一、市場需求狀況

　　(一)老年公寓市場存在巨大需求

 　　在我國，由于主要還是實行家庭養老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。隨著家庭養老功能的弱化和社會化養老的發展，以及老年人收入的增加，老年人對老年住宅的需求將會上升。

　　(二)未來十年內老年公寓總體需求呈現上升態勢

 　　我國已具有相當購買力的老年人主要集中在經濟發達的東南沿海地區和一些大中城市。未來幾年，當現在50歲左右的人進入60歲以后，老年市場的巨大購買力將會充分地顯現出來。

 　　這部分老年群體中有許多人事業有成，退休金和儲蓄存款比現在60歲以上老年人有很大的提高，在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母，子女少的狀況也會使他們更多地依賴于社區服務和選擇不同于現在的養老方式。現在所謂的老年人“高檔消費”，在幾年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現上升態勢。

　　(三)北京、上海等大中城市及東南沿海等經濟發達地區中高收入老年群體對高端老年公寓需求加大

 　　社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發展中，老年人對住房的需求也逐漸發生了變化。在一些大城市里，多數父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動不受干擾，減輕子女負擔，也減少了長期共同相處容易產生的矛盾。而普通住宅由于各項設施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進一個設施完備、服務周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。

 　　目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務公司介入居民的日常生活，許多老年人已經從“家庭保姆”的身份中解放出來;另一方面社會的發展使老年人與其子女的世界觀、價值觀和人生觀產生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。

 　　城市化過程中的負面效應使許多城市尤其是大中城市居民的生活環境質量日趨惡化。惡劣的環境越來越不適宜老年人頤養天年，所以，很多老年人也產生了到環境相對較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。一項調查顯示，在上海300萬60歲以上的老人中，愿意選擇大型現代化老年城(公寓)養老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬老年人期盼住進老年公寓養老。

　　(四)低收入老年群體對福利性養老機構需求較高

 　　受我國經濟發展城鄉差距大、東西發展較大落差的影響，我國偏遠地區、經濟落后地區的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統的居家養老、養兒防老上，短期內難以對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養老機構為主。

　　(五)為老年人量身定做的老年社區市場前景看好

 　　在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51%，打算租賃房屋使用權的占24%，希望購買產權式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。這也意味著為老年人量身定做的老年社區市場前景看好。

　　二、市場供給狀況

　　(一)老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺

 　　國內的養老模式還不能適應形勢的發展。大量靠政府、社區、街道辦的福利院、敬老院等養老機構，管理水平落后、設施陳舊、規模極小，缺乏專業護理人員，且資金來源不能保障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和二十一世紀初，中國還出現了一些以營利為目的的老年公寓。從環境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規模一般較小，且缺乏系統的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。

 　　所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務機構中，好多名為老年公寓、養老院的場所，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能單調，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設施和服務條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務。有些更是只把老人當作病人看待，并不關心老人們情感或心理需要。

 　　就中國而言，現有42000多所養老院，加上社會興辦的老年機構，現收養老人不足100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1%。且不論條件如何，單從數量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。

　　(二)老年公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位

 　　隨著社會發展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化，從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。

 　　目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據各經濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經營較為困難。

 　　目前市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業形態。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現一定數量的老年公寓。它們的經營成效受運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的直接影響。老年公寓的設計、服務等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經營。更多信息，請咨詢。