2013年上半年飛逝而過，房地產市場延續去年的回暖走勢，行業呈現出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調控政策遇冷的同時，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市項目價格普漲、土地市場量價齊升。大好形勢下，房地產企業上半年取得了驕人業績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業業績均出現了大幅增長。

   在房地產行業在穩步回升的同時，外部環境卻正在醞釀著極大的變數：首先，國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強；其次，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，在其對房地產行業明確表態之前，體系外因素對行業的影響存在一定的變數。面臨種種不確定變數，下半年市場將如何演繹，也是我們所共同關注的焦點。

  一、宏觀經濟環境依然不佳，國內房地產業喜憂參半

   今年以來，國際、國內宏觀經濟環境跌宕起伏，變數頗多。國際上，雖然美國經濟出現反彈征兆，但歐洲、日本等其他發達國家的好消息并不如預期中的那么多；國內方面，去年下半年開始的經濟企穩卻已出現反復跡象，尤其下半年，地方債陸續到期和新一屆政府推行經濟結構調整將有可能令中國經濟出現一波集中回落。對于房地產行業來說，美國QE3的可能退出以及國內貨幣政策可能到來的緊縮，無疑將擠壓整個行業中長期的資金面，但從短期來看，國內經濟數據雖有下滑卻也能保證至少年內行業政策面的相對穩定。

  1、 國際經濟復蘇進程緩慢，外部環境仍不容樂觀

   今年以來，隨著美國經濟回升形勢初顯，外界普遍認為本輪危機最壞的時刻應該已經過去，但仔細分析，我們認為好消息不多，外部環境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經濟復蘇狀況中看出端倪。

   今年以來美國經濟復蘇的跡象相對明顯，但是對中國的正面作用其實并不大。

   其一，美國經濟復蘇并非是因為找到了新的經濟增長點，而是因為越來越多的企業意識到，“美國制造”其實更為經濟實惠。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統制造業回流到美國本土無疑將對我們的經濟發展形成阻力；

   其二，6月19日美聯儲在結束兩天的議息會后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時間表、路線圖，對于中國等發展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對于包括房地產行業在內的諸多資金密集型產業來說，顯然都是壞消息。

   歐盟經濟恢復仍較為緩慢，加上近期的貿易摩擦，對中國經濟發展產生負面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動日本的實體經濟復蘇。

   歐美日等主要發達國家經濟復蘇緩慢對于改善我國整體出口環境不利，同時考慮到歐盟與我國貿易摩擦加劇、美國實施以出口推動就業和經濟復蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環境仍面臨諸多不確定性。

  2、 二季度國內經濟頹勢已現，下半年國內兩大變數或引發新一輪危機

   雖然上半年一季度中國宏觀經濟延續2012年底的反彈趨勢表現尚好，但二季度以來已經出現明顯回落征兆：首先，去年三四季度經濟的復蘇主要由政府投資帶動，但這種方式不可持續，后續效應差，今年二季度以來一系列先行指標已經明白地顯示經濟的上行乏力，在外界普遍關注的“克強指標”中，5月份全國工業用電量3223億千瓦時，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運總發送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數據恐怕將出現明顯的下滑。

   在我們看來，2013年下半年國內宏觀經濟走勢有相當大的變數，如果說2012年上半年經濟下滑的主要誘因是國際大環境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內更將出現負面因素。

   首先，2008年底為應對國際金融危機的沖擊，上屆政府啟動了4萬億投資計劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產市場持續被調控，地方政府土地財政大規模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎建設還在大規模推進，保障房建設、完善社會福利、發展新興產業、加強水利設施建設、甚至維護社會穩定，都需要地方政府支出，在財政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務的集中到期可能引爆地方政府的債務風險。

   其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經濟結構轉型。客觀上講，多年以來我國經濟結構轉型的推進始終緩慢，一方面以進出口和政府投資為主要拉動的增長方式始終未能有轉變，導致一直以來我國經濟抗外部風險能力偏弱，另一方面國內產業升級緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統制造業存在嚴重的產能過剩問題，而新興產業卻始終得不到充分的發展。事實上，在上一屆任期內經濟結構轉型就已經非常迫切，只是2008年開始的國際經濟危機打亂了相關部署，而溫家寶總理在其執政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識地放緩了轉型。時至今日，經濟結構轉型無疑已經成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強總理上臺半年以來的動作來看，無論是在國務院會議上否定繼續用政府投資來拉動經濟，還是近期面對銀行“錢荒“時的按兵不動，都體現出其不同于前任的管理風格，我們有理由相信，在新一屆政府執政滿半年之后，經濟結構轉型將逐漸加快，而這樣的轉型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內恐怕將給經濟帶來陣痛，可以預期到的是，2013年下半年國內經濟數據出現明顯滑坡將是大概率事件。

  二、2013年上半年房地產市場呈現“一冷四熱”

   2013年上半年，行業呈現出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調控主基調的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

   1、 “國五條”調控全面遇冷，房價控制目標成為主基調

   縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續一整年的喊話調控有了根本性轉變。但是，地方政府消極的響應態度，使得本輪調控面臨失效的尷尬。

   (1) 為了調控而調控，“國五條”陷入少人響應的尷尬

   2012年以來整個房地產市場量價齊漲、地王重現、企業銷售業績持續攀高，過熱征兆的出現使得政府對房地產行業壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態度又一次讓我們看到房地產市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執行。

  “地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執行基礎。