今年(nian)房(fang)(fang)地產調控政策明確購房(fang)(fang)需求去(qu)投資化，大(da)型上市房(fang)(fang)企(qi)因去(qu)年(nian)整體利潤下降而回歸一二(er)線城(cheng)市，加大(da)土地儲備。這意(yi)味(wei)著一二(er)線城(cheng)市的(de)搶地潮還將(jiang)持(chi)續(xu)。

　　調控明確去(qu)投資(zi)化

　　報告指出，盡管(guan)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)以“限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)價(jia)”為基礎(chu)的(de)(de)調控(kong)仍在(zai)持續(xu)，政策環(huan)境(jing)依然偏緊，但(dan)2010年以來(lai)的(de)(de)調控(kong)政策基本思(si)路和目的(de)(de)都是支(zhi)持自(zi)主性購房(fang)，抑制(zhi)投資投機購房(fang)，促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)(de)長期持續(xu)健(jian)康發展。2012年的(de)(de)成交(jiao)情況(kuang)也表明，一二線城(cheng)市(shi)主要成交(jiao)產(chan)品的(de)(de)面積在(zai)120平方(fang)米以下，144平方(fang)米以上的(de)(de)產(chan)品去化比較困難。

　　今年以來，在中央持續從嚴(yan)從緊(jin)的(de)(de)調(diao)控基(ji)調(diao)下，地(di)方政府則(ze)謹(jin)慎選擇了政策執行力度。中國房地(di)產業(ye)協會(hui)副(fu)會(hui)長朱(zhu)中一表(biao)示，調(diao)控政策明確購房需(xu)求為去(qu)投(tou)資化(hua)，這是非(fei)常重要的(de)(de)信號。“目前的(de)(de)政策態勢是趨緊(jin)的(de)(de)，購房去(qu)投(tou)機、投(tou)資化(hua)是一個既定的(de)(de)政策，特別是國五條出臺之后(hou)，明確了鼓勵自(zi)住性(xing)需(xu)求，抑制投(tou)機、投(tou)資性(xing)需(xu)求。”

　　房企(qi)必須調整產品策(ce)略，以剛需為主的中(zhong)小戶型普通住宅仍將是(shi)市場成交的主流產品，并支撐市場平穩發展。目前，大型上市房企(qi)紛紛加大了(le)中(zhong)小戶型產品的供給。

　　金地(di)集(ji)團(tuan)總裁黃俊(jun)燦此(ci)前表示，公司今年新(xin)推的346萬平方米產品中(zhong)(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)(zhong)小戶型(xing)產品占比將達80%，加上(shang)(shang)此(ci)前庫存的產品，全年可供銷(xiao)售房源達546萬平方米，中(zhong)(zhong)(zhong)小戶型(xing)產品占比65%。而萬科、保利等(deng)房企的中(zhong)(zhong)(zhong)小戶型(xing)產品在去年就已(yi)經占比達到九成以上(shang)(shang)。其他區(qu)域性(xing)房企為(wei)增強(qiang)抗(kang)風險能(neng)力，也紛(fen)紛(fen)深耕(geng)本地(di)區(qu)的剛需市場。

　　一二線(xian)城市搶地潮持續

　　2013年中國房(fang)地產(chan)(chan)上(shang)市(shi)公司(si)排(pai)行榜也正式(shi)出(chu)爐。萬科(ke)再次(ci)榮登榜首，這也是萬科(ke)連續六年蟬聯榜首，保利(li)與恒大則(ze)分(fen)(fen)列(lie)此次(ci)綜合實力榜的(de)二三(san)名(ming)；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產(chan)(chan)、世茂房(fang)地產(chan)(chan)、富力地產(chan)(chan)、金地集團(tuan)和融創中國則(ze)分(fen)(fen)列(lie)四到十(shi)位。前十(shi)強中有7家為港股上(shang)市(shi)房(fang)企。

　　去年中國(guo)上(shang)市(shi)房企(qi)盈(ying)利(li)(li)(li)水(shui)平有(you)所(suo)下(xia)滑(hua)，營業(ye)利(li)(li)(li)潤下(xia)滑(hua)的企(qi)業(ye)較(jiao)上(shang)年增加26家(jia)，至87家(jia)。全部上(shang)市(shi)房企(qi)凈(jing)利(li)(li)(li)潤均值(zhi)為11.82億元，較(jiao)上(shang)年小幅(fu)減少。成本(ben)費用利(li)(li)(li)潤率(lv)、凈(jing)資(zi)產收益率(lv)和(he)總資(zi)產利(li)(li)(li)潤率(lv)均值(zhi)三項指標均呈下(xia)跌之勢，分別為31.87%、11.23%和(he)5.21%，盈(ying)利(li)(li)(li)效率(lv)有(you)所(suo)降(jiang)低。

　　利潤(run)的(de)(de)下滑使得一些中小房企盈利乏力或虧損，甚至轉(zhuan)戰其他(ta)產(chan)業，而大型房企逐漸(jian)回歸(gui)(gui)一二線城市(shi)(shi)(shi)。中國房地產(chan)測評中心認(ren)(ren)為，這一方(fang)面(mian)(mian)反映了(le)企業對部分(fen)三四(si)線城市(shi)(shi)(shi)房地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場風險的(de)(de)認(ren)(ren)識逐漸(jian)深入；另一方(fang)面(mian)(mian)也反映出企業城市(shi)(shi)(shi)布局策略的(de)(de)回歸(gui)(gui)。在市(shi)(shi)(shi)場不(bu)確定性較(jiao)強的(de)(de)大背景下，上市(shi)(shi)(shi)房企選擇回歸(gui)(gui)深耕優(you)勢(shi)城市(shi)(shi)(shi)，不(bu)僅(jin)有(you)助于企業控制成本，還(huan)有(you)利于深掘品牌價值，獲得良好的(de)(de)業績(ji)。

　　一二線城(cheng)市(shi)的(de)土地(di)(di)(di)資源(yuan)相對(dui)優質甚至稀缺，這意味著房(fang)企在這些城(cheng)市(shi)的(de)搶地(di)(di)(di)潮將持續上(shang)演(yan)。5月(yue)23日上(shang)午，上(shang)海浦(pu)東新區周浦(pu)鎮08單元(yuan)(yuan)06-07地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)掛牌截止(zhi)并進入(ru)現場(chang)競(jing)價環節，最終，綠(lv)地(di)(di)(di)集(ji)團以總價5.24億(yi)元(yuan)(yuan)奪得(de)，成交樓面(mian)價9590元(yuan)(yuan)/平方米，溢價92.65%。同日，廣州(zhou)市(shi)中(zhong)心(xin)區域(yu)兩塊(kuai)(kuai)地(di)(di)(di)也刷新了記錄。越(yue)秀城(cheng)建以24億(yi)元(yuan)(yuan)配4.2萬平保障性住房(fang)奪得(de)海珠南(nan)洲路地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)，樓面(mian)價高達(da)3.46萬元(yuan)(yuan)，成為廣州(zhou)新地(di)(di)(di)王。業內人士稱，該地(di)(di)(di)未來房(fang)價或達(da)5萬元(yuan)(yuan)。而(er)梅(mei)花園地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)被佳兆(zhao)業以近8億(yi)元(yuan)(yuan)奪得(de)，佳兆(zhao)業近兩月(yue)已(yi)經(jing)在拿地(di)(di)(di)方面(mian)花費80余億(yi)元(yuan)(yuan)。

　　中原地產市場研究(jiu)總監張(zhang)大偉認為，當下(xia)樓市量價(jia)均(jun)居于高位，而房企的資金情(qing)況(kuang)(kuang)明顯(xian)好于往年，拿地積(ji)極性高漲，未來一二線城(cheng)市的搶地潮(chao)還(huan)將(jiang)愈演愈烈。在這種情(qing)況(kuang)(kuang)下(xia)，調控樓市的難(nan)度明顯(xian)加大。