半個月內，全國近二十個城市密集出臺房產限購和限貸新政。除了小幅提高首套房按揭比例，更重要的是，大幅提高了二套房的首付比例，提升百分比從5個點到20個點不等，并對二套房“認房”還是“認貸”做出了一定明確。

 　　多名受訪銀行人士向21世紀經濟報道記者表示，盡管已經收到政策通知，但行內還未下發具體執行細則。亦有銀行這兩天暫緩辦理個人住房按揭貸款。

 　　值得注意的是，就二套房認定，微觀層面仍存在一定操作難度。對于銀行而言，今年合意資產缺乏背景下，零售貸款，特別是個人住房按揭貸款，受到了銀行業整體的重點關注。

 　　可預計的是，限購限貸政策將會對平抑房價、遏制投機起到作用，但銀行按揭貸款業務也將受到一定影響。但由于交易和貸款投放之間存在時差，多名銀行人士向21世紀經濟報道記者表示，新政將主要影響明年的按揭業務投放增量。

　　多地二套房首付比例提高兩成

 　　根據2015年9·30新政，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”，與當地政府協調制定差異化最低首付比例。差異除了體現在區域，還體現在首套房和二套房上。因此，各地限貸嚴寬，很大程度上取決于對二套房的認定上。

 　　整體來看，江蘇省內，南京和蘇州的政策幾乎一致。簡單理解，除了“從未購置過住房”被認定為首套房，剩下的至少會被認定為“二套房”，采用的是“認房又認貸”的原則。

 　　具體來看，對于有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭(有貸無房);或者是有房無貸的(包括貸款還清)，商貸首付比例均為50%。此前，南京的比例為35%，蘇州比例為30%。

 　　無錫新政顯示，對已經擁有1套房的，商貸最低首付比例從30%調整至40%，公積金貸款首付比例上調至30%。由此可見，無錫對二套房原則上是“認房”。

　　同樣“認房”的還有武漢。

 　　根據10月6日出臺的《中國人民銀行武漢分行中國銀行業監督管理委員會湖北監管局關于進一步加強住房信貸政策管理的通知》，二套房(認房不認貸)首付比例最低50%。本地戶籍三套房停貸，外地戶籍二套房停貸。

 　　值得一提的是，短短3天內，武漢再一次上調了首套房的最低首付比例，從10月3日規定的25%(此前為20%)提升至30%。

 　　此外，10月8日出爐的成都新政則明確了“認貸不認房”的二套房認定原則。具體而言，對已有1套住房并結清貸款的，按首套房，執行最低首付比例30%。而已有1套房且貸款未結清的，最低首付比例為40%。擁有二套及以上房產且未結清相應貸款的，暫停發放貸款。

 　　相較來看，杭州新政未涉及對二套房的具體認定，為“認貸不認房”留下了一些空間。根據9月28日杭州實施的新規，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的，再次貸款買房，商貸最低首付比例從30%上調至50%，公積金貸款從40%上調至50%。也就是說，對于名下有房，且貸款已經結清的，是否按首套房來認定，目前并沒有明確說法。

 　　據杭州某國有大行房貸客戶經理介紹，該行目前執行的“認貸不認房”，即，只要名下沒有在償還的房貸，就可以認定為首套房。“確實也沒有動力收緊個貸，其他的貸款風險大。”該銀行人士坦言。

　　對銀行今年影響不大

 　　蘇州某大行房貸經理告訴21世紀經濟報道記者，目前蘇州的銀行已經開始執行相關政策。“只要你有貸款記錄，現在就是至少50%的首付，貸款記錄銀行都看得到。但是購房記錄，不在蘇州的未必看得到。”該客戶經理表示，目前該行內部還沒有下發執行細則，因此利率方面還未明確是否調整。按照此前的規定，首套房利率為基準9折。而蘇州不同區縣也有不同的利率標準。

 　　“關于貸款利率，各家銀行會有自己的定價。不過我們這邊彈性并不大，和你的購房總金額沒什么關系。”該客戶經理表示。

 　　一家銀行昆山支行的房貸經理則表示，目前正在執行的房貸利率在基準9.5-9.7折都有，也還未收到銀行內部的新政執行細則。

 　　據21世紀經濟報道記者了解，目前杭州市場上，首套房按揭貸款利率普遍在9-9.5折。前述杭州某大行房貸經理表示，該行首套房，二手房的貸款利率普遍在9.2-9.5折，只有新樓盤才可能做到9折。但杭州市場上也存在8.5折這樣的超低折扣。

 　　“8.5折要求會比較高，房子必須在主城區，像余杭就不行了。”有購房者表示。

 　　對于信貸政策走向，前述某大行客戶經理表示，目前行內沒有下發限貸新政的執行細則。“我們覺得對首套房的調整可能不大，關注的調整是對二套房的認定上。”

 　　同時，杭州9月29日的新規還暫停了在杭“買房落戶”政策。就在新政出臺的前兩天，房產銷售人員還在對外地投資人介紹通過買房落戶，以規避9月18日實施的“非杭州戶籍只能限購一套房”的政策，該新規的出臺，超出了此前市場預期。

 　　“今年7、8月的數據出來，大家就覺得新增貸款里面房貸占比較高，但從銀行業務來分析，其實從存量來看，房貸占比并不是太高，一般不會超過30%。”某國有大行上海分行零售業務負責人表示，新政預計導致房產交易量的下降，會影響房貸增量，但目前來看，對相關業務的利潤影響較為有限。

 　　“主要是對明年的增量影響較大，對今年的利潤影響不大”，某大行資產負債部人士表示：“今年就剩兩個多月，該投放的都投放了，而且各行手里也還有部分政策出臺前的還沒放款。”