趨勢八：核心區位的寫字樓市場的投資與管理將從注重“增量資產”轉向更加關注“存量資產”。

　　如果要盤點2012年中國商辦物業投資市場的里程碑事件，SOHO中國從“散售”轉向“自持”無疑是不可抹去的一筆。而眾所周知，潘石屹的營銷團隊在地產界是赫赫有名的，是什么樣的動力促使潘石屹“自己革自己的命”？除了對租售市場逆轉的判斷外，很重要的一個原因是北京四環以內很難再拿到新的土地。這不僅是SOHO中國面臨的困境，也是許多開發商面臨的難題。核心位置的土地供應已基本達到飽和，那未來的出路在哪里呢？

　　上海市政府在這方面明顯走到了前列，他們提出“樓宇經濟”的概念，即對核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優質的辦公條件和合理的租金來吸引品質更高的企業入駐。通過租金的市場化手段來實現租客的輪換升級，再通過租客的升級提升地方政府的稅收收入。具體的案例如高和資本在上海靜安區以7.9億元收購的中華企業大廈。以前這棟樓在靜安區屬于普通的乙級寫字樓，租客主要以中小型企業為主，樓的硬件品質和租客的租金承受能力都很有限。高和資本收購后，對大樓的外立面和辦公區硬件進行了重新改造，最關鍵點的是租客和運營管理進行了大幅提升，最終實現共贏。地方政府通過“樓宇經濟”有效增加了稅收，投資商通過“資產精裝修”實現了資產升值。

　　不難判斷，隨著核心位置土地市場的越發緊俏，“樓宇經濟”的理念很快會在其他一線城市推廣。

　　趨勢九：隨著城市保障房的推開以及農村土地制度改革的啟動，房地產的收益分配將從極端不公狀態轉向相對的公平改善狀態。

　　過去幾年，城市保障房已經大步推開。據住建部保障司數據，2012年1-10月全國城鎮保障房安居工程建設新開工722萬套，基本建成505萬套，提前完成年度700萬套新開工任務目標。同時，2012年8月國土部在土地供應領域也對保障房進行了傾斜，提高了中小戶型商品房和保障房的供地比例，全國合計住宅用地供應總量為15.93萬公頃，其中保障性安居工程計劃用地4.76萬公頃，占比近30%。當然，之前有人說的保障房大躍進問題，其實大可不必。現在急轉彎是因為過去該拐彎的地方沒有拐彎。

　　展望18大之后，筆者一直呼吁的農村土地制度改革也將啟動。2012年十八大報告中明確提出“多渠道增加居民財產性收入”，“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例”。2011年，全國農民平方米的征地收益不到30元，只占到政府出賣土地收益的不到2.7％，大約相當于農民家庭收入的6倍，未來的趨勢是大幅度提高農民征地補償。18大會議剛落下帷幕，一個提升10倍的征地補償標準就被提出，讓大家切切實實觸摸到了“讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果”的希望之門。筆者相信這還僅僅是開始，隨著房地產市場地不斷完善，第三次土地改革也將呼之欲出。

　　簡言之，未來中國房地產將從以往只注重“效率優先”的時代，進入到相對的“公平時代”。過去十多年中國經濟好似一輛快速行進的列車，而車票就是房子。買房子的人財富量級扶搖直上，沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年，房地產的收益分配勢必將從極端不公狀態轉向公平改善狀態。房地產市場也會從單一的商品房市場轉向“商品房+保障房”的雙軌市場。保障房更多的是增加了市場供給，而第三次土地改革將極大地拉動需求。

　　結束語

　　如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個時代對于中國經濟和中國房地產來說，都將是特別值得期待的時代。在新的不一樣的季節里，誰將成為下一個時代的弄潮兒？歷史將證明，還是那些善于把握趨勢并勇于改革創新的人士。對于不動產投資人士，到底是“投資機會”還是“投資趨勢”？毫無疑問，機會固然不可忽視，但“趨勢”更值得信賴。