保利為何會選擇房地產作為主業？其實原因很簡單，“當時，剛剛經歷過東南亞金融危機，香港地產的暴跌讓很多人不敢涉足房地產業，但是國家對于福利分 房政策的取消，讓我們看到了巨大的市場機會。另外，保利多少有點兒錢，融資能力強，還有一些土地，這都是比較優勢。房地產是辛苦活，風里來雨里去，我們的 員工相當一部分是軍隊轉業的，能夠干這些艱苦的活，同時執行力很強。”保利房地產部總經理韓清濤如此解釋。

 業內專家指出：“任何一個企業都不能脫離時代，首先是國家30年改革開放高速增長，房地產行業的高速增長。其中，最近有兩個高潮保利都趕上了，可以說很幸運。”

 據國家統計局的數據顯示：2012年我國GDP總量達到51.9萬億元，而全國房地產業總簽約額達到6.4萬億元，這樣看來，房地產業占國家GDP總量應在10%左右。

 “占GDP 10%的產業還不是支柱產業嗎？房地產業還帶動上下游相關幾十個產業，數百個行業的發展，還有工業地產、商業地產、文化地產，有幾千萬就業人口。”陳洪生說。

 根據保利地產年報顯示：在金融危機肆虐，房地產業最艱難的2008年，保利地產新拓展項目12個，新增土地儲備594萬平方米，2008年底土地儲備數比上年同期凈增189萬平方米，而且這些項目均以底價獲得。這為保利在2009、2010年迅速發展奠定了堅實的基礎。

 問及陳洪生保利為何敢于在2008年出手拿地？陳洪生的答案并不復雜：“保利把房地產作為一個主業來發展，不是去投機，我們看好整個房地產業在過去 和未來的若干年，起碼10年的長足發展。市場的需求非常大，盡管可能會有一些波浪，但總體仍會繼續發展，一線城市我們都進入了，二三線城市在逐漸進入。保 利的發展離不開中國大規模城鎮化的發展。”

 雖然土地是房地產企業的主要生產資料，但是保利仍然在國家宏觀調控之下，扮演了一家央企應該做的“角色”，為了不當地王，保利主動放棄了包括北京萬柳地塊、廣州亞運城在內的多塊“好地”。

 時過境遷，面對越來越嚴厲的國家調控政策，比如“新國五條”的出臺，房地產業的前景似乎不太樂觀。

 面對《英才》記者的疑惑，陳洪生依然看好市場前景：“市場的規律不會因為調控而發生根本改變，因此我們不太注重調控政策對短期的影響。如果那樣，畏 首畏尾就沒法發展，我們不是一家小型房地產公司，不存僥幸心理。包括這次‘國五條’頒布以后，我們內部并沒有驚慌失措，仍會按照計劃推進，特別是剛需項 目，這是我們近幾年的主要產品，在任何情況下，剛需都是存在的。”

 睿信致成管理咨詢董事總經理郝炬也同意陳洪生的看法，他告訴《英才》記者：“首先，與歐美不同，中國的城鎮化還在過程中，新一屆領導班子也明確提出 城鎮化的發展方向。其次，中國政府，特別是地方政府，對土地出讓收入有依賴。政府沒說打壓房地產，只是抑制房價過快上漲。現在的問題是，一部分地區房價上 漲過快，另一部分地區供應量過大。所以，市場的分化很難用有沒有泡沫來說清楚。”

 2008-2012年，保利的地產業務銷售額五年內增長了5倍，年復合增長率約為55%，而對未來，保利的地產業務還能維持如此高速的增長嗎？

 陳洪生認為增長還將持續，但是對于未來的增長目標不應有過高的預期，他更希望保利地產獲得更持久、更長遠的發展。

 而對于房地產業的“暴利”說，陳并不同意：“房地產暴利的時代在幾年前就已經過去了，作為一個產業，它終將會回歸一個正常的盈利水平。”

 對于保利地產的資金鏈，陳洪生說：“房地產企業好像有錢，實際上是拿不出現錢來的，賣了房子馬上就去買地，買了地馬上蓋，蓋完了又去賣，多少錢都不 多。保利的地產業務有3300多億的總資產，貸款1200多億，仍然不夠啊。保利在發展房地產業初期的時候，就是勒緊褲腰帶，把除了房地產之外的業務全部 壓縮了，這也是轉型期的一個痛苦。人家本來準備要去做點兒什么事，你不讓他做，他不高興啊，賺不著錢，就沒業績，面上無光。只是保利從上到下的決心一旦下 了以后，執行力很強，如果說成功，這或許是一個重要原因。但是，我們高度重視資金風險，一直在控制負債率。”

 2006年保利地產上市，開盤融資雖然只有20億元，但是打通了融資渠道，獲得了寶貴的發展資金，至今保利地產的負債率仍然在可控范圍之內。保利地產和保利置業境內外兩個上市公司，不僅打通了境內的融資渠道，也打通了境外的融資渠道。

 “通過保利地產和保利置業兩個上市平臺的支撐，我們的市場占有率逐步提高，2012年達到1.96%。”韓清濤告訴《英才》記者。

 “雖然房地產市場是充分競爭的市場，但是央企具備兩大優勢，第一是融資優勢，央企資金成本低，融資能力強。第二是綜合優勢，地方政府希望開發商在地 產開發的同時，能夠給地方經濟帶來更多的好處，而央企可以在其他產業給地方經濟以支持。”所以郝炬認為：以房地產為主業的央企將會在業內發揮更大的影響 力。