前幾年買(mai)房(fang)(fang)按揭還(huan)是上浮10%，現在買(mai)房(fang)(fang)按揭卻(que)普(pu)遍下浮15%，中間(jian)的(de)差價讓幾年前買(mai)房(fang)(fang)的(de)人覺得十分不劃(hua)算。最近有銀(yin)行針對轉按揭客戶，推(tui)出(chu)低至8.3折的(de)優惠利(li)率，還(huan)推(tui)出(chu)了“雙(shuang)周供(gong)”等(deng)產品搶占房(fang)(fang)貸(dai)市場份(fen)額。

　　雖然(ran)因為(wei)(wei)對風險(xian)預判的(de)增(zeng)(zeng)加，深圳上(shang)調(diao)了房貸(dai)折扣利率，但房貸(dai)作為(wei)(wei)銀(yin)行的(de)優質貸(dai)款，仍是(shi)必爭之地。某(mou)大(da)型股份制銀(yin)行總行個貸(dai)部(bu)負責人向南都記者表(biao)示(shi)，房貸(dai)市場的(de)競爭不只是(shi)在(zai)增(zeng)(zeng)量(liang)市場上(shang)發掘客(ke)戶(hu)，部(bu)分(fen)銀(yin)行已經瞄準他行的(de)存量(liang)客(ke)戶(hu)。

　　爆料：雙周供、轉(zhuan)按揭重出江湖

　　近(jin)日(ri)，平安銀(yin)行針對按揭客(ke)戶(hu)推(tui)出了“雙(shuang)周供(gong)”還款(kuan)方式，稱可以加快本(ben)金還款(kuan)速(su)度(du)，縮短還款(kuan)期限，節省利(li)息支出。同時(shi)，針對轉按揭的客(ke)戶(hu)推(tui)出了8.3折的優惠(hui)利(li)率。

　　對此，平安(an)銀(yin)行廣州(zhou)某支(zhi)行的客戶經(jing)理表示(shi)，銀(yin)行確實在近期推(tui)出了相關業(ye)務。不過8.3折是(shi)針(zhen)對部分比(bi)較優質的轉按(an)揭(jie)客戶，而大部分客戶還是(shi)執行8.5折優惠(hui)。并表示(shi)，該業(ye)務目前尚不能(neng)操作，還要等(deng)到下個月才能(neng)正(zheng)式執行。

　　平安銀行推出的同名轉(zhuan)按揭貸款，除了能(neng)在(zai)該行享受超低利率，在(zai)正(zheng)常供款6個月后可(ke)額(e)外(wai)申(shen)請一筆信用貸款。對(dui)此，上述客戶經理表示，目前尚未(wei)執(zhi)行，具體實施時間待總行審批(pi)時間確定。

　　實際上雙(shuang)周(zhou)供、轉按揭并不(bu)是新(xin)產品，早在(zai)幾年前各家銀行就推出過相(xiang)關的(de)業務(wu)。雙(shuang)周(zhou)供主要是指個(ge)人按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)由傳統的(de)每(mei)月(yue)還款(kuan)(kuan)一(yi)(yi)次改為每(mei)兩周(zhou)還款(kuan)(kuan)一(yi)(yi)次，每(mei)次還款(kuan)(kuan)額為原來(lai)月(yue)供的(de)一(yi)(yi)半。

　　上述(shu)客戶經(jing)理表示，使用雙周供(gong)的還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)方式提高了還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)頻率，使還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)周期得以明(ming)顯(xian)縮短(duan)，借款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)的還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)總(zong)額還(huan)(huan)能(neng)有效減少，客戶在還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)期內(nei)能(neng)省下(xia)不(bu)少利息。以按(an)揭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)200萬元、還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)期限30年為(wei)例，雙周供(gong)的還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)時間只需要27年，且利息能(neng)少20萬元左右。

　　雖然(ran)能縮短還(huan)款期限，減少(shao)還(huan)款利(li)息，但是雙(shuang)周(zhou)供(gong)的(de)還(huan)款方式(shi)(shi)(shi)對大多(duo)數(shu)人并不適用(yong)。“雙(shuang)周(zhou)供(gong)的(de)還(huan)款方式(shi)(shi)(shi)，對于大多(duo)數(shu)的(de)客戶都(dou)是不適用(yong)的(de)”，某股份(fen)行廣州分行個貸(dai)部負責人表示(shi)，使用(yong)這種還(huan)款方式(shi)(shi)(shi)的(de)占比不到5%。

　　上述(shu)大型股份行(xing)個貸部(bu)負責人表示，雙周供適合部(bu)分在外企工作領雙周薪和(he)周薪的(de)客戶，根據他們發放工資(zi)時間來確定還款(kuan)的(de)方式。此外，也適合資(zi)金流(liu)動性(xing)比(bi)較強，希望提早還款(kuan)的(de)做生意的(de)人。

　　搶(qiang)客戶：個貸折(zhe)扣利率低(di)至8.2折(zhe)

　　在經濟下行(xing)壓力加大的(de)(de)大環境(jing)下，銀行(xing)的(de)(de)對公貸款業務萎縮。央行(xing)調查統(tong)計司(si)司(si)長盛(sheng)松成于7月15日在金融統(tong)計數(shu)據發布會上披(pi)露(lu)，截至今年(nian)(nian)6月末，產能(neng)過(guo)剩行(xing)業的(de)(de)中長期(qi)貸款余額(e)同(tong)比下降0.5%，已連續(xu)四個月負增長。而作為(wei)銀行(xing)優質(zhi)貸款的(de)(de)個人房貸卻在攀升。盛(sheng)松成披(pi)露(lu)，個人購(gou)房貸款余額(e)同(tong)比增長30.9%，增速比去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)上升13.1個百分(fen)點(dian)。增量(liang)上，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，個人購(gou)房貸款新增2.36萬億元，同(tong)比增長1.25萬億元。他認為(wei)，這反映購(gou)房需求(qiu)正在回升。

　　上述股(gu)份行(xing)廣(guang)州分行(xing)個貸部負責人表示，房貸業務勢必成為(wei)今年各(ge)家銀行(xing)必爭(zheng)的一塊優質資產，除了針對一些新買房客戶的增量(liang)(liang)市場競爭(zheng)，有些銀行(xing)也希(xi)望(wang)通過轉按揭方式吸引其(qi)他銀行(xing)的存量(liang)(liang)客戶。

　　但在(zai)各家銀行爭奪房貸市場這塊蛋糕時，平安銀行2015年(nian)的(de)個人住房貸款在(zai)零售類貸款中僅占3.78%，與2014年(nian)年(nian)末占比5.4%相比還有所下滑。

　　平(ping)安銀行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長蔡麗鳳曾在年報發布會上向(xiang)南都記者表示，平(ping)安銀行(xing)(xing)已從去年開(kai)始慢慢加大房貸的投入。

　　而雙周供、安(an)家貸、轉(zhuan)按揭(jie)等產品的(de)推(tui)出，也是銀行(xing)(xing)搶占(zhan)房(fang)貸市(shi)場(chang)的(de)手段。上述股(gu)份(fen)行(xing)(xing)總(zong)行(xing)(xing)個貸部負責人表示，銀行(xing)(xing)對于債權轉(zhuan)按揭(jie)業務做得很(hen)少(shao)，因為中間涉及到的(de)程序太(tai)復(fu)雜，銀行(xing)(xing)并不希望和其他(ta)銀行(xing)(xing)打價格戰。但(dan)受實體(ti)經濟環境影(ying)響，銀行(xing)(xing)也從增量(liang)(liang)市(shi)場(chang)競爭(zheng)開始轉(zhuan)移(yi)到存量(liang)(liang)市(shi)場(chang)競爭(zheng)，所以(yi)不排除有銀行(xing)(xing)通(tong)過(guo)低價格吸引客戶。

　　除(chu)了此前匯豐(feng)銀行推出(chu)最(zui)低(di)8.2折(zhe)的(de)房貸(dai)折(zhe)扣外(wai)，其實有(you)部(bu)分中資銀行針對本行優(you)(you)質客(ke)戶(hu)在珠(zhu)三(san)角地(di)區推出(chu)了8.2折(zhe)的(de)優(you)(you)惠(hui)政策。

　　目(mu)前廣州市場上普遍執行的(de)(de)8.5折(zhe)(zhe)已(yi)經是銀行個貸(dai)業務(wu)盈(ying)虧的(de)(de)關鍵點位，如果低(di)(di)于8.5折(zhe)(zhe)，銀行個貸(dai)業務(wu)的(de)(de)盈(ying)利就相當有限。而(er)部分銀行不惜犧牲利潤推出低(di)(di)至(zhi)8.2折(zhe)(zhe)的(de)(de)折(zhe)(zhe)扣利率，目(mu)的(de)(de)在于以低(di)(di)折(zhe)(zhe)扣搶(qiang)占(zhan)房貸(dai)市場的(de)(de)存(cun)量客戶。

　　分析：同名轉按揭或存政策(ce)風(feng)險

　　同名轉按(an)(an)揭(jie)需要通過“過橋”方式辦理，按(an)(an)揭(jie)者首先須還清(qing)前一(yi)家銀(yin)行(xing)貸款，再到下一(yi)家銀(yin)行(xing)按(an)(an)揭(jie)貸款。但由于兩家銀(yin)行(xing)房貸過程(cheng)無法無縫對接(jie)，中間存在一(yi)段(duan)不確定(ding)的時間差。

　　事實上，早在2007年左右就(jiu)有(you)銀(yin)行辦(ban)理個人(ren)同名(ming)轉(zhuan)按揭(jie)業(ye)務，即貸款人(ren)在甲銀(yin)行辦(ban)理首次購(gou)房按揭(jie)貸款，可(ke)同名(ming)將按揭(jie)轉(zhuan)到乙銀(yin)行，以便享受到更優惠利率。

　　甚(shen)至有部(bu)分(fen)銀(yin)行(xing)為(wei)(wei)了搶占市場存(cun)量客戶，一度(du)將(jiang)優惠折(zhe)扣打(da)到7折(zhe)。但在操作(zuo)過程(cheng)中，出現了一些炒(chao)(chao)房者(zhe)為(wei)(wei)炒(chao)(chao)高房價獲取差價收益，在轉(zhuan)按揭的基(ji)礎上進(jin)行(xing)加按揭貸(dai)款等(deng)不規范操作(zuo)。

　　所(suo)謂加(jia)按揭，是指炒房者(zhe)等到房價(jia)(jia)上漲之(zhi)后，要求銀(yin)行按市價(jia)(jia)重新(xin)評估房產價(jia)(jia)格，其貸款(kuan)額度則隨房價(jia)(jia)不斷攀升而增加(jia)，炒房者(zhe)再(zai)次向銀(yin)行申請，對(dui)房產升值的部分重新(xin)給予(yu)貸款(kuan)。

　　隨后，沒有交易的同名轉按揭(jie)和加按揭(jie)被監管(guan)部門(men)叫停。2007年央(yang)行、銀監會發(fa)布的《關于加強商業(ye)性房(fang)地產信貸(dai)管(guan)理的通知(zhi)》曾要(yao)求(qiu)，商業(ye)銀行不(bu)(bu)得發(fa)放(fang)隨房(fang)產評估價值(zhi)浮動、不(bu)(bu)指明用(yong)途的轉(加)按揭(jie)貸(dai)款。

　　曾(ceng)任央行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長的劉(liu)士(shi)余(yu)2007年和(he)(he)2014年多次在公(gong)開場(chang)合(he)表(biao)示，要堅決取(qu)消(xiao)轉按揭和(he)(he)加按揭貸(dai)款。

　　“監管部門叫(jiao)停的(de)是在轉(zhuan)按(an)揭(jie)的(de)基礎(chu)上加按(an)揭(jie)，如果只是單純地因為貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)的(de)考(kao)慮轉(zhuan)按(an)揭(jie)并沒(mei)有明確說不允許做”，上述(shu)某股份行廣州分行個貸(dai)(dai)部負責人表(biao)示(shi)，而且被禁止(zhi)的(de)針(zhen)對的(de)都是炒房(fang)者。

　　前述(shu)平(ping)安銀行的客戶(hu)經(jing)理也表(biao)示，辦理的轉(zhuan)按(an)揭業務主要(yao)是(shi)針對在他(ta)行辦理按(an)揭貸款剩(sheng)下(xia)未還部分(fen)想轉(zhuan)至本行的，但是(shi)在轉(zhuan)按(an)揭過(guo)程(cheng)中是(shi)不(bu)能追加按(an)揭貸款。

　　轉按(an)揭過程(cheng)中(zhong)追加按(an)揭是(shi)被明(ming)令禁(jin)止的，但是(shi)同名轉按(an)揭業務(wu)因為并沒有(you)明(ming)文禁(jin)止，再加上(shang)近(jin)幾年監管的放松，所以還是(shi)有(you)不(bu)少(shao)銀行在操作該項業務(wu)，但是(shi)存(cun)在一(yi)定的政策風險。

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