近期，關于(yu)城(cheng)鎮(zhen)化與房價的(de)話題持續高溫(wen)熱議(yi)。其(qi)中(zhong)，國家發改委城(cheng)市和(he)小城(cheng)鎮(zhen)改革發展(zhan)中(zhong)心主任李(li)鐵認為(wei)，在(zai)一(yi)線、二線高等級的(de)城(cheng)市，資(zi)源稀(xi)缺性還存在(zai)，房價還有上漲的(de)空間，部分三線城(cheng)市和(he)四線城(cheng)市、縣(xian)城(cheng)再按照這樣的(de)模(mo)式發展(zhan)房地產，恐怕在(zai)擴張(zhang)到一(yi)定程度的(de)時候會導致崩盤。

        這一番話的(de)背景是，2013年(nian)上半(ban)年(nian)房(fang)價全線(xian)回暖。根據國(guo)家統計局(ju)本月15日(ri)發布的(de)數(shu)(shu)(shu)據顯示(shi)，今年(nian)上半(ban)年(nian)，房(fang)價平(ping)均漲(zhang)幅高達(da)11.2%，僅次于2009年(nian)21.2%的(de)增(zeng)速，達(da)到第二高點。而且，呈現量價齊升狀態，商品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)同(tong)比增(zeng)長(chang)(chang)28.7%，上年(nian)同(tong)期(qi)(qi)為下降10.0%，其中住宅銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)(chang)30.4%。全國(guo)商品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)額同(tong)比增(zeng)長(chang)(chang)43.2%，上年(nian)同(tong)期(qi)(qi)為下降5.2%，其中住宅銷(xiao)售(shou)額增(zeng)長(chang)(chang)46.0%。值得(de)注意(yi)的(de)是，增(zeng)長(chang)(chang)最快的(de)是三(san)、四線(xian)城市(shi)，中國(guo)指(zhi)數(shu)(shu)(shu)研究院發布的(de)數(shu)(shu)(shu)據顯示(shi)，三(san)、四線(xian)城市(shi)上半(ban)年(nian)房(fang)地產(chan)成交(jiao)量同(tong)比平(ping)均增(zeng)幅達(da)到53%，遠超一線(xian)城市(shi)40%的(de)平(ping)均增(zeng)幅。

       ; 普遍認(ren)為(wei)現時的(de)(de)中國(guo)房地(di)產(chan)存在(zai)泡沫，并(bing)擔(dan)憂其似歐美(mei)、日本一般爆裂。而(er)繼(ji)新型城鎮化概(gai)念推(tui)動以來，不(bu)少觀點(dian)認(ren)為(wei)要解決農民(min)工定居落(luo)戶問題為(wei)房地(di)產(chan)業發(fa)展(zhan)帶(dai)來廣闊機遇。李(li)鐵亦認(ren)為(wei)，中國(guo)城鎮化率剛(gang)剛(gang)過(guo)半，戶籍人口城鎮化率只有35.5%，所以對城鎮化住房需求還有很大空間，并(bing)指(zhi)出因為(wei)中國(guo)的(de)(de)房地(di)產(chan)泡沫成(cheng)因不(bu)同不(bu)可簡單與(yu)歐美(mei)日進行類比，進而(er)提出一、二線城市不(bu)僅不(bu)會(hui)崩盤還會(hui)上漲的(de)(de)觀點(dian)。

        我國的(de)(de)(de)高房(fang)(fang)價(jia)成(cheng)因的(de)(de)(de)確(que)與(yu)一(yi)般發(fa)達國家(jia)不(bu)同。地方政府壟斷土地供應，依(yi)賴土地財政，一(yi)直是高房(fang)(fang)價(jia)不(bu)可推(tui)卸(xie)的(de)(de)(de)原因之一(yi)。全國工商聯曾有(you)(you)統計調查顯示整個房(fang)(fang)價(jia)當中(zhong)有(you)(you)61%是被政府拿走了，其中(zhong)包(bao)括地價(jia)與(yu)極(ji)高的(de)(de)(de)稅費(fei)。另(ling)一(yi)方面，由于缺乏住房(fang)(fang)保(bao)障，對商品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)剛(gang)性需求一(yi)直居高不(bu)下。搜狐焦點今(jin)年三季(ji)度的(de)(de)(de)居民購房(fang)(fang)意(yi)愿調查顯示，有(you)(you)43.3%的(de)(de)(de)受訪(fang)者有(you)(you)購房(fang)(fang)意(yi)愿，其中(zhong)有(you)(you)一(yi)半為(wei)剛(gang)需。房(fang)(fang)子成(cheng)本(ben)高又有(you)(you)大量(liang)剛(gang)性需求者，房(fang)(fang)價(jia)自然難降，尤(you)其是有(you)(you)資源聚(ju)集優(you)勢的(de)(de)(de)一(yi)線城(cheng)市。

        只是，將來進一步推高房價的(de)是不是城鎮(zhen)化(hua)？可以(yi)說(shuo)(shuo)不是，也可以(yi)說(shuo)(shuo)是。

        說不是(shi)，是(shi)因為(wei)(wei)推高房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)不是(shi)傳統意義的(de)城(cheng)鎮化，即(ji)農村人(ren)(ren)口轉化為(wei)(wei)城(cheng)鎮人(ren)(ren)口，所帶(dai)來(lai)的(de)住房(fang)(fang)(fang)需求。即(ji)使是(shi)大量的(de)農村務(wu)工人(ren)(ren)員涌入城(cheng)市，在現行的(de)戶籍制(zhi)度與社會保障措(cuo)施的(de)約束下，也(ye)很難實現農村人(ren)(ren)口向城(cheng)鎮人(ren)(ren)口的(de)轉化。更何況，房(fang)(fang)(fang)價(jia)指的(de)是(shi)商品房(fang)(fang)(fang)價(jia)格，農民工即(ji)使要定居也(ye)無力成為(wei)(wei)商品房(fang)(fang)(fang)的(de)消費生(sheng)力軍。

        說(shuo)是(shi)(shi)，則是(shi)(shi)因為的(de)(de)確是(shi)(shi)城(cheng)鎮(zhen)化概(gai)念(nian)為推(tui)(tui)(tui)(tui)高(gao)房價(jia)帶(dai)來(lai)了機(ji)會(hui)。恰逢地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府錢袋子緊又(you)有地(di)(di)(di)(di)方(fang)債壓頂，于是(shi)(shi)抓住城(cheng)鎮(zhen)化概(gai)念(nian)推(tui)(tui)(tui)(tui)出各種新(xin)區(qu)、特區(qu)計劃，努力推(tui)(tui)(tui)(tui)地(di)(di)(di)(di)。上半年(nian)全國房地(di)(di)(di)(di)產用地(di)(di)(di)(di)供應8.24萬公頃，同比增加38.8%，與2011年(nian)同期相比，增加17.3%，達到近(jin)年(nian)來(lai)新(xin)高(gao)。同時，開(kai)發商看(kan)準這些核心地(di)(di)(di)(di)帶(dai)的(de)(de)開(kai)發將會(hui)產生聚集效應而(er)(er)推(tui)(tui)(tui)(tui)高(gao)該地(di)(di)(di)(di)帶(dai)房價(jia)，所以拿(na)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)積極(ji)性很高(gao)，這就是(shi)(shi)最近(jin)各地(di)(di)(di)(di)搶地(di)(di)(di)(di)頗多地(di)(di)(di)(di)王頻現的(de)(de)原因。當土地(di)(di)(di)(di)成本上漲而(er)(er)對樓市預期又(you)看(kan)漲的(de)(de)時候(hou)，房價(jia)就會(hui)走(zou)高(gao)。

        今年以(yi)來，房價全線上漲，但未來有(you)可能進一步推高房價的(de)(de)不是城(cheng)鎮化(hua)帶(dai)來的(de)(de)住房需(xu)求(qiu)，而是城(cheng)鎮化(hua)背后土地財政的(de)(de)“再發力”。即使中國(guo)房價高企(qi)成(cheng)因與別(bie)國(guo)不同，但只要是泡沫就(jiu)會有(you)爆裂的(de)(de)一天，目(mu)前地方債危機壓頂尤需(xu)注意。