此次調整，對(dui)“非滿五年唯一(yi)房”的影響(xiang)較(jiao)大(da)。實習生 栗世民(min) 攝

    7月1日起，北京二手房(fang)(fang)最(zui)低計(ji)稅價做出全市范圍調整。記者了解(jie)發現(xian)，此次調整對(dui)滿(man)五年唯(wei)一住房(fang)(fang)的稅費(fei)影(ying)響微小，而非“滿(man)五唯(wei)一”房(fang)(fang)實際繳納(na)稅費(fei)大漲。

    在新的(de)(de)(de)政策(ce)規定(ding)下，北(bei)京一些二手房中介正忙著試探新的(de)(de)(de)價(jia)位，但交易中通過陰陽合同來避稅的(de)(de)(de)空間縮小已經成(cheng)為了業(ye)界的(de)(de)(de)共識。

中介急于“試”出新價位

    新(xin)的(de)計稅系統采(cai)取了“一(yi)(yi)房(fang)(fang)一(yi)(yi)價(jia)”的(de)方(fang)式，不(bu)(bu)同房(fang)(fang)源(yuan)稅費價(jia)格都(dou)不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣(yang)，調整后的(de)最低計稅價(jia)仍然采(cai)取不(bu)(bu)公布具體(ti)價(jia)格的(de)方(fang)式。有業內人士表(biao)示，“不(bu)(bu)公布具體(ti)價(jia)格”是防止一(yi)(yi)旦(dan)新(xin)價(jia)格公布，相應(ying)的(de)房(fang)(fang)源(yuan)都(dou)會(hui)按照新(xin)價(jia)格的(de)最低限報(bao)價(jia)過(guo)網(wang)簽。

    從市場(chang)反饋來看，“一房一價”的標準目前并不清晰。中原地產(chan)位于通州某(mou)門店中介表示：“最近(jin)長城國(guo)際有房子過(guo)戶，網簽價格比(bi)原來的最低指導價每平米上(shang)漲(zhang)了六七(qi)千元，而相鄰(lin)的新華聯家園一套(tao)房子過(guo)戶，每平米卻只上(shang)漲(zhang)了兩千元。”

    豐臺(tai)區蒲黃(huang)(huang)榆某(mou)門(men)店中介也表示，7月2日在蒲黃(huang)(huang)榆有一套房子成(cheng)交，最(zui)終(zhong)過戶(hu)價格(ge)為2.32萬元/平米(mi)，而之前的(de)指(zhi)導價在1.8萬元/平米(mi)左右。而區域內的(de)另(ling)一個小區的(de)房源，最(zui)近(jin)過戶(hu)時網簽(qian)價格(ge)卻沒有什么變化。

    調研的(de)所有(you)(you)二手房(fang)中(zhong)(zhong)介都(dou)(dou)表(biao)示，新(xin)(xin)的(de)交(jiao)易指導價，只(zhi)能在(zai)辦(ban)理(li)過戶的(de)過程中(zhong)(zhong)，逐(zhu)漸“試”出來。等每個小區都(dou)(dou)有(you)(you)比較多的(de)房(fang)子辦(ban)理(li)了(le)過戶，新(xin)(xin)計稅價格水平就會逐(zhu)漸清晰。

“特殊房源”受影響較大

    某二手經紀公(gong)司市場研究(jiu)部(bu)工作人員表示：“從(cong)(cong)目前我(wo)們從(cong)(cong)門店得到的(de)反(fan)饋(kui)來看，最低(di)計稅價平均上漲了10%以上。一(yi)些學區房(fang)(fang)、高檔房(fang)(fang)等業內所說的(de)特殊房(fang)(fang)源(yuan)，價格上調幅度較大。”

    鏈家地產市(shi)場研究部(bu)分(fen)析師告訴(su)記者，所謂(wei)的(de)(de)特殊(shu)房(fang)(fang)源，主(zhu)要是(shi)指(zhi)實際成交價(jia)格(ge)和過戶(hu)計稅價(jia)格(ge)都明顯(xian)高于(yu)周邊(bian)的(de)(de)房(fang)(fang)源：“例如一個區(qu)域，周圍都是(shi)老房(fang)(fang)子(zi)，只有(you)一個很新的(de)(de)高檔社區(qu)，這個社區(qu)的(de)(de)二手(shou)房(fang)(fang)過戶(hu)價(jia)格(ge)肯定(ding)比較(jiao)高，就被稱(cheng)為特殊(shu)房(fang)(fang)源。另外，學區(qu)房(fang)(fang)也是(shi)比較(jiao)典型的(de)(de)特殊(shu)房(fang)(fang)源。”

    偉業我(wo)愛我(wo)家市場研(yan)究院經理程浩業表示：“這次調整對(dui)"滿五唯(wei)(wei)一"房源影響(xiang)較(jiao)小，非"滿五唯(wei)(wei)一"房源稅費上漲較(jiao)大，前者的優(you)勢變得更加明顯。”

算賬

“滿五年唯一房”增稅最少

    假設一套房(fang)子之(zhi)前(qian)的過(guo)戶(hu)總價(jia)為(wei)200萬(wan)元(yuan)，過(guo)戶(hu)價(jia)格上調(diao)10%后，過(guo)戶(hu)價(jia)變為(wei)220萬(wan)元(yuan)。如果(guo)該房(fang)源是滿五(wu)年唯一房(fang)源，且面積符合(he)普通住宅范圍。則(ze)多(duo)出的部分只需要(yao)繳納1%的契稅，比原來多(duo)繳2000元(yuan)。如果(guo)是非普通住宅或買方為(wei)購買二(er)套房(fang)，則(ze)契稅為(wei)3%，購買者(zhe)多(duo)繳稅6000元(yuan)。

    但如(ru)果房源為“未滿(man)五年(nian)唯一住房”，則還需要(yao)繳納5.5%的營業稅，比過去要(yao)多(duo)繳納11000元。此(ci)外，還需要(yao)繳納差額的20%的個(ge)稅40000元。

    因此，如果過戶(hu)網簽的總(zong)價上浮20萬元(yuan)(yuan)，“滿五年唯(wei)一”房源(yuan)比之前(qian)多繳納稅(shui)費(fei)2000元(yuan)(yuan)或6000元(yuan)(yuan)。而“非滿五年唯(wei)一”的房源(yuan)則(ze)需要比調整之前(qian)多繳納稅(shui)費(fei)53000元(yuan)(yuan)或57000元(yuan)(yuan)。 新(xin)京報記者(zhe) 劉(liu)狄

    二(er)手(shou)房最低計稅價

    為(wei)了(le)防止二手房交易中采用了(le)“陰(yin)陽合同”的違規方式來瞞報避稅(shui)，政府(fu)部門對于每個(ge)區域制定(ding)了(le)一個(ge)最(zui)低計稅(shui)價(jia)，對于申報價(jia)格明顯偏低且無正當理由的，則(ze)按(an)照最(zui)低計稅(shui)價(jia)征收(shou)稅(shui)款。