房地產市場越來越火熱，銀行又重新盯上了房貸市場這塊“肥肉”。

 　　據報道，近日，平安銀行在廣州地區重啟了“雙周供”服務，同時廣州地區的某股份制銀行還將針對優質轉按揭客戶提供8.3折優惠，具體業務將在下月正式實行。

 　　今年以來，各大銀行的新型房貸產品層出不窮。而這些產品對進行貸款的消費者來說是真的經濟實惠，還是換湯不換藥的吸睛之作呢?

 　　早在五六年前，“雙周供”還款方式就已出現。但由于計算復雜，實施困難，同期競爭房貸產品較多等種種原因，“雙周供”逐漸消失在了茫茫市場當中。今年內，“雙周供”又在全國各地“低調復出”。

　　雙周供重出江湖

 　　貸款的“雙周供”就是將個人按揭貸款由傳統的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變和還款頻率的提高，借款人的還款總額會相應減少，還款周期也得以明顯地縮短。如此一來，客戶在還款期內可以相對少支付一定的利息。

 　　據計算，以按揭貸款200萬元、貸款期限30年為例，根據目前北京市場上普遍的8.5折計算，等額本息的傳統月供方式，每月要還款9739.53元，還款總額350.6萬元，雙周供每兩周還款4869.765元，相當于原來月供的一半。總體算來，由于還款次數頻密，本金減少速度加快，最后雙周供方式還款總額約326.7萬元，比月供節省24萬元左右。

 　　同時，雙周供每年大約還款次數為26次，借款人只需要25.8年時間就可以還清貸款，比月供方式縮短了4.2年。

 　　但在業內人士看來，“雙周供”并未給消費者帶來巨大的“餡餅”。其本質就是提前還款，時間縮短，利息減少是必然。業內專家表示，從計算結果來看，雙周供的還款利息是減少了，但是因為還款時間節點提前，變相的有一半的錢提前還了，相當于每個月月供的錢有一半少跟銀行借了15天，所以利息肯定是減少了。

 　　此前“雙周供”的銷聲匿跡正是由于業內普遍發現，這種還款方式只是銀行爭取客戶的一種噱頭，而且對銀行而言，每月兩個還款期，計算起來也比較繁瑣。如果還款人資金充足，可以提前還月供貸款的話，完全可以達到同樣的效果。

 　　亞太城市房地產研究院院長、著名地產專家謝逸楓認為，雙周供與月供沒有什么本質上的區別，而且雙周供可能會給還款人帶來一定程度上的生活壓力。謝逸楓說：“對于大多數人來說，工資都是月結的，且每個月收入固定。雙周還款可能會增加每個月的還款壓力，對還款人的資金支配要求很高。”謝逸楓認為，選擇貸款購房、分期還款的消費者本就是為了在買房的同時保持正常的生活品質，不增加生活的壓力。“所以如果使用雙周供的方式還款會增加生活壓力、降低生活品質，則本末倒置，與初衷相違背了。”

 　　“如果選擇雙周供，則會承擔更多的還款壓力與經濟負擔;如果選擇月供，可能就要支付更多的利息成本。”謝逸楓建議消費者，要按照每個人的實際情況來進行選擇適合自己的房貸。

　　轉按揭存爭議

 　　同時，“轉按揭”一詞也重新進入了人們的視野。與“雙周供”相似，早在2007年左右，就有銀行辦理個人同名轉按揭業務，即貸款人在甲銀行辦理首次購房按揭貸款，可同名將按揭轉到乙銀行，以便享受到更優惠的利率。甚至有部分銀行為了搶占市場的存量客戶，一度將優惠折扣打到7折。近日出現的轉按揭則稱將對部分優質客戶提供8.3折優惠。

 　　雖然看起來優惠幅度較大，但是同名轉按揭可能隱藏著價格不低的“過橋費”。而且，在兩行進行對接這種情況下，可能會存在一定的風險。同名轉按揭的辦理需要“過橋”，按揭者首先須還清前一銀行貸款，再到下一家銀行按揭貸款。但由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接，中間存在一段不確定的時間差。辦理轉按揭會發生一定費用。如果按揭的轉出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。

 　　而且有銀行從業人員曾表示，在轉按揭的過程中，會在中間引入一些其他貸款方式。比如拿其他房產抵押，同時會通過一些擔保的途徑，比如找擔保公司來擔保這筆債務，銀行再放一筆抵押貸款，專門用于償還對方銀行剩余的按揭負債，等償還完之后抵押物就可以出庫，再到銀行辦理抵押登記手續，解除擔保責任。

 　　在這樣的過程中就可能涉嫌違規。一些炒房者為炒高房價獲取差價收益，會在轉按揭的基礎上進行加按揭貸款等不規范的操作。加按揭即炒房者等到房價上漲之后，要求銀行按市價重新評估房產價格。其貸款額度則隨房價不斷攀升而增加，炒房者再次向銀行申請，對房產升值的部分重新給予貸款。

 　　這種加按揭，以及存在炒房嫌疑的轉按揭曾一度被叫停。2007年，央行、銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，商業銀行不得發放隨房產評估價值浮動、不指明用途的轉(加)按揭貸款。

 　　曾任央行副行長的劉士余在2007年和2014年多次在公開場合表示，要堅決取消轉按揭和加按揭貸款，這個舉措的目的是為了抑制炒房。

 　　但也有業內人士分析，轉按揭過程中追加按揭是被明令禁止的，但是同名轉按揭業務因為并沒有明文禁止，再加上近幾年監管的放松，所以還是有不少銀行在操作該項業務。

 　　有相關人士表示，辦理的轉按揭業務主要是針對在他行辦理按揭貸款剩下未還部分想轉至本行的，但是在轉按揭過程中不能追加按揭貸款。另有相關人士同樣表示，“監管部門叫停的是在轉按揭的基礎上加按揭，如果只是單純地因為貸款利率的考慮轉按揭并沒有明確說不允許做，而且被禁止的針對的都是炒房者。”

 　　廣東外語外貿大學廣東國際戰略研究院首席研究員肖鷂飛在接受《中國產經新聞》記者采訪時解釋了對銀行來說轉按揭業務意味著什么。“轉按揭就是部分銀行將按揭的權利或者已經受理的貸款轉給其他銀行進行處理。”在他看來，不同的銀行具有不同的定位，一些大銀行信譽較好，利息也比較低，大家愿意從此類銀行貸款，但對銀行來說，按揭的管理成本太高。而一些小銀行或地方性銀行則相反，對于按揭管理較為方便，管理成本也低，它們則愿意承接按揭業務，卻苦于知名度，缺少客戶。此時大銀行就愿意將自己的業務轉給這類銀行，進行轉讓。

 　　肖鷂飛認為，從理論上來說，此舉只是類似外包的管理形式，風險不會太大。而且，從金融多元化角度看是正常的發展趨勢。“從銀行經營市場化發展來講，各家銀行的市場定位與優勢不同，一些地方性銀行優勢在于，某個范圍內網點較多，這對貸款的管理來說是很方便的。可以對貸款人的信用、收入情況隨時跟蹤，減少還貸風險。但具體還要在兩行的對接方面下功夫，才能降低對接時出現的風險。”

　　消費者需慎重選擇

 　　對多種類型房貸的重新出現，專家一致認為受益最大方是銀行。對于“雙周供”，謝逸楓表示，以每雙周還款一次的方式還款，可以使銀行更快地回收資金，保持資金的安全性。對于轉按揭來說，肖鷂飛表示，一些金融機構通過轉按揭將風險管理轉給其他銀行，這對于按揭資產的保全，或者說風險的防范來說是非常有利的。

 　　但最根本的，銀行是想通過更多房貸產品的推出，將重心轉移至房貸市場。有業內人士表示，房貸業務勢必成為今年各家銀行必爭的一塊優質資產，除了針對一些新買房客戶的增量市場競爭，有些銀行也希望通過轉按揭方式吸引其他銀行的存量客戶。

 　　目前銀行的對公貸款業務正在萎縮，而作為銀行優質貸款的個人房貸卻在攀升。央行調查統計司司長盛松成披露個人購房貸款余額同比增長30.9%，增速比去年同期上升13.1個百分點。增量上，今年上半年，個人購房貸款新增2.36萬億元，同比增長1.25萬億元。這反映出購房需求正在回升。

 　　雙周供、轉按揭等產品的推出，只是銀行搶占房貸市場的手段。至于其是否更加實惠劃算，還要消費者根據自身情況考慮選擇。

 　　對此，肖鷂飛提醒消費者，選擇金融產品時要慎重，應認清金融產品的本質。肖鷂飛表示，隨著市場的發展，各種類型的金融產品會陸續出現，經過組合等方式，未來的金融產品會愈加復雜化。消費者對于金融產品的理解會越來越困難。“因為金融機構對于自身產品介紹與宣傳，一定是更多地介紹產品好的方面，有時會忽略了一些隱含的風險。”

 　　因此，肖鷂飛認為，未來可能會催生出一種金融咨詢的行業。老百姓需要有咨詢公司來解釋說明金融產品的相關問題，幫助老百姓明確各金融產品的優缺點，提供一些金融資訊。消費者對于所投資的產品越明確，風險就會越小。

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