趨勢五：在住宅房地產的價格變化上，不同城市的房地產市場將從“普漲時代”進入“分化時代”。

　　基于限購的大背景下，去年市場普遍認為二線城市的房地產市場將遇冷，三線城市借力不限購的政策東風將會迎來新一輪春天。但隨著歲尾的臨近，市場的數據宣告了上述判斷的錯誤。沒有任何機構可以確保它的預測百分之百正確，但對客觀規律的尊重輔之以邏輯性的分析，這是我們能做到的。城市的聚集效應，或者說只有極富的國家才可以玩得起小城市。所以大的判斷是：一線城市的聚集效應將越來越凸顯；二線城市，尤其是區域中心城市的后發優勢顯現；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產市場健康發展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產市場才越有潛力。

　　根據聯合國人口署預測，2010-2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。總體而言，一線城市潛在需求尤其是剛性需求強勁，但供應量不足，成交量在2012年高基數的基礎上難以大幅增長，價格上漲空間大；二線城市供求基本平衡，價格未來的走勢取決于經濟和人口的輻射力和吸引力；三線城市的供應量較大但潛在需求不足，價格下行風險逐漸暴露。

　　趨勢六：住宅市場的屬性將從“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”并重。

　　過去十多年中國的房地產市場基本上是“開發商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。而且，未來房地產自身的行業細分將越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業市場的各自屬性也越來越明確。住宅產品原本只具備消費屬性，但在過去十多年由于投資品的稀缺，其投資屬性甚至于投機屬性彰顯，所以才出現“全民炒房”的畸形市場，甚至出現了“搏傻現象”。那時的房地產仍處于“商品時代”，但隨著市場不斷發展，住宅去投資化的趨勢已不可逆轉。

　　未來趨勢，住宅房地產不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產品屬性，中國房地產也將從瘋狂的“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”并重。筆者注意到，為了更好地迎接產品時代，有些企業（如綠城、龍湖、萬科等）已經走在前列。從2012年熱銷樓盤來看，產品的合理定位和市場節奏的精準把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求，萬科的15平米戶型是一種有益探索；對于改善型客戶，精裝提升品質、優化戶型結構更加重要；對于精品樓盤，關鍵點在于區位及環境優越，內外兼修支撐的豪宅品質。

　　趨勢七：在地產投資上，投資理念將從“炒房時代”進入“資產配置時代”，商業地產的投資客群將從“安全性資本”轉為“理財型資本”，

　　過去十多年北京商辦物業散售市場最具代表性的企業便是SOHO中國，從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發現，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區的煤炭企業主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產的安全性，注重資產的保值增值，對價格不敏感，并不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況日下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，煤老板財富的幾何級數增長的時代也一去不復返了，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

　　但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好，工作時不喜歡被打擾，圈層網絡具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現斷檔，小宗成交凸顯。

　　中國的不動產投資大致經歷了三個階段：2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”。典型事件便是謝國忠所經歷的“保姆辭職炒房”；2010年-2011年的第二個階段是“商業地產的黃金時代”。典型事件便是“北京CBD寫字樓租金漲幅全球第一”；第三個階段是“投資不動產證券化成為新趨勢”。

　　隨著階段的不同，投資理念也在不斷升級。過去很長一段時間里，房地產的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產品僅是商辦物業，并沒有整體為客戶進行資產配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫生”。客戶從他那里購買產品更多是的是基于產品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為“產品驅動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產品的雙驅動模式”，甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶的角度而言，過去對自身的財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，如“母雞錢”和“雞蛋錢”，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產配置的概念。