2013年7月15日,國家統計局公布2013年1-6月國民經濟主要指標數據,同時公布了全國房地產市場運行的有關數據。

　　點評:

　　全國6月銷售數據維持高位運行,整體基本符合預期: 前6月全國商品房銷售面積5.14億平方米,同比上升28.7%,升幅較前5月縮小6.9個百分點;累計銷售額3.34萬億,同比上升43.2%,升幅較前5月縮小9.6個百分點。其中,前6月住宅銷售面積4.61億平米,同比上升30.4%,累計銷售額2.82萬億,累計銷售額同比上升46%。6月全國商品房銷售面積1.23億,單月絕對成交為2013年以來高位,環比上升32%,6月商品房銷售面積同比上升10.8%,較上月下降17.5個百分點。按照全國數據及所統計的一二線城市數據,推算得一、二和三四線城市6月同比分別變化-0.2%/-12%/13%,環比分別變化17%/-2%/36%。前6月銷售面積累計同比增速為28.7%,較前5月增幅下降6.9個百分點。

　　房地產企業資金來源開始反映銷售放緩:6月銷售增速的放緩在企業資金來源中有所反映。國內貸款/自籌資金/其他資金來源累計同比分別上升30.4%/16.3%/50.3%,其他資金來源累計同比漲幅較前5月下降3.5個百分點。單月拆分數據來看,房地產企業6月單月定金及預收款項同比回落到30%(前5月平均54%)。

　　各區域銷售同比增幅均有所收窄:6月各區域銷售面積同比增幅均有所收窄,其中東部和中部收窄較為明顯,但東部同比增幅仍高于其他區域。前6月東部地區商品房銷售面積同比上升33%(前5月:42%),中部地區上升29%(前5月:36%),西部地區上升21%(前5月23%)。

　　新開工及投資數據趨勢不明朗:整體新開工及投資數據小幅恢復,但伴隨銷售增速的放緩,后續趨勢不甚明朗。6月單月新開工面積同比上升14.2%,1-6月累計新開工同比上升3.8%,而1-5月新開工同比上升1.0%。如若觀察新開工面積的絕對量,則單月新開工面積為2.23億平,處于高位。6月商品房單月投資額同比上升19.4%,與上月持平,累計投資同比增速20.3%。

　　流動性趨緊,7月基本面持續平淡概率較大:6月M2同比上升14%,較5月大幅下降1.8個百分點。新增居民中長期貸款/新增貸款的比重下降到22%(5月:34%)。隨著流動性的收緊,7月銷售仍存在環比下降和同比漲幅繼續收窄的風險。我們維持對房地產板塊“中性”的觀點,維持對行業龍頭企業萬科A、保利地產的推薦。

　　從城市情況判斷,統計的22個主要城市1-6月累計住宅銷售面積同比增長36%,6月當月同比小幅下降2%。6月當月銷售環比也小幅下降2%。一線城市6月銷售面積平均同比微幅下降0.2%,二線城市平均同比下降12.2%,限購城市銷量同比下降,而非限購城市同比有所上升但升幅也有所收窄。從全國的數據大致測算, 6月三、四線城市整體的銷售同比上升13%左右,升幅較5月縮小20.8個百分點,但升幅仍略高于全國10.8%的銷售同比增幅,6月三四線城市銷售同比情況好于一二線城市。6月統計的各城市庫存有升有降,北京庫存在連續7月下降后本月小幅上升,本月升幅為3%,但絕對庫存仍處低位。6月二手房成交也較上月有所回落,整體環比下降16%%,同比上升20%。

　　1-6月商業營業用房及寫字樓銷售數據與商品房整體走勢相同,同比漲幅有所收窄,投資、新開工和施工同比較1-5月有所擴大。辦公樓竣工面積同比較1-5月明顯擴大,同比上升30%(1-5月15%),而商業營用房竣工面積同比為14%(1-5月為17%)。

　　6月當月全國商品房新開工面積2.23億平米,同比上升14.2%,1-6月全國商品房新開工面積9.56億平米,同比上升3.8%,而1-5月全國商品房新開工面積同比上升1.0%,新開工仍處在復蘇的過程中,單月同比增幅位于2011年以來高位。

　　1-6月全國商品房施工面積54.9億平米,同比增長15.5%,施工面積累計同比增速連續兩月下降,增幅較1-5月的16.0%下降0.5個百分點,相比2012年全年的13.2%有所上升。

　　1-6月全國商品房開發累計投資額3.68萬億,同比增長20.3%,增幅較1-5月下降0.3個百分點,較去年全年的16.3%上升4個百分點。

　　開發企業資金來源同比增速較1-5月微幅上升0.1個百分點。2013年1-6月房地產開發企業資金來源5.72萬億,同比增長32.1%,增幅較1-5月上升0.1個百分點,較去年全年上升19.4個百分點。其中,貸款資金增幅上升,1-6月累計同比增速為30.4%,相比1-5月上升2.5個百分點;自籌資金同比增速也有所上升,1-6月累計增速為16.3%,相比1-5月上升2個百分點;其他資金來源同比增速較1-5月有所下降,1-6月其他資金來源同比上升50.3%,相比1-5月下降3.5個百分點。

　　風險提示:政策加碼,行業銷量下滑。