趨勢二：房地產市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

　　中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面已經過去，而供大于求的局面將逐步顯現，并且將主導未來的房地產發展大勢。

　　據“城鎮化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變為供大于求的“買方市場”格局。

　　預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米（2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應后，中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過于求。

　　城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產走向的頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%。可見，未來中國的房地產僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續快速增長。

　　當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米，2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過于求態勢。預計到2017年，中國住宅市場才能重新恢復供求平衡，但最后不久中國房地產很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷，中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代恐將一去不復返。

　　根據相關統計機構的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約120億平米，如此十年內中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至5%以內，這完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長。從結構上看，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶（55%的現有城市居民家庭住房面積仍低于30平米）。如此節奏和結構的迅速變化，開發商及其他相關利益主體不可不提前有所準備。

　　趨勢三：新一屆政府對于房地產的調控將不會松手，而房地產調控的成效將從以往的屢屢失效走向成功！

　　過去十年，房地產調控幾乎年年都被強調，但調控最終總是變成“空調”。但展望未來，政府對于房地產的調控肯定不會松手，房地產調控將從一而再再而三的失敗中逐步扭轉。

　　眾所周知，每年的中央經濟工作會議都決定著來年的經濟政策走向。而新一屆政府開局之年的2012中央經濟工作會議，不僅關乎2013年，更是關乎整個新班子對于未來中長期的政策思路。2012年的中央經濟工作會議對于舉世關注的房地產業，會議只有一句話——“堅持房地產調控不動搖”。但這句話足以印證我們事先的猜測：本屆政府將不會再允許房地產市場過熱，也不會允許房地產價格再度失控。

　　道理非常簡單：鐘擺不能一直往一個方向擺，一旦擺到頭必然要往回擺。上屆政府提出過許多好的理念，也做了許多好事，但在兩件事情上卻未免飽受詬病。一是改革的推進緩慢，甚至在某些方面出現了改革倒退。因此，新一屆政府重啟改革乃是必然。二是房地產調控。房地產在過去十年突飛猛進，但房價暴漲、十年調控無果也引發了社會對于政府的失望，房地產收益分配的不平衡更為大家詬病。18大報告145處提到“人民”，顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓，真正落實以民為本的執政理念，方能繼往開來。

　　而新一屆政府想要在民生上有所建樹，第一步可能就是以“新型城鎮化建設”為突破口，房地產開刀，在上屆政府無果的房地產調控上結一個大大的果子。如此，中央經濟工作會議才要求“堅持房地產調控不動搖”。再考慮到前面討論的中國房地產市場格局與增長態勢的變化，也就是說天時已變，政府尋求房價更加平穩、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產調控目標，到今天真的有望逐步落地實現。

　　趨勢四：房地產金融將繼續從單一依賴信貸資金繼續轉向社會融資規模的不斷擴大，而政府對房地產金融的監管也將從“增量監管”進入“存量監管”。

　　2012年底，中國的M2接近100萬億，GDP接近50萬億，M2與GDP之比高達200%。巨大的貨幣供應帶來兩個看似矛盾的怪相：一是市場中貨幣流動性持續過剩；二是實體民營企業持續資金饑渴。前者反映出資金增量供應過剩的現象，后者反映出資金存量管理低效的現象。

　　在此背景下，市場規律必然發力，金融創新不可避免。過去，企業的資金來源主要是銀行信貸，基本上是一棵樹上吊死，但到今天中國企業融資方式已發生重大轉變。從央行公布的融資總量數據看，目前人民幣貸款占比已經從06年80％的峰值降至56%；而包括委托貸款、信托貸款、銀行承兌匯票、企業債券等在內的社會性直接融資占比已經接近40％。這一變化直接導致以銀行信貸為主要統計口徑的廣義貨幣M2已越來越缺乏解釋中國經濟的能力，只有轉向包括更廣義貨幣供應的M3甚至M4才能更好地解釋中國經濟。

　　以直接融資為主的金融創新得到了政府的肯定和鼓勵，就在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，中央再次明確提出“適當擴大社會融資總規模”。社會融資總規模的擴大，具體到房企融資，最直接的變化就是房地產信托和房地產基金的快速崛起。據中國信托協會數據，2010年二季度中國房地產信托累計余額為3154億元，到2012年二季度房地產信托累計余額已高到6751億元。而房地產基金在2012年也狂飆突進，即使按照保守估計也已突破2000億元，成為不少中小房企融資的重要渠道。

　　所以，從房地產金融的角度看，未來社會融資總規模的占比還將不斷上升，而金融監管的大趨勢是，政府金融監管機構對傳統慣有的銀行間接融資渠道的監管力度將弱化，而對信托和基金等直接融資渠道的監管將強化。資金增量與資金存量相比較，政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，完全可以通過存量準備金率和新增信貸量來加以控制，但政府如何合理、有效地管理和疏導資金存量則明顯要求更加精細化，也更加需要管理藝術。目前，社會資金擁擠流向暴利行業。如銀行業，從來都是民間資本競相追逐的領域。但對于如住建部正在研究的保障房領域之類的“寡利領域”，如果缺乏具有誘惑力的利益引導來引導民間資本進入，最后的結果必然是無人問津。顯然，政府現在需要研究一些好的對策來管理中國的存量資金。