4.房地產市場

3.5線城市房地產投資總量占全國的比重僅10%，投資增速略高于全國平均水平，部分城市房地產投資的快速增長拉高整體水平。近五年房地產開發投資增速數據顯示，3.5線城市房地產開發投資規模較小但在全國中的比重緩慢提高，2008-2012年提高1.3個百分點至10.7%。從投資增速來看，近幾年保持高于全國平均增速水平，2010年調控以來差距有所縮窄，2008年高于全國房地產開發投資增速近10個百分點，2010-2012年差距縮小至3個百分點左右。

3.5線城市房地產開發投資規模平均水平不及百億元，城市間分化明顯，TOP10城市投資規模及增速突出。3.5線城市房地產投資額多數不足百億，近五年投資復合增速平均在30%左右，數據顯示，各城市間分化現象明顯。2012年馬鞍山投資規模超過200億元，烏海等城市投資規模不及50億元；毫州近五年來投資增長較快，平均每年增長超過六成，主要因其雄厚的中藥材資源及加工實力，以及豐富的煤炭資源拉動經濟從而帶動當地房地產市場發展，通遼投資規模處于最低水平，其近五年復合增速僅4%。TOP10城市投資規模及增速較為突出，除烏海、榆林、荊門外，投資規模均超過百億元，榆林、荊門主要受城鎮化水平限制、烏海受人口規模限制，其投資規模較小，除烏海投資增速20%較低，其余城市均超過30%，其中防城港近五年投資復合增速超五成。

3.5線城市供給規模占全國比重約14%，近兩年受政策影響較小，供給增速高于全國平均水平。從供應規模來看，3.5線城市總體供應量在全國的比重大約在14%左右，逐年上升但勢頭趨緩。從供應增速來看，近五年，3.5線城市施工面積增速持續高于全國平均水平，2010-2011年達到近30%，2012年同比增長19%，高出全國平均水平5.4個百分點，受調控政策影響，近兩年全國供應增速大幅下滑，但3.5線城市受影響較小，2012年新開工同比增長2%，竣工同比增長16%，均高出全國近9個百分點。

TOP10城市近五年開竣工復合增速呈增長趨勢，但規模呈現明顯差異，牡丹江的施工、新開工規模較高，遠超過烏海等市場規模較小城市，防城港供給速度較快，開竣工增速均近六成。投資規模及增速高的城市供應規模及增速相對較高，從供給規模來看，3.5線城市施工面積在500-2000萬平方米、新開工在100-800萬平方米、竣工面積在25-500萬平方米范圍內，供給規模遠不及一、二線城市。TOP10城市中，牡丹江的施工面積近1500萬平方米最高，新開工規模同樣處于較高水平，超過600萬平方米，竣工面積雖不及馬鞍山的近300萬平方米，但仍高于3.5線城市平均水平，烏海等人口規模較小的城市供給規模同樣處于低位。從供應增速來看，TOP10城市竣工增速差別較大，防城港開、竣工增速均近六成，而烏海、遼陽等城市竣工節奏慢，近五年竣工復合增速僅近5%。

3.5線城市銷售面積占全國比重約15%左右，因整體價格水平偏低，2008-2010年銷售額所占比重不及一成，近兩年受政策影響相對較小，比重提高至10%。近五年數據顯示，3.5線城市銷售規模在全國的比重處于較低水平，其中銷售面積占據15%左右，銷售額由2008年的8%提高至2012年的10%，主要是因為3.5線城市整體價格水平偏低，且近兩年受政策影響價格波動相對較小。2010-2011年，3.5線城市商品房銷售增速超過全國平均水平，其中銷售額超出全國近20個百分點，因部分一二線城市受限購等政策影響，銷量大幅下挫，價格漲幅下降明顯，而部分未受政策波及的三線城市逐漸吸引房企目光，供給加大的同時助推銷量持續增加。2012年，房企回歸一二線趨勢日益顯著，3.5線城市整體表現不及全國平均水平。

TOP10城市銷售規模在400萬平方米、120億元以下，防城港增速仍處于較高水平。部分城市需求旺盛，但總體呈現供應過剩現象。經濟發展及城鎮化水平帶動居民生活水平的提高，從而助推房地產需求市場發展，從銷售規模來看，TOP10城市銷售面積均在百萬平方米以上，濱州最高，已突破300萬平方米，銷售額超過百億元，但不及馬鞍山和寧德，主要因為濱州房價較低，2012年商品房銷售均價還不到3000元/平方米。從銷售增長情況來看，銷售額均呈現兩位數漲幅，但銷售面積增減互現，其中防城港銷售增長較快，銷售額漲幅超過五成，銷售面積增長近四成，烏海銷售面積呈現負增長。

三． 3.5線城市房地產市場特征分析

1. 城鎮化進程推動馬鞍山、銅陵等城市房地產市場發展

城鎮化率高的城市房地產市場發展相對較快。3.5線城市的城鎮化率普遍低于全國平均水平，但部分城市城鎮化水平達到70%以上甚至近百，比如烏海市，2012年末城鎮人口占常住人口比重高達94.5%。但由于烏海人口規模較小，房地產開發投資規模處于較低水平，而人均銷售面積高于3.5線其他城市。因城鎮化率與房地產市場發展密切相關，城鎮化率越高的城市，市場發展越快，馬鞍山、銅陵等城市城鎮化率處于3.5線城市較高水平，甚至遠高于全國平均水平，當地房地產市場規模及發展速度同樣超前，投資吸引力排名也相對靠前。

部分城市人均住房面積高于全國平均水平，供應過剩風險值得關注。防城港、荊門、毫州等部分城市人均住房面積接近或超過40平方米，但防城港人均銷售面積也處于3.5線城市較高水平，市場需求旺盛；毫州人均銷售面積相較其他城市較低，且城鎮化率低于全國平均水平，城市發展緩慢，需求動力不足，應防范供應過剩風險。銅陵、烏海等城市人均住房面積低于或接近全國平均水平，且人均銷售面積較高，城市發展快，市場需求旺盛，未來潛力較大。

2. 東部沿海地區城市房價較高，中西部地區城市房價低，居民實際購買力更強

近五年銷售價格均呈現上漲趨勢，部分城市銷售均價較高，TOP10城市2012年銷售均價平均在4000元/平方米左右水平。整體來看，3.5線城市近幾年來商品房銷售均價均呈現上漲趨勢，且漲幅普遍在兩位數水平。其中麗水2012年商品房銷售均價超過8500元/平方米，處于3.5線城市最高水平，近五年來年均上漲12%；2012年麗水市實現地區生產總值885億元，按可比價計算增長10.5%，增幅居全省各市第1位，人均GDP近4萬元/人，城鎮居民購買力較強，且擁有多處旅游風景區，帶動當地經濟及房地產市場發展。TOP10城市中寧德商品房銷售均價較高，近7500元/平方米，且近五年來年均漲幅達到20%的較高水平，寧德位于海峽西岸經濟區，其地理位置及海洋資源優勢突出。濱州最低，還不及3000元/平方米，位居3.5線城市投資吸引力排名第6位，GDP規模及城鎮居民收入均處于較高水平，未來市場發展潛力較大。