3月(yue)30日電(dian)“兩(liang)會(hui)”后，關于樓市(shi)新(xin)政(zheng)的(de)猜測一直(zhi)(zhi)不(bu)絕于耳(er)，3月(yue)27日，國(guo)土資源部(bu)、住(zhu)房(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)聯合(he)下發了《關于優化2015年住(zhu)房(fang)(fang)(fang)及用地(di)供(gong)應結(jie)構促進房(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)平穩健康發展的(de)通(tong)知》，新(xin)政(zheng)的(de)靴子(zi)終于落地(di)。文件明確要求各地(di)合(he)理安排住(zhu)房(fang)(fang)(fang)及其用地(di)供(gong)應規模，優化住(zhu)房(fang)(fang)(fang)及用地(di)供(gong)應結(jie)構，在樓市(shi)高庫存地(di)區，減少住(zhu)宅用地(di)供(gong)應量直(zhi)(zhi)至暫停計劃(hua)供(gong)應，允許對不(bu)適應市(shi)場(chang)需(xu)求的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)戶型(xing)做出調整，允許未開(kai)發房(fang)(fang)(fang)地(di)用地(di)的(de)轉型(xing)。

　　樓市(shi)(shi)新(xin)政(zheng)(zheng)將(jiang)對房(fang)地產市(shi)(shi)場帶來哪些影響?專(zhuan)家分析(xi)稱，此次(ci)新(xin)政(zheng)(zheng)的出臺，并非“救市(shi)(shi)”政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，主(zhu)要(yao)作(zuo)用(yong)在于調(diao)整結(jie)構(gou)、規范土地市(shi)(shi)場秩(zhi)序、保障民生等方(fang)面，同(tong)時還(huan)將(jiang)助力三四線城市(shi)(shi)的庫(ku)存去化。但由(you)于種種現(xian)實(shi)因素的制約(yue)，新(xin)政(zheng)(zheng)實(shi)施效(xiao)果還(huan)要(yao)看各(ge)地出臺的具(ju)體政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。另外，專(zhuan)家還(huan)預測，在當前利好政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)頻(pin)出的態(tai)勢下(xia)，后市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)或將(jiang)持續寬松。

　　要點一：合理安排住房及用地供應規模高庫存地區暫停土地供應

　　《通(tong)知》提出(chu)，要合理安(an)排(pai)住(zhu)(zhu)房和(he)其用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)規(gui)模(mo)。省級住(zhu)(zhu)房城鄉建設主(zhu)管部門要加(jia)快(kuai)編制本地(di)區的(de)住(zhu)(zhu)房建設規(gui)劃及年度實(shi)施計劃，對住(zhu)(zhu)房的(de)建設總量(liang)、供(gong)(gong)應(ying)結構、空間布局和(he)開(kai)發進度等統籌安(an)排(pai)。對住(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)應(ying)明顯偏(pian)多，或在(zai)建住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)規(gui)模(mo)過大的(de)市、縣，應(ying)減少住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)量(liang)直至暫停計劃供(gong)(gong)應(ying);住(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)求(qiu)矛(mao)盾比較突出(chu)的(de)熱點城市，應(ying)根(gen)據(ju)市場實(shi)際情況有效增(zeng)加(jia)住(zhu)(zhu)宅用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)規(gui)模(mo)。

　　對此，亞豪機(ji)構分(fen)析，該項政策符(fu)合中央分(fen)類指導、因地(di)(di)施策的(de)調控原則。在庫存高企的(de)三(san)四線城市(shi)，一方(fang)面(mian)要控制(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)進口，減少土地(di)(di)供應(ying)，另一方(fang)面(mian)還(huan)要打開市(shi)場(chang)的(de)出口，提振經濟、增加購房(fang)(fang)需求，才有可能(neng)逐步緩解(jie)區域房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)供需矛盾。

　　但(dan)北京市房地(di)(di)產(chan)業協會(hui)(hui)秘書長陳(chen)志在接受中新網房產(chan)頻道采(cai)訪(fang)時表(biao)示，在住(zhu)房供應明顯過量的(de)城市，即(ji)使(shi)住(zhu)房和(he)土(tu)地(di)(di)結構調整，需求也(ye)不(bu)會(hui)(hui)很(hen)快增加，庫存(cun)(cun)的(de)消化問題(ti)短時期內仍難(nan)以解決。中原(yuan)地(di)(di)產(chan)首席分析師(shi)張大偉也(ye)談到，很(hen)多(duo)三四線城市的(de)庫存(cun)(cun)積壓已經非常嚴重，一些城市即(ji)使(shi)在“救市”的(de)情況下，依然有崩盤的(de)風險(xian)。

　　同(tong)時也有專業人士提出(chu)，此項政(zheng)策或將面臨執行難(nan)題(ti)，亞豪機(ji)構指出(chu)，要地(di)(di)方政(zheng)府壓縮土地(di)(di)供應，也就意味著減(jian)少土地(di)(di)出(chu)讓(rang)收入，對于地(di)(di)方財政(zheng)收入過度依賴土地(di)(di)出(chu)讓(rang)金的城市來說，能否按照部委的要求落實執行還(huan)是(shi)一個未知數。

　　要點二：優化住房及用地供應結構允許未開發房地產用地轉型

　　《通知》提到(dao)，要優化(hua)住房供(gong)應套型，促進用地(di)(di)結構調(diao)整。對在(zai)建商品住房項(xiang)(xiang)目(mu)，在(zai)不(bu)改變用地(di)(di)性質和容積率(lv)等必要規劃條件的(de)前提下，允許對不(bu)適應市(shi)(shi)場(chang)需(xu)求的(de)住房戶型做出(chu)調(diao)整，支持居民自(zi)住和改善性住房需(xu)求。房地(di)(di)產(chan)(chan)供(gong)應明顯偏(pian)多(duo)或在(zai)建房地(di)(di)產(chan)(chan)用地(di)(di)規模過大的(de)市(shi)(shi)、縣，可以根據市(shi)(shi)場(chang)狀況，研究制訂未開發(fa)房地(di)(di)產(chan)(chan)用地(di)(di)的(de)用途轉換方案，用于新(xin)興產(chan)(chan)業、養老(lao)產(chan)(chan)業、文化(hua)產(chan)(chan)業、體育產(chan)(chan)業等項(xiang)(xiang)目(mu)用途的(de)開發(fa)建設。

　　這條規定(ding)(ding)為滯銷地塊及項目(mu)(mu)提供了(le)新的(de)機會，開發商手(shou)中的(de)高(gao)風險(xian)地塊可以申(shen)請改(gai)變(bian)產品類型，滯銷項目(mu)(mu)可以申(shen)請調整戶型產品，從而打破市場(chang)困局(ju)。我愛(ai)我家集團(tuan)副總(zong)裁胡景輝分(fen)析，該政策(ce)有助(zhu)于(yu)解決目(mu)(mu)前(qian)我國三四線城市庫存(cun)過剩、土地供應無序的(de)問題，將從供應和消化兩(liang)個方面逐步扭轉(zhuan)供大于(yu)求(qiu)的(de)問題，逐步穩定(ding)(ding)房價。

　　但該項政策(ce)也或許將面臨執行阻(zu)力，亞(ya)豪機構指出，不同性(xing)質的用(yong)地(di)(di)(di)在拿地(di)(di)(di)時的成本差距(ju)較大，以(yi)北京為例，2014年出讓的地(di)(di)(di)塊中住宅用(yong)地(di)(di)(di)的樓面均價(jia)為14557元/平方米，而商(shang)服用(yong)地(di)(di)(di)的樓面均價(jia)僅為8549元/平方米，如果涉及到養老、文化、體育等用(yong)地(di)(di)(di)，地(di)(di)(di)價(jia)水(shui)平往往更低，開發(fa)商(shang)把高價(jia)拿到的土(tu)地(di)(di)(di)轉換為低價(jia)值、回報周期(qi)長的用(yong)地(di)(di)(di)類型，如果政府不給予一定補貼，必然會影響到政策(ce)的落(luo)地(di)(di)(di)實施。

　　要點三：統籌保障性安居工程建設“保障”“去庫存”效果兼顧

　　文件(jian)還(huan)提到，要進(jin)一步加大住房(fang)(fang)(fang)保障(zhang)貨幣化工作力(li)度，市、縣可整體購(gou)買在建房(fang)(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目用于(yu)棚(peng)改(gai)(gai)安置房(fang)(fang)(fang)和(he)公共(gong)租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)，或將尚未開工建設的房(fang)(fang)(fang)地(di)產用地(di)轉為棚(peng)改(gai)(gai)安置房(fang)(fang)(fang)和(he)公共(gong)租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)用地(di)的。

　　分析(xi)認為(wei)，該項政策有利于實現“保障”和“去庫(ku)存(cun)”的(de)(de)雙重目標。在陳(chen)志看來(lai)，很多城市一(yi)方面(mian)有著(zhu)樓市高庫(ku)存(cun)的(de)(de)壓力(li)，一(yi)方面(mian)存(cun)在大量的(de)(de)棚戶區改造的(de)(de)要(yao)求，政府(fu)通過把(ba)一(yi)些商(shang)品(pin)房(fang)(fang)轉化(hua)為(wei)安置房(fang)(fang)和公租房(fang)(fang)，把(ba)保障房(fang)(fang)建設和去庫(ku)存(cun)、調結(jie)構相結(jie)合(he)，可(ke)以減(jian)少社會(hui)總的(de)(de)財富的(de)(de)浪費，這是(shi)比較合(he)理的(de)(de)。

　　分析：“托市”并非“救市”后續樓市政策或將持續寬松

　　“兩會”后，關于樓市(shi)即將出臺“救(jiu)(jiu)市(shi)”政(zheng)(zheng)策的(de)(de)猜測甚囂塵上(shang)，但(dan)對(dui)于此次調整，多(duo)位專家認(ren)為是“托(tuo)市(shi)”并非“救(jiu)(jiu)市(shi)”，在陳志看來(lai)，此次政(zheng)(zheng)策談不上(shang)是“救(jiu)(jiu)市(shi)”政(zheng)(zheng)策，“調”的(de)(de)意味更多(duo)。胡(hu)景(jing)輝也認(ren)為，《通知》總體(ti)與(yu)我國新(xin)常態下的(de)(de)宏觀(guan)經濟政(zheng)(zheng)策相吻(wen)合，表現出“控規模、調結(jie)構、講秩序”的(de)(de)特征，是調整結(jie)構、規范(fan)土地市(shi)場秩序、保障民生，控制和消化庫存的(de)(de)舉措。

　　陳志還提到，這一(yi)文件實際是對2015年政(zheng)府工(gong)作報(bao)告的(de)一(yi)個(ge)落實，是原(yuan)則性、指導性的(de)意見，但相(xiang)關政(zheng)策(ce)(ce)的(de)落地還要看各地出臺的(de)具(ju)體政(zheng)策(ce)(ce)及落實情況。

　　對于(yu)后市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)政(zheng)(zheng)策(ce)走向(xiang)，張大(da)偉分析，2015年(nian)房(fang)地(di)(di)產政(zheng)(zheng)策(ce)將(jiang)延續去(qu)行(xing)政(zheng)(zheng)、重市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)調(diao)控思路，已(yi)經有多(duo)地(di)(di)發(fa)布了房(fang)地(di)(di)產刺激政(zheng)(zheng)策(ce)，預計后續各(ge)部(bu)門都會出臺類似政(zheng)(zheng)策(ce)，并且有望在營業稅征收、一線中部(bu)分城市(shi)(shi)(shi)限購等(deng)環節進(jin)一步放(fang)開，地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府還將(jiang)非常直接的(de)出臺稅費減免(mian)、購房(fang)補貼等(deng)多(duo)種“救市(shi)(shi)(shi)”政(zheng)(zheng)策(ce)。