今年房地產調控政策明確購房需求去投資化，大型上市房企因去年整體利潤下降而回歸一二線城市，加大土地儲備。這意味著一二線城市的搶地潮還將持續。

　　調控明確去投資化

 　　報告指出，盡管房地產行業以“限購、限貸、限價”為基礎的調控仍在持續，政策環境依然偏緊，但2010年以來的調控政策基本思路和目的都是支持自主性購房，抑制投資投機購房，促進房地產行業的長期持續健康發展。2012年的成交情況也表明，一二線城市主要成交產品的面積在120平方米以下，144平方米以上的產品去化比較困難。

 　　今年以來，在中央持續從嚴從緊的調控基調下，地方政府則謹慎選擇了政策執行力度。中國房地產業協會副會長朱中一表示，調控政策明確購房需求為去投資化，這是非常重要的信號。“目前的政策態勢是趨緊的，購房去投機、投資化是一個既定的政策，特別是國五條出臺之后，明確了鼓勵自住性需求，抑制投機、投資性需求。”

 　　房企必須調整產品策略，以剛需為主的中小戶型普通住宅仍將是市場成交的主流產品，并支撐市場平穩發展。目前，大型上市房企紛紛加大了中小戶型產品的供給。

 　　金地集團總裁黃俊燦此前表示，公司今年新推的346萬平方米產品中，中小戶型產品占比將達80%，加上此前庫存的產品，全年可供銷售房源達546萬平方米，中小戶型產品占比65%。而萬科、保利等房企的中小戶型產品在去年就已經占比達到九成以上。其他區域性房企為增強抗風險能力，也紛紛深耕本地區的剛需市場。

　　一二線城市搶地潮持續

 　　2013年中國房地產上市公司排行榜也正式出爐。萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位。前十強中有7家為港股上市房企。

 　　去年中國上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家，至87家。全部上市房企凈利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少。成本費用利潤率、凈資產收益率和總資產利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。

 　　利潤的下滑使得一些中小房企盈利乏力或虧損，甚至轉戰其他產業，而大型房企逐漸回歸一二線城市。中國房地產測評中心認為，這一方面反映了企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業城市布局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優勢城市，不僅有助于企業控制成本，還有利于深掘品牌價值，獲得良好的業績。

 　　一二線城市的土地資源相對優質甚至稀缺，這意味著房企在這些城市的搶地潮將持續上演。5月23日上午，上海浦東新區周浦鎮08單元06-07地塊掛牌截止并進入現場競價環節，最終，綠地集團以總價5.24億元奪得，成交樓面價9590元/平方米，溢價92.65%。同日，廣州市中心區域兩塊地也刷新了記錄。越秀城建以24億元配4.2萬平保障性住房奪得海珠南洲路地塊，樓面價高達3.46萬元，成為廣州新地王。業內人士稱，該地未來房價或達5萬元。而梅花園地塊被佳兆業以近8億元奪得，佳兆業近兩月已經在拿地方面花費80余億元。

 　　中原地產市場研究總監張大偉認為，當下樓市量價均居于高位，而房企的資金情況明顯好于往年，拿地積極性高漲，未來一二線城市的搶地潮還將愈演愈烈。在這種情況下，調控樓市的難度明顯加大。