保(bao)(bao)利為何會(hui)選擇房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)作(zuo)為主業(ye)(ye)？其實原因很簡(jian)單，“當時，剛剛經(jing)歷過東南亞金融危(wei)機(ji)，香港(gang)地(di)(di)(di)產(chan)的暴跌(die)讓很多人不敢(gan)涉足房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)，但是國家對(dui)于(yu)福利分 房(fang)政(zheng)策的取(qu)消，讓我們看到了巨大(da)的市場機(ji)會(hui)。另外(wai)，保(bao)(bao)利多少有點兒(er)錢，融資(zi)能(neng)力強(qiang)，還(huan)有一些土地(di)(di)(di)，這都(dou)是比較(jiao)優勢。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)是辛(xin)苦活(huo)，風(feng)里(li)來(lai)雨里(li)去，我們的 員(yuan)工(gong)相當一部(bu)分是軍隊轉業(ye)(ye)的，能(neng)夠干這些艱苦的活(huo)，同時執行力很強(qiang)。”保(bao)(bao)利房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)部(bu)總經(jing)理韓清濤如此解釋。

業內專家指(zhi)出(chu)：“任(ren)何一(yi)個(ge)企業都不能脫離時代，首先是國(guo)家30年(nian)改革開放(fang)高(gao)速增(zeng)(zeng)長，房地產行業的高(gao)速增(zeng)(zeng)長。其中，最近有兩(liang)個(ge)高(gao)潮保利都趕上(shang)了，可以說(shuo)很幸(xing)運。”

據國家統計局的數據顯(xian)示：2012年我國GDP總(zong)(zong)量(liang)達到(dao)51.9萬億元，而全國房(fang)地產(chan)(chan)業總(zong)(zong)簽(qian)約額達到(dao)6.4萬億元，這樣(yang)看來，房(fang)地產(chan)(chan)業占國家GDP總(zong)(zong)量(liang)應在10%左右。

“占(zhan)GDP 10%的(de)產(chan)業還(huan)不(bu)是支柱產(chan)業嗎？房地(di)產(chan)業還(huan)帶動上下游相(xiang)關幾(ji)十個產(chan)業，數百個行業的(de)發展，還(huan)有工業地(di)產(chan)、商(shang)業地(di)產(chan)、文化地(di)產(chan)，有幾(ji)千萬(wan)就(jiu)業人口。”陳洪(hong)生說。

根據保(bao)利(li)地(di)產(chan)年(nian)報顯示：在(zai)金融(rong)危機肆虐(nve)，房地(di)產(chan)業最(zui)艱難的2008年(nian)，保(bao)利(li)地(di)產(chan)新拓展項目12個(ge)，新增(zeng)(zeng)土地(di)儲(chu)備594萬平方米，2008年(nian)底(di)土地(di)儲(chu)備數比上年(nian)同期凈(jing)增(zeng)(zeng)189萬平方米，而且這(zhe)些項目均(jun)以(yi)底(di)價獲得。這(zhe)為(wei)保(bao)利(li)在(zai)2009、2010年(nian)迅速發(fa)展奠(dian)定了堅實的基礎。

問及陳洪生保利為(wei)何敢(gan)于在2008年出手拿地？陳洪生的(de)答案并(bing)不復雜(za)：“保利把房地產(chan)作為(wei)一(yi)個主(zhu)業來發(fa)展(zhan)(zhan)，不是去投機，我們(men)看好整個房地產(chan)業在過去 和未(wei)來的(de)若干年，起碼10年的(de)長(chang)足發(fa)展(zhan)(zhan)。市(shi)場的(de)需求非常(chang)大，盡管可能會(hui)有一(yi)些(xie)波浪，但總體仍會(hui)繼續發(fa)展(zhan)(zhan)，一(yi)線城市(shi)我們(men)都進入了，二三線城市(shi)在逐(zhu)漸(jian)進入。保 利的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)離不開中國大規模城鎮化的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)。”

雖然土地是房地產(chan)(chan)企業的主要生產(chan)(chan)資料，但是保(bao)利仍(reng)然在國(guo)家宏觀調控之下，扮演(yan)了(le)(le)一家央企應該做的“角色”，為了(le)(le)不當地王(wang)，保(bao)利主動放棄了(le)(le)包(bao)括北京萬柳地塊、廣州亞(ya)運城在內的多塊“好地”。

時過(guo)境遷(qian)，面對越來越嚴厲的(de)國家調控政(zheng)策(ce)，比如“新國五(wu)條”的(de)出(chu)臺，房地(di)產(chan)業(ye)的(de)前景似乎不太樂(le)觀。

面對(dui)《英才》記者的疑惑(huo)，陳洪生依(yi)然看好市場(chang)前景：“市場(chang)的規律不(bu)會因(yin)(yin)為調控而發(fa)生根本(ben)改(gai)變，因(yin)(yin)此(ci)我們(men)(men)不(bu)太注重調控政(zheng)策(ce)對(dui)短期(qi)的影響。如果那(nei)樣，畏 首畏尾就沒法(fa)發(fa)展(zhan)，我們(men)(men)不(bu)是一家小型房地產公司，不(bu)存僥幸心(xin)理。包括這次‘國五條’頒布以后(hou)，我們(men)(men)內(nei)部(bu)并沒有驚慌失措，仍會按照(zhao)計劃推進，特(te)別是剛(gang)(gang)需項 目，這是我們(men)(men)近幾年(nian)的主要(yao)產品，在任(ren)何情況下，剛(gang)(gang)需都是存在的。”

睿信致成管(guan)理(li)咨詢(xun)董事總經理(li)郝炬也(ye)同意陳(chen)洪生的看法，他(ta)告訴《英才》記者：“首(shou)先，與歐美不(bu)同，中(zhong)(zhong)國的城鎮化(hua)還在過(guo)(guo)(guo)(guo)程中(zhong)(zhong)，新一(yi)屆領導班(ban)子也(ye)明確(que)提出 城鎮化(hua)的發展方(fang)向。其(qi)次，中(zhong)(zhong)國政(zheng)府，特別是(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府，對(dui)土地(di)出讓收入有依賴。政(zheng)府沒說打壓(ya)房(fang)地(di)產，只是(shi)抑制房(fang)價(jia)過(guo)(guo)(guo)(guo)快上(shang)漲(zhang)(zhang)。現在的問題是(shi)，一(yi)部分(fen)地(di)區房(fang)價(jia)上(shang) 漲(zhang)(zhang)過(guo)(guo)(guo)(guo)快，另一(yi)部分(fen)地(di)區供應量(liang)過(guo)(guo)(guo)(guo)大。所(suo)以(yi)，市場的分(fen)化(hua)很難(nan)用有沒有泡沫來說清楚。”

2008-2012年，保利(li)的(de)地產(chan)業(ye)(ye)務(wu)銷售額(e)五年內增(zeng)長了5倍(bei)，年復合增(zeng)長率約為55%，而對未(wei)來(lai)，保利(li)的(de)地產(chan)業(ye)(ye)務(wu)還能維持如(ru)此高速(su)的(de)增(zeng)長嗎？

陳洪生認為增長還將持續，但是對于未來的(de)增長目標(biao)不應(ying)有過高的(de)預期，他更希(xi)望保利地產(chan)獲得更持久、更長遠的(de)發(fa)展。

而(er)對于房地(di)產(chan)業的(de)“暴(bao)利”說(shuo)，陳并不同意：“房地(di)產(chan)暴(bao)利的(de)時代(dai)在(zai)幾年前(qian)就已(yi)經過去了，作(zuo)為一(yi)個(ge)產(chan)業，它(ta)終將會回歸一(yi)個(ge)正常的(de)盈利水平(ping)。”

對于保(bao)利地(di)產(chan)的(de)資(zi)金(jin)鏈，陳洪生說：“房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)好像(xiang)有錢(qian)(qian)，實際上是(shi)拿不(bu)出現錢(qian)(qian)來的(de)，賣(mai)了(le)(le)房子馬(ma)上就去(qu)買地(di)，買了(le)(le)地(di)馬(ma)上蓋(gai)，蓋(gai)完了(le)(le)又(you)去(qu)賣(mai)，多(duo)少錢(qian)(qian)都不(bu) 多(duo)。保(bao)利的(de)地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)務有3300多(duo)億的(de)總資(zi)產(chan)，貸款1200多(duo)億，仍然不(bu)夠(gou)啊(a)。保(bao)利在發展房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)初期的(de)時候，就是(shi)勒(le)緊(jin)褲(ku)腰帶，把(ba)除了(le)(le)房地(di)產(chan)之外的(de)業(ye)(ye)(ye)務全部 壓(ya)縮了(le)(le)，這也是(shi)轉型期的(de)一(yi)個痛苦。人家本來準備要(yao)去(qu)做點兒什么事，你不(bu)讓他(ta)做，他(ta)不(bu)高興啊(a)，賺不(bu)著錢(qian)(qian)，就沒業(ye)(ye)(ye)績，面(mian)上無(wu)光。只(zhi)是(shi)保(bao)利從上到下的(de)決心一(yi)旦下 了(le)(le)以后，執(zhi)行力很強，如果說成功，這或許是(shi)一(yi)個重要(yao)原(yuan)因。但是(shi)，我們高度重視資(zi)金(jin)風險，一(yi)直(zhi)在控制(zhi)負債率。”

2006年保(bao)利(li)地產(chan)上市(shi)，開盤融(rong)資雖然(ran)只有20億元(yuan)，但是(shi)打通(tong)了融(rong)資渠(qu)道(dao)，獲得(de)了寶(bao)貴的(de)發展資金(jin)，至今保(bao)利(li)地產(chan)的(de)負債率仍然(ran)在可(ke)控范(fan)圍之內(nei)。保(bao)利(li)地產(chan)和保(bao)利(li)置業(ye)境(jing)內(nei)外兩個上市(shi)公司，不僅(jin)打通(tong)了境(jing)內(nei)的(de)融(rong)資渠(qu)道(dao)，也打通(tong)了境(jing)外的(de)融(rong)資渠(qu)道(dao)。

“通過保利地產和保利置業兩個上(shang)市平臺的(de)支撐，我們的(de)市場占有率逐步提高，2012年(nian)達到1.96%。”韓(han)清濤告訴《英才(cai)》記者(zhe)。

“雖然房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)是(shi)充分(fen)競爭的(de)市場(chang)，但是(shi)央(yang)企(qi)具備兩大(da)優(you)勢，第(di)一是(shi)融資(zi)(zi)優(you)勢，央(yang)企(qi)資(zi)(zi)金成本(ben)低，融資(zi)(zi)能(neng)力(li)強。第(di)二是(shi)綜合(he)優(you)勢，地(di)(di)(di)方政府(fu)希望開發(fa)(fa)商在地(di)(di)(di) 產(chan)開發(fa)(fa)的(de)同時，能(neng)夠給地(di)(di)(di)方經濟帶(dai)來更多的(de)好處(chu)，而(er)央(yang)企(qi)可以(yi)在其他產(chan)業(ye)給地(di)(di)(di)方經濟以(yi)支持。”所以(yi)郝炬認為：以(yi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)為主業(ye)的(de)央(yang)企(qi)將會(hui)在業(ye)內發(fa)(fa)揮(hui)更大(da)的(de)影(ying)響 力(li)。