chai)分(fen)為(wei)數十塊(kuai)轉(zhuan)讓(rang)，而(er)拆(chai)分(fen)轉(zhuan)讓(rang)的背(bei)后，顯然(ran)是有利于(yu)增加中冶置業(ye)的現金流(liu)入(ru)，減少(shao)應收賬款(kuan)，降(jiang)低(di)帶(dai)息負(fu)債規模，同時(shi)也利于(yu)盡(jin)量減少(shao)其損失。

　　易居研究(jiu)院(yuan)智庫中心研究(jiu)總(zong)監(jian)嚴躍(yue)進(jin)接受(shou)《證券日(ri)報》記者(zhe)采訪時表示，中冶當時拿下下關地王后(hou)，受(shou)累于拆(chai)遷成(cheng)本以(yi)及房地產(chan)市(shi)場調控等風險(xian)，對于地塊進(jin)行了分(fen)割處理。此類資產(chan)處理完畢后(hou)，能夠降低虧損額，進(jin)而(er)改(gai)善財務(wu)狀(zhuang)況和(he)企業盈利能力(li)。

　　1號(hao)地分多塊轉讓，2號(hao)地遭(zao)政(zheng)府收回(hui)，3號(hao)地自己開發，這就是中冶置業曾(ceng)耗資256億(yi)元拿下的南京下關巨(ju)無霸地王項目(mu)的命(ming)運。

　　“地(di)(di)王的解套之路(lu)太(tai)難(nan)(nan)走，高(gao)調高(gao)價(jia)拿地(di)(di)，上(shang)演‘蛇吞象’戲碼的背后，將是(shi)難(nan)(nan)以擺脫(tuo)的資(zi)金壓力，最終很可能拖累開發商(shang)，加速(su)阻礙(ai)企業(ye)發展，甚至(zhi)拖垮企業(ye)。”某(mou)業(ye)內人士(shi)向《證券(quan)日報》如(ru)是(shi)直言。