房地產市(shi)場越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)火(huo)熱，銀行又重(zhong)新盯上(shang)了房貸市(shi)場這塊“肥肉”。

　　據報道，近(jin)日(ri)，平安銀行在(zai)廣州地區重啟了“雙(shuang)周供”服務，同(tong)時廣州地區的某股份(fen)制銀行還將針(zhen)對優質轉按(an)揭客戶提(ti)供8.3折優惠，具體業務將在(zai)下月(yue)正式實行。

　　今年以來(lai)，各大銀行的(de)新(xin)型房貸產品(pin)層出不窮(qiong)。而(er)這些產品(pin)對(dui)進行貸款的(de)消(xiao)費(fei)者來(lai)說是(shi)真的(de)經濟實惠，還是(shi)換(huan)湯不換(huan)藥的(de)吸(xi)睛之作呢?

　　早在五六年前，“雙(shuang)(shuang)周供”還款(kuan)方式就已出現。但由(you)于計算復(fu)雜，實施困(kun)難，同期競爭房貸產品較多等(deng)種種原因(yin)，“雙(shuang)(shuang)周供”逐漸消失在了茫茫市場(chang)當中(zhong)。今年內，“雙(shuang)(shuang)周供”又在全國各地“低(di)調復(fu)出”。

　　雙(shuang)周供(gong)重出江湖

　　貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)“雙周供”就(jiu)是(shi)將個人(ren)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)由傳統的(de)每(mei)月還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)一次改為每(mei)兩周還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)一次，每(mei)次還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)為原來(lai)月供的(de)一半。由于(yu)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)方式的(de)改變和(he)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)頻率的(de)提高(gao)，借款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)的(de)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)總額(e)會相應減(jian)少，還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)周期(qi)也得以(yi)明顯地縮短。如此一來(lai)，客戶在還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)期(qi)內可以(yi)相對少支付一定的(de)利息。

　　據計(ji)算，以按(an)揭貸(dai)款200萬(wan)(wan)元(yuan)、貸(dai)款期限30年為例，根(gen)據目前北京(jing)市場上(shang)普遍的(de)(de)8.5折計(ji)算，等額本(ben)息(xi)的(de)(de)傳統(tong)月供方式(shi)，每月要(yao)還(huan)(huan)款9739.53元(yuan)，還(huan)(huan)款總(zong)額350.6萬(wan)(wan)元(yuan)，雙周供每兩周還(huan)(huan)款4869.765元(yuan)，相當于(yu)原來(lai)月供的(de)(de)一(yi)半。總(zong)體算來(lai)，由于(yu)還(huan)(huan)款次數(shu)頻(pin)密，本(ben)金減少速度加快，最后雙周供方式(shi)還(huan)(huan)款總(zong)額約(yue)326.7萬(wan)(wan)元(yuan)，比月供節省(sheng)24萬(wan)(wan)元(yuan)左右。

　　同時，雙周供(gong)每年大(da)約還款次(ci)數為26次(ci)，借款人只需要(yao)25.8年時間就(jiu)可(ke)以還清貸(dai)款，比月供(gong)方式縮短了4.2年。

　　但在業(ye)內人士(shi)看(kan)來(lai)，“雙周供(gong)”并(bing)未給消(xiao)費者帶來(lai)巨(ju)大(da)的“餡餅”。其本(ben)質就是(shi)提(ti)前(qian)還款，時間(jian)縮短，利息減(jian)少(shao)是(shi)必然(ran)。業(ye)內專家表示，從計算結(jie)果來(lai)看(kan)，雙周供(gong)的還款利息是(shi)減(jian)少(shao)了(le)，但是(shi)因為還款時間(jian)節(jie)點提(ti)前(qian)，變相(xiang)的有一半(ban)的錢(qian)提(ti)前(qian)還了(le)，相(xiang)當于每個月(yue)月(yue)供(gong)的錢(qian)有一半(ban)少(shao)跟銀行借(jie)了(le)15天，所以利息肯(ken)定是(shi)減(jian)少(shao)了(le)。

　　此前(qian)“雙周供(gong)”的(de)銷(xiao)聲匿跡(ji)正(zheng)是(shi)由(you)于業(ye)內普遍發現(xian)，這種(zhong)還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式只是(shi)銀行爭(zheng)取客戶的(de)一種(zhong)噱(xue)頭(tou)，而且對銀行而言，每月(yue)兩(liang)個還(huan)(huan)款(kuan)期，計(ji)算起來也比較繁瑣。如果還(huan)(huan)款(kuan)人資金充足(zu)，可(ke)以提(ti)前(qian)還(huan)(huan)月(yue)供(gong)貸款(kuan)的(de)話，完全可(ke)以達到(dao)同樣的(de)效果。

　　亞太城市房地產研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長(chang)、著(zhu)名地產專家謝逸楓(feng)認為，雙周(zhou)供(gong)與月(yue)供(gong)沒有什么本(ben)質上的(de)區(qu)別，而且雙周(zhou)供(gong)可能會給還(huan)款人(ren)帶來(lai)一定程度上的(de)生活(huo)(huo)(huo)壓力(li)。謝逸楓(feng)說(shuo)：“對于(yu)大(da)多數(shu)人(ren)來(lai)說(shuo)，工資都是(shi)月(yue)結(jie)的(de)，且每個(ge)月(yue)收入固(gu)定。雙周(zhou)還(huan)款可能會增加每個(ge)月(yue)的(de)還(huan)款壓力(li)，對還(huan)款人(ren)的(de)資金支配要求很高。”謝逸楓(feng)認為，選擇貸(dai)款購房、分期還(huan)款的(de)消費(fei)者本(ben)就是(shi)為了(le)在買房的(de)同(tong)時保持(chi)正常的(de)生活(huo)(huo)(huo)品質，不增加生活(huo)(huo)(huo)的(de)壓力(li)。“所以(yi)如果使用雙周(zhou)供(gong)的(de)方式還(huan)款會增加生活(huo)(huo)(huo)壓力(li)、降低生活(huo)(huo)(huo)品質，則本(ben)末倒置，與初衷相違(wei)背了(le)。”

　　“如果選(xuan)(xuan)擇雙周供(gong)，則會承擔更多(duo)的還款壓力與(yu)經濟(ji)負(fu)擔;如果選(xuan)(xuan)擇月供(gong)，可能(neng)就要支付更多(duo)的利息(xi)成本。”謝(xie)逸(yi)楓(feng)建(jian)議消費者，要按照每個人的實際情況來進行選(xuan)(xuan)擇適合自己的房貸。

　　轉按(an)揭存爭議

　　同時，“轉按(an)(an)揭”一詞也重新進入了(le)人們(men)的(de)視野。與“雙周供”相似，早在(zai)2007年左右(you)，就有銀(yin)行(xing)辦(ban)理個(ge)人同名轉按(an)(an)揭業務，即貸款(kuan)人在(zai)甲銀(yin)行(xing)辦(ban)理首次購房按(an)(an)揭貸款(kuan)，可同名將按(an)(an)揭轉到(dao)乙(yi)銀(yin)行(xing)，以(yi)便享受到(dao)更優(you)惠的(de)利率。甚至有部(bu)分銀(yin)行(xing)為了(le)搶(qiang)占(zhan)市場的(de)存量客(ke)戶(hu)，一度將優(you)惠折(zhe)扣打到(dao)7折(zhe)。近日出現的(de)轉按(an)(an)揭則稱(cheng)將對部(bu)分優(you)質(zhi)客(ke)戶(hu)提供8.3折(zhe)優(you)惠。

　　雖然(ran)看(kan)起來優惠幅(fu)度較大，但(dan)是(shi)同名轉(zhuan)按揭(jie)可能(neng)隱藏著價格不低的(de)(de)(de)“過橋費”。而且，在兩行進(jin)行對接這種情況下(xia)，可能(neng)會存在一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)風險。同名轉(zhuan)按揭(jie)的(de)(de)(de)辦(ban)(ban)理需要“過橋”，按揭(jie)者首先須還清前一(yi)銀(yin)行貸(dai)款(kuan)，再到下(xia)一(yi)家銀(yin)行按揭(jie)貸(dai)款(kuan)。但(dan)由于(yu)兩家銀(yin)行房貸(dai)過程無法無縫對接，中間存在一(yi)段不確定(ding)的(de)(de)(de)時間差(cha)。辦(ban)(ban)理轉(zhuan)按揭(jie)會發生一(yi)定(ding)費用。如果按揭(jie)的(de)(de)(de)轉(zhuan)出銀(yin)行事先有提前還款(kuan)違約金(jin)的(de)(de)(de)條款(kuan)，則借款(kuan)人需支付(fu)一(yi)定(ding)比(bi)例的(de)(de)(de)違約金(jin)。

　　而且有銀(yin)(yin)行(xing)從業人員曾表(biao)示，在轉按(an)揭(jie)的(de)過程中(zhong)(zhong)，會在中(zhong)(zhong)間引(yin)入一(yi)些(xie)其(qi)他貸款方(fang)(fang)式(shi)。比如(ru)拿其(qi)他房產抵(di)(di)押，同時會通(tong)過一(yi)些(xie)擔保(bao)的(de)途徑，比如(ru)找(zhao)擔保(bao)公司(si)來擔保(bao)這筆(bi)債務，銀(yin)(yin)行(xing)再放一(yi)筆(bi)抵(di)(di)押貸款，專門用于償還(huan)對方(fang)(fang)銀(yin)(yin)行(xing)剩余的(de)按(an)揭(jie)負債，等(deng)償還(huan)完(wan)之后(hou)抵(di)(di)押物就(jiu)可(ke)以出庫，再到銀(yin)(yin)行(xing)辦理抵(di)(di)押登記手(shou)續，解除擔保(bao)責(ze)任。

　　在這樣的過程中就可能涉嫌違規(gui)。一些炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)為(wei)炒(chao)高(gao)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)獲(huo)取差價(jia)收(shou)益(yi)，會在轉按揭的基礎上進行加(jia)按揭貸(dai)款等不規(gui)范的操作(zuo)。加(jia)按揭即炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)等到房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)上漲(zhang)之后，要求銀(yin)行按市價(jia)重新評估(gu)房(fang)(fang)(fang)(fang)產價(jia)格(ge)。其貸(dai)款額(e)度則隨房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)不斷攀升而增(zeng)加(jia)，炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)再(zai)次向銀(yin)行申請，對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)產升值的部分重新給予貸(dai)款。

　　這種加按揭(jie)，以(yi)及存在炒房嫌(xian)疑的(de)轉按揭(jie)曾一(yi)度被叫停。2007年，央行、銀監會發布的(de)《關于加強商(shang)業(ye)性房地產(chan)信貸管理的(de)通知》中要(yao)求，商(shang)業(ye)銀行不得發放隨房產(chan)評估價(jia)值浮動、不指明用途的(de)轉(加)按揭(jie)貸款。

　　曾(ceng)任央(yang)行副行長的(de)劉士余在2007年(nian)和2014年(nian)多次在公開(kai)場合表示，要(yao)堅決(jue)取(qu)消轉按揭(jie)和加按揭(jie)貸款，這個舉(ju)措的(de)目的(de)是為了(le)抑(yi)制炒房。

　　但也有(you)(you)業內人(ren)士分(fen)析，轉(zhuan)按揭過程中追加按揭是被(bei)明(ming)令禁止的，但是同名轉(zhuan)按揭業務(wu)因為并(bing)沒有(you)(you)明(ming)文禁止，再(zai)加上近(jin)幾年監管的放(fang)松，所(suo)以還是有(you)(you)不少(shao)銀行在操作該項(xiang)業務(wu)。

　　有(you)(you)相關人士表示，辦理的(de)轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)業務主要是針(zhen)對在(zai)他行辦理按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)貸款(kuan)剩下(xia)未還部分想轉(zhuan)至本行的(de)，但是在(zai)轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)過程(cheng)中不能追加(jia)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)貸款(kuan)。另有(you)(you)相關人士同樣(yang)表示，“監管部門叫(jiao)停(ting)的(de)是在(zai)轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)的(de)基(ji)礎(chu)上加(jia)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)，如果只是單純地(di)因為貸款(kuan)利(li)率的(de)考慮轉(zhuan)按(an)(an)揭(jie)(jie)(jie)并沒有(you)(you)明(ming)確說不允許做，而且(qie)被(bei)禁止的(de)針(zhen)對的(de)都是炒房者(zhe)。”

　　廣東(dong)外語外貿(mao)大學(xue)廣東(dong)國(guo)際戰略研究(jiu)院(yuan)首席研究(jiu)員(yuan)肖鷂飛在(zai)接(jie)受《中國(guo)產經(jing)新(xin)聞》記者采訪時(shi)解(jie)釋了對銀(yin)(yin)行(xing)(xing)來(lai)說(shuo)轉按(an)揭(jie)業(ye)務(wu)(wu)意味著什么。“轉按(an)揭(jie)就是部分銀(yin)(yin)行(xing)(xing)將按(an)揭(jie)的權利或者已經(jing)受理的貸款(kuan)轉給(gei)其他(ta)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)進(jin)行(xing)(xing)處理。”在(zai)他(ta)看來(lai)，不同(tong)的銀(yin)(yin)行(xing)(xing)具有不同(tong)的定位，一些大銀(yin)(yin)行(xing)(xing)信(xin)譽(yu)較好，利息也比較低(di)，大家(jia)愿意從此(ci)類銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸款(kuan)，但對銀(yin)(yin)行(xing)(xing)來(lai)說(shuo)，按(an)揭(jie)的管理成(cheng)本太高。而一些小銀(yin)(yin)行(xing)(xing)或地方性銀(yin)(yin)行(xing)(xing)則相(xiang)反，對于按(an)揭(jie)管理較為方便，管理成(cheng)本也低(di)，它們則愿意承接(jie)按(an)揭(jie)業(ye)務(wu)(wu)，卻(que)苦于知名度，缺少客戶。此(ci)時(shi)大銀(yin)(yin)行(xing)(xing)就愿意將自己的業(ye)務(wu)(wu)轉給(gei)這(zhe)類銀(yin)(yin)行(xing)(xing)，進(jin)行(xing)(xing)轉讓。

　　肖(xiao)鷂飛認(ren)為，從(cong)理論上來(lai)說，此舉只是(shi)類似外(wai)包的(de)管理形(xing)式，風險不會太(tai)大。而且(qie)，從(cong)金融多元化角(jiao)度(du)看是(shi)正常的(de)發展趨勢(shi)。“從(cong)銀(yin)行(xing)經營市場化發展來(lai)講，各家(jia)銀(yin)行(xing)的(de)市場定位與優勢(shi)不同，一些(xie)地方性(xing)銀(yin)行(xing)優勢(shi)在(zai)于，某個范圍內網點較多，這對貸款的(de)管理來(lai)說是(shi)很(hen)方便的(de)。可以對貸款人的(de)信用、收入情況隨時(shi)跟蹤，減(jian)少還貸風險。但具(ju)體還要在(zai)兩行(xing)的(de)對接方面下(xia)功夫，才能(neng)降低對接時(shi)出現的(de)風險。”

　　消費者需慎重(zhong)選擇(ze)

　　對(dui)(dui)多種類型房貸的(de)(de)重新(xin)出現(xian)，專家一致(zhi)認為受益最大方是銀(yin)行(xing)。對(dui)(dui)于“雙周供(gong)”，謝逸楓表示(shi)，以每雙周還款一次(ci)的(de)(de)方式還款，可以使銀(yin)行(xing)更(geng)快地回收資(zi)(zi)金，保持資(zi)(zi)金的(de)(de)安全性。對(dui)(dui)于轉(zhuan)按揭(jie)來(lai)說，肖鷂(yao)飛表示(shi)，一些金融機(ji)構通過(guo)轉(zhuan)按揭(jie)將(jiang)風險(xian)管理轉(zhuan)給其他銀(yin)行(xing)，這對(dui)(dui)于按揭(jie)資(zi)(zi)產的(de)(de)保全，或者說風險(xian)的(de)(de)防范來(lai)說是非(fei)常有利(li)的(de)(de)。

　　但最根本的(de)，銀(yin)行(xing)是想通過更多房(fang)(fang)貸(dai)產品(pin)的(de)推出，將重心轉移(yi)至房(fang)(fang)貸(dai)市(shi)場。有業(ye)內人士表示，房(fang)(fang)貸(dai)業(ye)務勢(shi)必成為今年各(ge)家(jia)銀(yin)行(xing)必爭(zheng)的(de)一(yi)塊優質資產，除了針對一(yi)些(xie)新買房(fang)(fang)客戶的(de)增量市(shi)場競爭(zheng)，有些(xie)銀(yin)行(xing)也希望(wang)通過轉按(an)揭方式吸引其他(ta)銀(yin)行(xing)的(de)存量客戶。

　　目前銀行(xing)的對公(gong)貸(dai)款(kuan)業務正(zheng)在(zai)(zai)萎縮(suo)，而作(zuo)為銀行(xing)優質(zhi)貸(dai)款(kuan)的個人房(fang)(fang)貸(dai)卻在(zai)(zai)攀升(sheng)。央行(xing)調(diao)查統計司司長盛松成披(pi)露(lu)個人購(gou)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)余額同比(bi)增長30.9%，增速比(bi)去年同期上(shang)升(sheng)13.1個百分點。增量上(shang)，今年上(shang)半年，個人購(gou)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)新增2.36萬億(yi)元，同比(bi)增長1.25萬億(yi)元。這反(fan)映出購(gou)房(fang)(fang)需求正(zheng)在(zai)(zai)回升(sheng)。

　　雙周供、轉按揭等產品的推出，只是(shi)銀(yin)行搶占房貸市場(chang)的手(shou)段。至于其是(shi)否更加實惠劃算，還要消費者根據自身情況考慮選擇。

　　對此，肖鷂飛提醒消費(fei)者，選擇金(jin)融產(chan)(chan)品時要慎重，應(ying)認清金(jin)融產(chan)(chan)品的(de)(de)本(ben)質。肖鷂飛表示，隨(sui)著市場的(de)(de)發展，各(ge)種類(lei)型的(de)(de)金(jin)融產(chan)(chan)品會(hui)(hui)陸續出現，經過(guo)組合等方式，未來的(de)(de)金(jin)融產(chan)(chan)品會(hui)(hui)愈加復雜化。消費(fei)者對于金(jin)融產(chan)(chan)品的(de)(de)理(li)解(jie)會(hui)(hui)越(yue)來越(yue)困難(nan)。“因為(wei)金(jin)融機構對于自(zi)身(shen)產(chan)(chan)品介紹(shao)(shao)與宣傳，一(yi)定是更(geng)多地介紹(shao)(shao)產(chan)(chan)品好(hao)的(de)(de)方面，有時會(hui)(hui)忽略了(le)一(yi)些隱含的(de)(de)風險。”

　　因此(ci)，肖(xiao)鷂飛(fei)認(ren)為，未來可能(neng)會(hui)催生出一種金融(rong)(rong)咨詢的行業(ye)。老(lao)百姓(xing)(xing)需要(yao)有咨詢公(gong)司來解釋(shi)說明金融(rong)(rong)產(chan)品的相(xiang)關問(wen)題，幫助老(lao)百姓(xing)(xing)明確各(ge)金融(rong)(rong)產(chan)品的優缺點(dian)，提供(gong)一些金融(rong)(rong)資(zi)訊。消費者對于(yu)所投(tou)資(zi)的產(chan)品越(yue)明確，風險(xian)就會(hui)越(yue)小(xiao)。

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