行業近況
    國家統計局今日公布了2013年1-3月全國房地產市場運行情況,1-3月開發投資13,133億元,同比名義增長20.2%(扣除價格因素實際增長19.9%);新開工面積3.9億平方米,同比下降2.7%;商品房銷售面積20,898萬平方米,同比增長37.1%,銷售額13,992億元,同比增長61.3%。
    評論
    投資增速如期回落,但3月單月新開工大幅低于預期,說明開發商在去化手中存貨,結構性補庫存(剛需產品、核心地段),我們維持2013年投資增速前高后低判斷。3月單月投資增速17.6%,較1-2月下降5.2個百分點,符合我們預期。新開工方面,3月單月增速為下降20.2%,大幅低于預期,住宅單月新開工下降19.5%,且商業營業用房新開工單月同比也下降27%,說明企業整體開工意愿并不強,新開工3月放緩并不是單一保障房建設減速因素的影響,但我們草根調研的開發商項目開工情況尚可,加上預制混凝土管樁產量數據也未出現顯著下滑,我們依然維持全年新開工小幅正增長5%的判斷。結合土地市場數據來看,土地購置面積累計同比下滑22.0%,土地購置費同比下滑10.2%(財政部公布的同期全國國有土地使用權出讓收入7700億元,同比增長46.6%),隱含著開發商延緩了土地出讓金支付,主動加庫存意愿并不足,目前投資高增速是反映前期中小戶型、一二線城市核心地段產品庫存去化后的弱復蘇結構性補貨,隨著調控進行,未來1-2個季度,投資增速可能逐步回落。
    累計資金來源同比增速回落至29.3%,部分拖累了投資增速:其中3月單月國內貸款同比增速僅2.6%,單月自籌資金同比增速下降4.3%,使得3月資金來源較去年同期僅增長20.0%,1-3月累計資金來源同比增長29.3%,低于1-2月33.7%的水平。但以定金預收款為主的其他資金來源3月單月維持了1-2月50%以上的同比增長水平,為54.4%。
    商品房累計銷售面積同比增長37.1%:1-3月份,商品房銷售面積20898萬平方米,同比增長37.1%,其中,住宅銷售面積同比增長41.2%,辦公樓銷售面積增長19.2%,商業營業用房銷售面積增長1.4%,3月單月商品房和住宅銷售面積同比增速分別為26.6%和29.4%,考慮到2012年3月為相對低基數,說明國五條出臺后,全國市場存在一定程度降溫。分區域看,1-3月東部地區商品房銷售面積同比增長46.6%,中部地區商品房銷售面積同比增長34.5%,西部地區商品房銷售面積同比增長22.9%。
    房價依然在高位,3月單月商品房均價同比漲15.7%:1-3月商品房均價為6695元/平米,同比漲幅17.7%,商品住宅售價為6346元/平米,同比上漲19.7%,由于3月份開始東部區域銷售面積增速有所回落,在東部區域對均價結構性影響減退情況下,商品房、商品住宅房價依然維持高位,增速也偏高,說明房價上行壓力確實較大,產業政策會依然保持適度偏緊狀態。
    數據前瞻:我們認為2013年行業投資增速將呈現前高后低趨勢,我們維持前期觀點,預計2013年投資增速將在10%~12%,新開工增速恢復至5%左右正增長,銷售額增速仍將維持9%~10%水平。
    公司銷售額同比增長明顯:已公布2013年1-3月銷售的主要地產公司,萬科(40%),(107%),(88%);H股中國海外(38%),(56%),(129%),(114%)。
    估值與建議
    經濟增速低于預期、投資增速回落,通脹壓力小,地產股相對收益顯現,但地產股8xPE估值對應的絕對收益空間較小,目前往上僅能看約15%空間。我們還是維持前期觀點,逢低吸納8倍以下2013年PE的龍頭股是最好的操作策略,推薦排序:保利、金地、招商;萬科作為全年配置首選;交易活躍度不高的中小股票買入時點要更后。
    風險提示:下行風險和政策風險。 正文已結束，您可以按alt+4進行評論