全球(qiu)最大的私人(ren)房地產咨詢服務公司高緯環球(qiu)近(jin)期在北京舉行(xing)了中國(guo)區第二季(ji)度(du)新聞(wen)發布會，綜合回(hui)顧了寫字樓、零售物業及投資三個(ge)市場2013年上半年市場表現(xian)，同時針對中國(guo)下(xia)半年發展趨(qu)勢進行(xing)了展望。

　　根(gen)據高(gao)緯環(huan)球研究部(bu)報告顯示，在(zai)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)方(fang)面，截止到(dao)2013年(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)，全國20大主要城(cheng)市(shi)(shi)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)總存(cun)量將近3,400萬平方(fang)米(mi)(mi)。在(zai)未(wei)來(lai)3年(nian)(nian)內，未(wei)來(lai)供應量將有(you)望超過(guo)5,800萬平方(fang)米(mi)(mi)。 在(zai)甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)總存(cun)量中，一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)占比(bi)(bi)高(gao)達(da)60.3%。其中，僅上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)、北(bei)京(jing)兩城(cheng)市(shi)(shi)甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)存(cun)量占比(bi)(bi)達(da)46.7%。高(gao)緯環(huan)球研究部(bu)定(ding)期(qi)(qi)監測(ce)的(de)中國20大寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)平均(jun)租賃價(jia)格至每月每平方(fang)米(mi)(mi)人民(min)幣(bi)202元(折合每月每建筑平方(fang)米(mi)(mi)141元)。其中，北(bei)京(jing)作為中國寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)租金最貴的(de)城(cheng)市(shi)(shi)租金繼續(xu)領跑(pao)全國，有(you)效凈租金達(da)到(dao)每月每平方(fang)米(mi)(mi)人民(min)幣(bi)514元(折合每月每建筑平方(fang)米(mi)(mi)360元)。上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)以(yi)人民(min)幣(bi)每月每平方(fang)米(mi)(mi)人民(min)幣(bi)405元(折合每月每建筑平方(fang)米(mi)(mi)284元)緊隨其后。截止到(dao)2013年(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)，中國20大寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場(chang)甲(jia)級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)平均(jun)空(kong)置率(lv)(lv)為11%。其中，北(bei)京(jing)、上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)等一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)持(chi)續(xu)高(gao)租金及低空(kong)置的(de)市(shi)(shi)場(chang)。相比(bi)(bi)之下以(yi)青島、重慶、成都為首的(de)部(bu)分二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)由于(yu)新(xin)增(zeng)供應陸續(xu)進(jin)入市(shi)(shi)場(chang)且短期(qi)(qi)內無法被消化，空(kong)置率(lv)(lv)均(jun)超過(guo)30%。

　　關于零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，根據高(gao)(gao)(gao)緯(wei)環球(qiu)(qiu)研究部(bu)顯(xian)示(shi)，截止到(dao)2013年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，高(gao)(gao)(gao)緯(wei)環球(qiu)(qiu)研究部(bu)定期監測的(de)(de)20大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)總存(cun)量超(chao)過(guo)5,600萬平(ping)方米(mi)(mi)，其(qi)中(zhong)(zhong)，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)為(wei)(wei)70%， 百(bai)貨(huo)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)接近(jin)22%，二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)接近(jin)58%， 百(bai)貨(huo)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)為(wei)(wei)33%。在一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)，深(shen)圳購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)最(zui)高(gao)(gao)(gao)，約(yue)占(zhan)(zhan)(zhan)整體零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)存(cun)量的(de)(de)79%。而(er)北(bei)京，作為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)國最(zui)大零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，百(bai)貨(huo)占(zhan)(zhan)(zhan)北(bei)京整體零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)存(cun)量的(de)(de)24%，位居一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)之首(shou)。二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)百(bai)貨(huo)平(ping)均占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)約(yue)為(wei)(wei)45%，其(qi)中(zhong)(zhong)大連最(zui)高(gao)(gao)(gao)，接近(jin)60%。而(er)華東(dong)各市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)較高(gao)(gao)(gao)，多數超(chao)過(guo)60%，其(qi)中(zhong)(zhong)寧(ning)波購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)超(chao)過(guo)80%，居20大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)之首(shou)。零售(shou)(shou)物(wu)(wu)業(ye)未(wei)來(lai)三(san)年(nian)的(de)(de)新增(zeng)供(gong)應(ying)量將超(chao)過(guo)3,800萬平(ping)方米(mi)(mi)，絕大部(bu)分新增(zeng)供(gong)應(ying)將以(yi)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)為(wei)(wei)主，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)新增(zeng)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)將超(chao)過(guo)95%，而(er)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)將超(chao)過(guo)87%。從(cong)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)空(kong)置率來(lai)看，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)平(ping)均空(kong)置率接近(jin)10%，二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)，重慶(qing)、沈(shen)陽、青島及廈門(men)幾(ji)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)由于部(bu)分項目招(zhao)商未(wei)達到(dao)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)預期，購物(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)空(kong)置率高(gao)(gao)(gao)達15-20%。

　　2013年 上半年中國(guo)整售(shou)投(tou)資(zi)(zi)(zi)市(shi)場(chang)(chang)比較活躍(yue)。高(gao)緯(wei)環球(qiu)報(bao)告顯示資(zi)(zi)(zi)金(jin)來源呈現多源化趨勢(shi)，除傳統的(de)基金(jin)，保險機構(gou)等(deng)，有更(geng)多人民幣信(xin)托(tuo)、家(jia)族資(zi)(zi)(zi)金(jin)、上市(shi)公司加入(ru)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者 行列。雖然去杠桿化趨勢(shi)進一步限制(zhi)了買方購買力，由(you)于住(zhu)宅投(tou)資(zi)(zi)(zi)收到抑制(zhi)，寫(xie)字(zi)樓市(shi)場(chang)(chang)和零(ling)售(shou)物(wu)業投(tou)資(zi)(zi)(zi)市(shi)場(chang)(chang)仍舊持(chi)續升(sheng)溫(wen)。在(zai)各類民間資(zi)(zi)(zi)本不斷加碼商(shang)業地(di)產(chan)推高(gao) 散售(shou)價(jia)格的(de)同(tong)時(shi)，不少(shao)知名投(tou)資(zi)(zi)(zi)機構(gou)也在(zai)加緊收購整售(shou)項(xiang)目(mu)，特別是零(ling)售(shou)物(wu)業項(xiang)目(mu)。以投(tou)資(zi)(zi)(zi)為目(mu)的(de)的(de)數量不斷上升(sheng)。無論境(jing)內商(shang)業管理公司，還是境(jing)外大型 商(shang)業基金(jin)，都準確迅速的(de)在(zai)一、二線城市(shi)布局。由(you)于目(mu)前市(shi)場(chang)(chang)處于高(gao)位，預計更(geng)多優質(zhi)物(wu)業持(chi)有方將陸續出讓手中的(de)優質(zhi)物(wu)業。

　　高 緯環球(qiu)研究部(bu)中國區(qu)董事張平女士(shi)表示：“二、三(san)線城市(shi)(shi)由(you)于(yu)大規模的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商業(ye)地(di)產(chan)開發，對于(yu)寫字(zi)樓(lou)市(shi)(shi)場而言，去(qu)化壓力(li)較(jiao)大，租金兩極分化格局日趨明(ming)顯(xian)。單(dan)一業(ye)權(quan) 寫字(zi)樓(lou)項目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)優(you)勢逐漸(jian)顯(xian)現，與分散業(ye)權(quan)寫字(zi)樓(lou)租金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)差別逐漸(jian)拉(la)大。對于(yu)零售(shou)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場而言，未來(lai)將(jiang)呈現多(duo)樣(yang)化格局，網絡(luo)購物(wu)將(jiang)表現出更(geng)大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增長潛力(li)，網絡(luo)零 售(shou)市(shi)(shi)場交易總額(e)占社會消費品零售(shou)總額(e)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)比例將(jiang)持續上(shang)升。為(wei)了抵御電商的(de)(de)(de)(de)(de)(de)沖擊，越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發商傾(qing)向于(yu)將(jiang)其(qi)新項目(mu)定位為(wei)購物(wu)中心，預計未來(lai)購物(wu)中心的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場份 額(e)將(jiang)穩步上(shang)升。”

　　與此同(tong)時，針對目前城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)熱點問(wen)題(ti)，高(gao)緯環(huan)球發布了專題(ti)報(bao)告(gao)：政策觀察《新型城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)下商業(ye)地產(chan)的(de)多元化(hua)(hua)探討》。報(bao)告(gao)指出，改(gai) 革(ge)開放以來(lai)，國內的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)數量和規(gui)(gui)模(mo)都在不斷(duan)擴大(da)，拉動了經濟的(de)快速增長。然(ran)而，由于城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)規(gui)(gui)模(mo)結構(gou)的(de)不合理(li)、福利保障的(de)無(wu)法普(pu)及、土地城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)快于人(ren)口(kou)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua) 等(deng)問(wen)題(ti)導致城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)無(wu)法在質量上進(jin)一步提升。這很大(da)程度(du)上抑制了城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)對擴大(da)內需和產(chan)業(ye)升級的(de)促(cu)進(jin)作(zuo)用，大(da)量的(de)資金在短時間內進(jin)入房地產(chan)市場(chang)推(tui)高(gao)土地價(jia)格(ge)反 而成為產(chan)業(ye)進(jin)入的(de)障礙。新一輪城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)規(gui)(gui)劃即將(jiang)出臺，高(gao)緯環(huan)球預計中(zhong)國政府將(jiang)通(tong)過一系列的(de)體(ti)制改(gai)革(ge)以及科(ke)學規(gui)(gui)劃來(lai)改(gai)變傳(chuan)統城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)中(zhong)過度(du)依賴土地財政、投資拉 動的(de)發展現狀，穩步推(tui)進(jin)以產(chan)業(ye)和實體(ti)經濟為基礎的(de)新型城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)。

　　在(zai) 改(gai)變經(jing)濟結構以及(ji)區域產業布局(ju)的(de)(de)(de)同時，新型城(cheng)鎮化(hua)將進一步提高城(cheng)鎮居民的(de)(de)(de)收入水平，從(cong)而(er)提升消費對經(jing)濟增(zeng)長的(de)(de)(de)貢獻(xian)率(lv)。在(zai)這(zhe)個過程中，新型城(cheng)鎮化(hua)將為房地產 行業帶來新的(de)(de)(de)發(fa)展方向(xiang)及(ji)增(zeng)長潛力(li)，甚至將可能改(gai)變的(de)(de)(de)規(gui)則和格局(ju)。作(zuo)為實體經(jing)濟發(fa)展的(de)(de)(de)衍生需求(qiu)(qiu)，房地產市場尤(you)其是商業地產將得到穩定(ding)持續(xu)的(de)(de)(de)市場需 求(qiu)(qiu)支撐，實現有持續(xu)生命力(li)的(de)(de)(de)、健康的(de)(de)(de)多元化(hua)發(fa)展。

　　高緯環球中國(guo)區董(dong)事(shi)總經理張(zhang)良軍先生(sheng)認為：“以產(chan)業(ye)(ye)和實體經濟為基礎的(de)(de)新型(xing)城鎮化將為經濟增長的(de)(de)高質量及(ji)可持續性(xing)提(ti)供保(bao)障。在改變經濟結構以及(ji)區域產(chan)業(ye)(ye)布局的(de)(de)同時，新型(xing)城鎮化也將為房(fang)地產(chan)市場帶來新的(de)(de)發展(zhan)方向及(ji)增長潛力，甚至將改變房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)的(de)(de)規(gui)則和格局。”