半個(ge)月內，全國近(jin)二十個(ge)城(cheng)市(shi)密集出臺房產限(xian)購和限(xian)貸新(xin)政。除了(le)小幅提高首套(tao)房按(an)揭(jie)比例，更重(zhong)要的是，大(da)幅提高了(le)二套(tao)房的首付比例，提升百分比從5個(ge)點到20個(ge)點不等(deng)，并對(dui)二套(tao)房“認房”還是“認貸”做(zuo)出了(le)一定明確。

　　多名受訪銀行(xing)人(ren)士向21世紀經(jing)濟(ji)報道(dao)記者表示，盡管已經(jing)收(shou)到政策(ce)通知，但行(xing)內還(huan)未(wei)下發具體執(zhi)行(xing)細則。亦(yi)有銀行(xing)這兩天暫緩辦理個人(ren)住房按(an)揭貸款。

　　值得注(zhu)意的(de)是，就二套(tao)房(fang)(fang)認定，微(wei)觀層面仍存在一(yi)定操作難(nan)度。對(dui)于銀行而言，今(jin)年合意資產缺乏(fa)背景(jing)下，零(ling)售貸款(kuan)，特別(bie)是個人住(zhu)房(fang)(fang)按(an)揭貸款(kuan)，受到了銀行業(ye)整體的(de)重點關注(zhu)。

　　可預計的(de)是，限購限貸(dai)政策將會對(dui)平抑房價(jia)、遏制投(tou)機(ji)起到(dao)作用，但銀行按揭(jie)貸(dai)款業務(wu)(wu)也(ye)將受(shou)到(dao)一定影(ying)響。但由于交易(yi)和貸(dai)款投(tou)放之間(jian)存(cun)在(zai)時差(cha)，多名銀行人(ren)士向21世紀經濟報道記者表示，新政將主要(yao)影(ying)響明年(nian)的(de)按揭(jie)業務(wu)(wu)投(tou)放增量。

　　多(duo)地二套房首(shou)付比例提高兩(liang)成

　　根據2015年9·30新政，人民(min)銀行、銀監會各(ge)派出機構應(ying)按(an)照“分類指導，因地施策”，與當地政府(fu)協調制(zhi)定差異化(hua)最低首付比例。差異除了體現在區域，還體現在首套(tao)房和二套(tao)房上(shang)。因此，各(ge)地限貸嚴寬(kuan)，很大程度上(shang)取決于(yu)對二套(tao)房的(de)認(ren)定上(shang)。

　　整體來看，江(jiang)蘇省(sheng)內，南京和蘇州的(de)政策幾乎一致。簡單理解，除了“從未購置過住房(fang)”被認(ren)(ren)定(ding)為首套房(fang)，剩下的(de)至少會被認(ren)(ren)定(ding)為“二(er)套房(fang)”，采用的(de)是“認(ren)(ren)房(fang)又認(ren)(ren)貸(dai)”的(de)原則。

　　具體(ti)來看，對于有(you)購(gou)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)記錄，但申請貸(dai)(dai)款(kuan)購(gou)房(fang)時實際(ji)沒有(you)住(zhu)房(fang)的居(ju)民家庭(有(you)貸(dai)(dai)無房(fang));或者是有(you)房(fang)無貸(dai)(dai)的(包括貸(dai)(dai)款(kuan)還清)，商(shang)貸(dai)(dai)首付比例均為(wei)50%。此前(qian)，南京的比例為(wei)35%，蘇(su)州(zhou)比例為(wei)30%。

　　無錫(xi)新(xin)政(zheng)顯示，對(dui)已經擁有(you)1套房的，商貸最低首(shou)付比(bi)例從(cong)30%調整(zheng)至40%，公積金貸款首(shou)付比(bi)例上調至30%。由此可見，無錫(xi)對(dui)二套房原則上是(shi)“認房”。

　　同樣“認房(fang)”的還(huan)有武(wu)漢。

　　根據(ju)10月6日出臺的《中國人(ren)民(min)銀(yin)行武漢(han)分行中國銀(yin)行業(ye)監(jian)(jian)督(du)管(guan)理委(wei)員會(hui)湖北監(jian)(jian)管(guan)局關(guan)于(yu)進一步加強住房(fang)(fang)信貸政策管(guan)理的通知》，二套(tao)房(fang)(fang)(認房(fang)(fang)不認貸)首付比例最低50%。本地戶籍三(san)套(tao)房(fang)(fang)停(ting)貸，外地戶籍二套(tao)房(fang)(fang)停(ting)貸。

　　值得(de)一(yi)提的是(shi)，短(duan)短(duan)3天內，武(wu)漢再一(yi)次上調了(le)首套房的最(zui)低(di)首付比(bi)例(li)，從10月3日(ri)規定的25%(此(ci)前為(wei)20%)提升(sheng)至30%。

　　此外，10月8日出爐的(de)(de)(de)(de)成都新政(zheng)則明確了“認貸(dai)不認房(fang)”的(de)(de)(de)(de)二套(tao)(tao)(tao)房(fang)認定原則。具(ju)體而言，對已(yi)有(you)1套(tao)(tao)(tao)住房(fang)并結(jie)清貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)，按首(shou)套(tao)(tao)(tao)房(fang)，執行最低(di)首(shou)付比例30%。而已(yi)有(you)1套(tao)(tao)(tao)房(fang)且(qie)貸(dai)款(kuan)未結(jie)清的(de)(de)(de)(de)，最低(di)首(shou)付比例為40%。擁有(you)二套(tao)(tao)(tao)及以上房(fang)產且(qie)未結(jie)清相應貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)，暫停發放貸(dai)款(kuan)。

　　相(xiang)較(jiao)來看，杭(hang)州新政未涉(she)及對二(er)套房(fang)(fang)的具體認(ren)定，為“認(ren)貸(dai)(dai)不認(ren)房(fang)(fang)”留下(xia)了一些空間。根據9月28日杭(hang)州實施(shi)的新規，對擁有1套住房(fang)(fang)且相(xiang)應(ying)購房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款未結(jie)清的，再次貸(dai)(dai)款買房(fang)(fang)，商貸(dai)(dai)最低首付比例從30%上調(diao)至50%，公積金貸(dai)(dai)款從40%上調(diao)至50%。也就(jiu)是(shi)說，對于(yu)名下(xia)有房(fang)(fang)，且貸(dai)(dai)款已(yi)經結(jie)清的，是(shi)否按首套房(fang)(fang)來認(ren)定，目前并沒有明確說法(fa)。

　　據杭州某國有大(da)行房(fang)(fang)貸(dai)(dai)客戶經(jing)理(li)介(jie)紹，該行目(mu)前(qian)執行的“認貸(dai)(dai)不認房(fang)(fang)”，即，只(zhi)要名下(xia)沒有在償(chang)還的房(fang)(fang)貸(dai)(dai)，就可以認定(ding)為首套(tao)房(fang)(fang)。“確實也沒有動力收緊個貸(dai)(dai)，其他的貸(dai)(dai)款風(feng)險大(da)。”該銀(yin)行人士坦(tan)言。

　　對(dui)銀(yin)行(xing)今(jin)年影響不(bu)大

　　蘇州某大行(xing)(xing)房貸經(jing)理(li)告訴(su)21世紀經(jing)濟(ji)報道記(ji)者，目前蘇州的(de)銀行(xing)(xing)已經(jing)開始執行(xing)(xing)相關政(zheng)策(ce)。“只要你有(you)貸款記(ji)錄(lu)，現(xian)在就是(shi)至少(shao)50%的(de)首付，貸款記(ji)錄(lu)銀行(xing)(xing)都看得到。但是(shi)購房記(ji)錄(lu)，不(bu)在蘇州的(de)未(wei)必看得到。”該(gai)客戶經(jing)理(li)表示，目前該(gai)行(xing)(xing)內部還(huan)沒有(you)下發執行(xing)(xing)細則(ze)，因(yin)此利(li)率方面還(huan)未(wei)明確是(shi)否調整。按照此前的(de)規定(ding)，首套(tao)房利(li)率為基準9折。而(er)蘇州不(bu)同區縣也(ye)有(you)不(bu)同的(de)利(li)率標準。

　　“關(guan)于貸款利率(lv)，各(ge)家銀行會有自己的定價。不過我(wo)們這邊彈性并不大，和你的購房總金(jin)額沒什么關(guan)系。”該(gai)客戶經(jing)理表示。

　　一家銀行(xing)昆(kun)山支行(xing)的房貸(dai)經理(li)則表示(shi)，目(mu)前正在(zai)執行(xing)的房貸(dai)利(li)率在(zai)基準9.5-9.7折都有，也(ye)還未收(shou)到銀行(xing)內部的新政執行(xing)細則。

　　據21世紀經(jing)濟報道記者了解(jie)，目前杭(hang)州市(shi)場上，首(shou)套房(fang)按(an)揭貸款利(li)(li)率普遍在9-9.5折(zhe)。前述杭(hang)州某大行房(fang)貸經(jing)理表示，該行首(shou)套房(fang)，二手房(fang)的貸款利(li)(li)率普遍在9.2-9.5折(zhe)，只有新(xin)樓盤才(cai)可(ke)能做到9折(zhe)。但杭(hang)州市(shi)場上也存在8.5折(zhe)這樣的超低折(zhe)扣。

　　“8.5折要求會比較高，房子必須在主城區，像余杭就不行了。”有購(gou)房者表(biao)示。

　　對(dui)于信貸(dai)政策走向，前述某大行客戶經理表示，目(mu)前行內(nei)沒(mei)有下發限(xian)貸(dai)新政的(de)(de)執行細則。“我們覺(jue)得對(dui)首套房的(de)(de)調整可能不大，關注(zhu)的(de)(de)調整是對(dui)二(er)套房的(de)(de)認(ren)定上。”

　　同時，杭(hang)州(zhou)(zhou)9月(yue)29日的(de)(de)新(xin)(xin)規還(huan)暫停了(le)在(zai)杭(hang)“買房落戶(hu)”政(zheng)(zheng)策(ce)。就在(zai)新(xin)(xin)政(zheng)(zheng)出臺(tai)的(de)(de)前兩(liang)天，房產銷售人(ren)(ren)員(yuan)還(huan)在(zai)對外地投資人(ren)(ren)介(jie)紹通過買房落戶(hu)，以(yi)規避9月(yue)18日實施的(de)(de)“非杭(hang)州(zhou)(zhou)戶(hu)籍只能限購一套房”的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)，該新(xin)(xin)規的(de)(de)出臺(tai)，超(chao)出了(le)此前市(shi)場預期。

　　“今年7、8月的數據出來(lai)，大家(jia)就(jiu)覺得新(xin)(xin)增貸(dai)(dai)款里面房貸(dai)(dai)占(zhan)(zhan)比較高，但從(cong)銀行業(ye)(ye)務來(lai)分析，其實從(cong)存量來(lai)看(kan)，房貸(dai)(dai)占(zhan)(zhan)比并不是太(tai)高，一(yi)般不會超(chao)過(guo)30%。”某國有大行上海分行零售業(ye)(ye)務負責人表示，新(xin)(xin)政預計導(dao)致房產交易量的下降，會影響(xiang)房貸(dai)(dai)增量，但目前來(lai)看(kan)，對(dui)相關業(ye)(ye)務的利(li)潤影響(xiang)較為有限(xian)。

　　“主要是對明(ming)年(nian)的(de)增(zeng)量影響較(jiao)大，對今(jin)年(nian)的(de)利潤影響不大”，某(mou)大行資(zi)產(chan)負債(zhai)部人士表(biao)示：“今(jin)年(nian)就剩兩個(ge)多(duo)月，該投放的(de)都(dou)投放了，而(er)且(qie)各行手里也(ye)還(huan)有(you)部分(fen)政策出臺前(qian)的(de)還(huan)沒放款。”