自貿試驗區概念下，臨港新城新推出的兩幅宅地備受關注。

 　　11月5日，上海規劃和國土資源管理局發布信息：臨港新城掛牌兩幅普通商品房用地——臨港萬祥社區H0102地塊和臨港萬祥社區H0406地塊，出讓面積分別是54814平方米、48711.7平方米，容積率都是1.4；起始總價分別為2.3068億元和2.05億元，折合起始樓板價為3006元/平方米。

 　　“3000元出頭的樓板價真的不高，我想競拍，但不知道能否拍得到。現在土地市場這么熱。”某中型房企投資部高管直言，對自貿試驗區概念板塊很感興趣，但眼下細則還在陸續出，概念效益可能被放得過大。

　　今年上海土地市場頻現高溢價地塊，上述開發商目前尚無斬獲。

 　　截至昨日發稿，臨港萬祥社區H0406地塊和H0102地塊，已分別有11家和7家企業領取標書。

　　自貿試驗區概念效應

　　前述兩幅臨港宅地，是9月29日自貿試驗區掛牌以來，自貿試驗區概念板塊首度在一級市場推地。

 　　臨港與外高橋、祝橋、川沙，被房地產業界視為自貿試驗區概念板塊。今年以來，臨港萬祥社區板塊一直少有宅地推出。

 　　上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏介紹，臨港新城規劃有中心區(主城區)、主產業區、綜合區、重裝備產業區和物流園區。萬祥和書院兩個社區是主產業區的配套城鎮生活區。至2020年，主產業區(包含萬祥和書院)規劃人口在16.5萬人。

 　　龔敏稱，萬祥社區以前普通宅地供應不多，在2011年和2012年間，僅凱德聯合臨港萬祥經濟發展有限公司拿過兩幅居住用地，樓板價分別是1917元/平方米和2509元/平方米。目前這些地塊還在建設中，預計要到明年才能開盤。

　　不過這并不妨礙臨港樓市的熱度升溫。

 　　世邦魏理仕上月發布的一則報告提及，今年9月，臨港新城板塊房價漲幅(較1-8月平均值)達10%以上。其中，東港銘筑的成交均價上漲了12.4%，成交量漲幅更是高達275.2%。

 　　據龔敏稱，位于臨港主城區的“保利蔚藍林語”目前售價已達到1.8萬元/平方米，較年初周邊區域普通商品房價格增長了三成。

 　　值得一提的是，上述萬祥社區地塊對中小套型(90平方米以下)住宅建筑面積要求不低于總建筑面積的35%，比一般地塊要高。

　　試驗區土地規劃惹關注

　　值得一提的是，自貿試驗區內此前已有“賣地”案例。

 　　此前的10月23日上午，上海浦東航空實業發展公司整體產權轉讓簽約儀式，在自貿試驗區內舉行。該項目是自貿試驗區9月29日掛牌以來，成交的第一個區內地塊項目。不過，該項目屬于轉讓成交，并未走一級市場的“招拍掛”程序。

 　　按北京產權交易所發布的信息，該項目最終經過81輪報價，以2.3億元成交，溢價率為91.67%，競得人是上海金煜坤實業發展有限公司。

　　自貿試驗區概念效應可見一斑。

 　　上述項目地塊成交后，自貿試驗區土地規劃再引關注。上海證券報曾報道，自貿試驗區管委會考慮打破原有的土地功能區塊概念，將占自貿試驗區總體面積80%的工業用地部分流轉為商業用地。

 　　一名消息人士昨日稱，上海有關規劃部門正在制定外高橋保稅區新的控制性規劃，可能調整部分工業用地轉為商業和辦公用地，預計明年上半年完成。而外高橋保稅區內的土地預計并不會走普通的招拍掛程序，可能采用招標出讓。

 　　自貿試驗區管委會負責人眼下的說法則是，“完成自貿試驗區土地和物業存量資源的梳理和排摸，并啟動存量樓宇的改建、盤活工程，進一步提升現有資源的利用效率，滿足進區企業和市場的需要”。

 　　另一消息人士上周曾告訴早報記者，“(涉及土地方面)最近好多東西都卡殼。以前是摸著石頭(過河)還能蹚，我們現在屬于蹚著河，不知道石頭在哪。”

 　　此前的10月10日，上海市規土局局長莊少勤到自貿試驗區調研時指出，自貿試驗區在土地方面要建立土地動態流量的概念，“不斷創新提高土地利用效率的方式方法，積極探索土地混合使用和建筑復合利用的新模式，進一步節約集約利用土地；建立合理的利益分配機制，處理好公平與效率的關系，為自貿試驗區新業態的落地提供空間保障。”

　　莊少勤當時提到，要進一步賦予自貿試驗區更大的行政審批權限。

　　浦東曹路商業地塊

　　樓板價創區域新高

　　眼下，上海土地市場的熱度依然未減。

 　　11月6日，浦東大型居住社區曹路基地推出的一幅商業地塊——曹路基地E-4-1地塊，被上海貝越實業有限公司、上海地緯(集團)股份有限公司以6.05億元摘得，折合樓板價10567元/平方米，溢價率為109.90%。

 　　21世紀不動產的統計顯示，算上上述商業地塊，2009年至今，曹路已出讓6幅商辦地塊，上述商業地塊10567元/平方米的樓板價創下區域新高。

 　　根據21世紀不動產統計，上述地塊是上海今年成交的第23幅溢價率超過100%的經營性地塊，也是第6幅溢價率超過100%的商辦地塊。

 　　龔敏認為，上述曹路地塊的用地性質非常明確，商業設施定位為社區商業中心，適宜建設一個建筑面積不超過2萬平方米的大型超市。目前曹路地區大型商業配置相對匱乏，周邊僅有寶龍城市廣場，該項目建筑面積雖然較大，但物業形態涵蓋商業中心、企業公館以及酒店辦公三種。當前寶龍城市廣場商業項目售價在4萬-7萬元/平方米。