值得注意的是，三、四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處于快速發展期的三四線城市，這類城市今年繼續保持了穩步發展的步調，從2013年1-5月城市市場成交量來看，晉江、清遠、洛陽、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場規模增長都在150%以上，晉江同比增長了221%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長了10%-20%。

  (3) 項目：剛需、改善、投資各類型項目銷售百花齊放

   從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩、行情向好之時改善型需求逐漸釋放；其三，市場處于上行趨勢之中時，部分持觀望態度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。而2012年全年的市場恰好經歷了整個過程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，年度成交量創歷史最高。

   從6月全國典型熱銷項目來看，剛需類產品延續了一直以來火熱的銷售態勢，榮盛花語城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產品、如東碧桂園開盤當天3小時銷售700套。而產品面積較大的改善型產品也頗為搶手，保利生態城開盤1小時內100套房源即被搶購一空。更值得關注的是，投資型產品的熱銷打開了各檔次項目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當天銷售額突破3億元，金茂雪山語更是開盤半小時內全部推售產品即告售罄。

  4、 房價指數創新高，重點城市新開盤項目價格呈現普漲

   進入2012年下半年之后，隨著市場環境的持續好轉，重點城市房價明顯企穩回升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平，2013年上半年，指數已連續12個月上漲，且已明顯越過前期高點。

   在我們看來，2013年上半年房價上漲的原因有以下三點：首先，從企業層面來看，市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的動力。然后，從供應方面來看，市場持續性的回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時性短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價的必要。最后，從需求方面來看，市場的持續回暖增強了消費者信心，持觀望態度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房價的推手。

  5、 一、二線城市土地市場量價齊升，地王項目層出不窮

  (1)成交：一、二線城市土地市場全面升暖，三、四線城市相對平穩

   今年以來，房企拿地策略發生細微轉變，與之相對應，土地市場也呈冷熱不均現狀，一、二線城市相較三、四線城市的熱度更高一些。從具體數據來看，今年上半年一、二線城市土地成交量價漲幅顯著，而三、四線城市表現相對平穩一些。

   在市場回暖期，一線城市土地價值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價提升73%，遠遠超出其他城市。二線城市土地成交量價增長幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價相對穩定，供應充足，企業關注度較高。由于企業前幾年在三、四線城市的投入較大，而這類城市內需不足、經濟水平較低，整體利潤空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

  土地市場除了量價齊升以外，高溢價地塊、地王項目不斷出現，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內地王紀錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地熱潮，土地熱度迅速飆升，但中小型房企由于資金實力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯過了拿地時機。今年以來，房地產資金環境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業發起了對土地資源的爭奪，否則可能出現無項目可賣的尷尬。