從2013年開始，中國房地產將進入一個與過去十年完全不同的季節！

　　從改革周期的維度判斷，未來五年特別是未來兩年應該會著意顯示出寬松、開明、努力和有為；從經濟增長周期的維度判斷，則中國經濟在2012年已經軟著陸成功，且已呈復蘇回升態勢，未來十年中國經濟有望進入新型“穩態增長”，進而邁向新的大國崛起臺階，一舉超越美國成為世界最大經濟體；如果從房地產產業的維度判斷，則一個全新的季節也已經來臨，無論增長態勢、市場格局、政策趨勢以及產業組織等都將發生重要變化。

　　值此之際，每一位身處這個大時代的理性經濟人需要做什么呢？那就是敏銳地去捕捉新的變化趨勢，快速找到并確認自己的新的身份，以進入新的季節，邁向新的未來。本文意在粗略勾劃出未來十年中國房地產的十大變化趨勢。

　　趨勢一：中國經濟從10%的大波動“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩態增長”，而房地產業也從“超高增長”轉變為“中低速增長”。

　　過去30年，中國經濟的年均增長率接近10%，尤其過去十年間，中國經濟的年均增長甚至超過了10%，這是典型的超高速增長。用世界銀行的評價來說，就是在人類歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時間內，實現過如此快速的持續增長。但是展望從現在到2020年未來的中國經濟增長，中國將告別10%上下的超高增長，轉而進入“七上八下”的次高增長。

　　有三個因素發生了變化：一是中國人口周期的變化，進而必然引發經濟周期的變化。進入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉向“人口負債”，經濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經濟增長必然隨之告別“超高增長”，轉而進入勞動力約束下的“次高增長”。人口周期所帶來的增長格局的變化，在幾乎所有的國家都發生過，中國也不會例外。

　　二是房車主導的重化工業增長將風光不再。2000-2010年，中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套，汽車年產量則從200萬輛增長到2000萬輛，房和車十年都分別增長了十倍，年復合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長，各自能再增長一倍就不錯，如此年復合增長速度將急速滑落到5-7%的地步，甚至不及同時期中國經濟的年均增長速度。2012年，鋼鐵生產十年增長最低，而服務業占中國經濟比重第一次超過第二產業，昭示出中國重化工業增長已走向衰落，房、車將逐漸告別主導產業地位，中國經濟也將痛失最強勁的發動機。

　　三是中國政府對于增長速度的偏好已經發生變化。現在無論是政府還是社會更看重的是經濟增長質量、社會和諧、生態保護以及公平公義等。同時，由于就業壓力的降低，政府也不再需要以刺激政策來維持經濟超高增長。也正因為上述原因，2012年中央經濟工作會議提出的經濟工作最終目標已由過去的“保持經濟平穩較快發展”這一元目標轉變為“實現經濟持續健康發展和社會和諧穩定”的二元目標。在缺乏政策強力推動的前提下，中國經濟當然也就只能順位在“七上八下”的自然增長軌道中。

　　但是，中國仍沒有脫離青春發育長身高的階段，因此未來經濟增長的動力仍然會表現強勁。從外部環境看，世界經濟可能已經告別了最壞的時期。如果全球經濟向好，中國的進出口也將進一步回暖。從國內環境來看，政府動力不會衰減，而市場動力在復蘇。因此，我們判斷2013年中國經濟的增長將重回8%的增長軌道，而2020年前大多數年份中國經濟增長可望在“七上八下”的軌道上顛簸運行。

　　從增長的波動來看，我們判斷中國經濟也將告別大起大落的階段，轉而進入到“穩態增長”階段。“七上八下”的增速慢嗎？據英國《經濟學家》雜志中國專欄的預測文章，如果未來十年美國經濟年均增長2.5%，同時物價年均增長1.5%，而中國經濟能夠保持年均增長7.75%，同時物價上漲控制在年均4%，人民幣年升值控制在3%，那么到2016年的時候中國按照購買力平價計算的經濟總量將第一次超過美國，而到2018年的時候，即便按官方匯率計算中國的經濟總量也將超過美國。另據假設，未來十年中國的年均增長只有7%，那么到2020年的時候，中國經濟總量也將增長一倍，約相當于當時美國經濟總量的64%，日本經濟總量的2倍，德國經濟總量的3倍以及英國、法國、印度、巴西等國的各4倍，加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未來十年的中國經濟和房地產發展，其實仍是一個美好增長的季節，甚至是一個更美的季節，但又是一個明顯不一樣的季節。