今年以來土地市場高溢價成交的地塊幅數顯著提升，上半年溢價率高于50%的地塊幅數總計296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價地塊幅數超百幅，而一線城市高溢價地塊占比最高，而且高溢價地塊幅數同比顯著提升，再度證明一、二線城市土地市場較熱。

  三、下半年房地產行業形勢五大預判

  1、 調控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態

   近段時間，外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多地出現，判斷的主要依據就是：上半年“國五條”的全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，我們認為下半年調控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府執政第一年經濟不太會被允許出現過于快速的下滑，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，近一個月來，商業銀行同業拆借利率連續大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低。

   此外，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議這樣級別的場合中，對房地產市場發展做出公開表態，而上述表態傳遞出對于房地產政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

   2、 國內外融資成本上升將促下半年地價趨于理性，成交規模較上半年或進一步攀高

   上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業拿地高潮迭起，其中很大的原因要歸功于上半年海外寬松的融資環境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內將適度跟進，則年內國內流動性緊張的格局也將延續。對于房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預計下半年的土地市場將變得更加理性，地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現下降。

   交易量方面，我們預計平穩走高應是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應方的地方政府，在土地財政的驅動下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時期，因而今年真正的土地供應高峰期還遠未到來。另一方面，作為需求方的房地產企業，自2010年本輪調控正式展開以來，相當一段時間內企業在投資環節表現偏謹慎，當前房企土地儲備規模依然處于近幾年以來的低位；而企業銷售業績自去年二季度以來卻處于持續增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業業績依然處于快速擴張的狀態，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產同比去年同期業績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團成交金額也同比上漲了45%。同時，2013年上半年企業銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業將繼續擴容，總結來說，當前這個時間點上房地產企業其實正處于一個“有錢缺地”的狀態中。因此，我們預計下半年土地市場交易量仍將延續上半年的勢頭，一二線城市流標率將不會比之前出現大幅度的提升。

   3、 全年商品房成交量有望突破12億平米， 三、四線城市將有較好表現

   對于全國市場來說，考慮今年下半年行業大環境，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預計行業大環境將維持基本平穩的情況下，市場活躍的態勢將能夠持續。當然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預計全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關，再創歷史新高。

   我們認為，前兩年市場多呈動蕩的三、四線城市，在今年將有較好表現。由于新增供應量較為充足、房價水平也較為合理，因此今年大部分三、四線城市市場成交量將出現較高的增長。更值得關注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關城市的房地產業形成利好，進而推高未來市場交易規模。

  4、 一、二線城市供求矛盾決定房價上漲趨勢仍難以改變

   一、二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價上漲的趨勢仍將延續。

   CRIC數據顯示，5月重點城市商品住宅消化周期持續下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個城市當前的消化周期已經降至6個月的供求紅線附近；此外5個重點城市中，除了天津的消化周期依然高達20個月以上，其余4個城市當前的庫存僅能夠維持7-11個月。一般情況下我們認為：消化周期不足6個月，市場呈現供不應求；12個月附近，市場供求基本平衡；18個月以上，市場出現供過于求。可見，當前絕大部分重點城市已經顯現出供不應求的局面。而從新增供應來看，2012年全國新開工面積增速全年出現負增長，截止到5月這一指標也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應求的局面將在下半年繼續存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現大幅度的增長，但是政策允許范圍內的漲價項目將越來越多地出現，房價總體上漲的趨勢難以出現根本改變。

  5、 供應短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產品仍不宜過分樂觀

   對于具體項目來說，中低檔產品市場供應短缺，尤其對于一、二線城市來說，每年新增的商品住宅供應量遠遠不能滿足不斷膨脹的人口規模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導致企業手中的中低端產品儲備一直處于不足的狀態，預計2013年這一細分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業多時的高檔豪宅庫存確實得到了相當程度上的去化，受益于此，相當一部分以開發中高檔豪宅為主的開發商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風險之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經濟不景氣的判斷，未來形勢仍不應過于樂觀。

  結束語

   總的來說，我們認為下半年對房地產市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經濟的不景氣，加之新一屆中央領導層逐漸表現出來“去行政化”的作風，下半年房地產進一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔憂的一面，隨著國內、外流動性趨向緊縮，類似上半年這樣寬松的融資環境將一去不復返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業來說，如何在下半年籌集到足夠的資金，將成為一個亟待解決的問題。對于企業來說，提高周轉速度，向運營要利潤仍然是“制勝”的不二法寶，諸如萬科在工業化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產品線，世茂的營銷全方位滲透都是出于提高周轉速度所做的嘗試。