2013年上半年飛(fei)逝而過，房地(di)產市(shi)場延續(xu)去年的(de)回暖走勢(shi)，行業(ye)呈現出“一冷(leng)四熱(re)”的(de)局面：在“國五條”調控政策遇冷(leng)的(de)同時，行業(ye)投資環境全面回暖、城市(shi)住宅市(shi)場成(cheng)交量持續(xu)回升(sheng)、重點城市(shi)項目價格普漲、土(tu)地(di)市(shi)場量價齊升(sheng)。大好形(xing)勢(shi)下，房地(di)產企(qi)業(ye)上半年取(qu)得了驕人業(ye)績(ji)，萬科(ke)、恒大、綠地(di)、中海等龍頭(tou)企(qi)業(ye)業(ye)績(ji)均出現了大幅(fu)增長。

  在(zai)房(fang)地(di)(di)產行業在(zai)穩步回升的(de)(de)(de)同時，外部環(huan)境卻正在(zai)醞(yun)釀著極(ji)大的(de)(de)(de)變數：首先，國際經濟環(huan)境不(bu)容(rong)樂觀，國內宏觀經濟面臨的(de)(de)(de)不(bu)確(que)(que)定性(xing)增強(qiang)；其次，新一屆政府的(de)(de)(de)執政理念(nian)正在(zai)發生轉(zhuan)變，在(zai)其對房(fang)地(di)(di)產行業明(ming)確(que)(que)表態之(zhi)前，體系外因素(su)對行業的(de)(de)(de)影響存在(zai)一定的(de)(de)(de)變數。面臨種種不(bu)確(que)(que)定變數，下半年市場將如何演(yan)繹，也是(shi)我們所(suo)共同關注的(de)(de)(de)焦點。

  一、宏觀經濟環境依然不佳，國內房地產業喜憂參半

  今年(nian)以來，國(guo)(guo)際、國(guo)(guo)內(nei)宏觀經(jing)濟環(huan)境跌宕起伏，變數(shu)頗(po)多(duo)。國(guo)(guo)際上，雖然美(mei)國(guo)(guo)經(jing)濟出(chu)現反彈征(zheng)兆，但歐(ou)洲、日本(ben)等其(qi)他發達國(guo)(guo)家的(de)(de)好消息(xi)并不如(ru)預(yu)期(qi)(qi)中(zhong)的(de)(de)那么多(duo)；國(guo)(guo)內(nei)方(fang)面(mian)，去年(nian)下(xia)(xia)半年(nian)開始的(de)(de)經(jing)濟企穩卻已出(chu)現反復跡象，尤其(qi)下(xia)(xia)半年(nian)，地(di)(di)方(fang)債陸續到(dao)期(qi)(qi)和新一屆政府推行經(jing)濟結(jie)構調整(zheng)將有可能(neng)令中(zhong)國(guo)(guo)經(jing)濟出(chu)現一波集(ji)中(zhong)回落。對(dui)于房地(di)(di)產行業來說，美(mei)國(guo)(guo)QE3的(de)(de)可能(neng)退出(chu)以及(ji)國(guo)(guo)內(nei)貨幣(bi)政策可能(neng)到(dao)來的(de)(de)緊(jin)縮，無(wu)疑(yi)將擠壓(ya)整(zheng)個行業中(zhong)長期(qi)(qi)的(de)(de)資金面(mian)，但從短期(qi)(qi)來看，國(guo)(guo)內(nei)經(jing)濟數(shu)據雖有下(xia)(xia)滑卻也能(neng)保證至少年(nian)內(nei)行業政策面(mian)的(de)(de)相對(dui)穩定。

  1、 國際經濟復蘇進程緩慢(man)，外部環(huan)境仍不容(rong)樂觀

  今年以(yi)來，隨著美國經濟回(hui)升(sheng)形勢(shi)初(chu)顯，外(wai)界普遍(bian)認為本輪危機最壞的時刻應該已(yi)經過去，但仔細分析(xi)，我們認為好(hao)消息不多，外(wai)部環(huan)境依(yi)然不容樂觀(guan)，這可以(yi)從美國、歐盟和日本的經濟復蘇狀況中看出端倪。

  今年以來美國經濟(ji)復蘇(su)的(de)跡象相對(dui)明顯，但是對(dui)中國的(de)正面作用其實并不(bu)大(da)。

  其一，美(mei)(mei)國經濟復蘇并非是(shi)(shi)因為找(zhao)到了新的(de)經濟增長點(dian)，而(er)是(shi)(shi)因為越來(lai)越多的(de)企(qi)業意識到，“美(mei)(mei)國制造(zao)”其實更為經濟實惠(hui)。在(zai)我(wo)國人(ren)力(li)成本快(kuai)速上升的(de)背景下，大量(liang)的(de)傳統制造(zao)業回流(liu)到美(mei)(mei)國本土無疑將對我(wo)們的(de)經濟發展形成阻力(li)；

  其二，6月19日(ri)美聯儲在(zai)結束兩天的議息會后宣布(bu)并且明確了量化(hua)寬松放慢和全部退出(chu)的時間(jian)表、路(lu)線圖，對于中(zhong)(zhong)國(guo)等發(fa)展(zhan)中(zhong)(zhong)國(guo)家而言(yan)，QE3的淡(dan)出(chu)意味著(zhu)國(guo)際(ji)資本的集(ji)中(zhong)(zhong)退出(chu)，這對于包(bao)括房(fang)地產行業(ye)在(zai)內的諸多資金密集(ji)型產業(ye)來(lai)說，顯然都是(shi)壞消息。

  歐盟(meng)經(jing)濟恢復仍(reng)較為緩(huan)慢，加(jia)上近期的(de)(de)貿易摩擦，對(dui)中國經(jing)濟發(fa)展產生(sheng)負(fu)面影響；日本奉行的(de)(de)零利率(lv)“極端寬(kuan)松”的(de)(de)貨幣政策也(ye)沒有(you)帶(dai)動日本的(de)(de)實體經(jing)濟復蘇。

  歐美(mei)日(ri)等主要發(fa)達國(guo)(guo)家經濟復(fu)(fu)蘇緩慢對于改善我(wo)國(guo)(guo)整體(ti)出(chu)口環境(jing)不利，同時考慮到歐盟與我(wo)國(guo)(guo)貿易摩擦加劇、美(mei)國(guo)(guo)實施以出(chu)口推動(dong)就業和經濟復(fu)(fu)蘇的政策，未來(lai)我(wo)國(guo)(guo)出(chu)口增長將面(mian)臨更大的壓力(li)，國(guo)(guo)際外部環境(jing)仍面(mian)臨諸多不確定性。

  2、 二季度國(guo)內(nei)經濟頹勢(shi)已現，下半年國(guo)內(nei)兩大變數或(huo)引(yin)發(fa)新(xin)一(yi)輪危機

  雖然上半年(nian)一季(ji)(ji)(ji)(ji)度中國宏(hong)觀經(jing)(jing)濟延續2012年(nian)底的(de)(de)反(fan)彈趨勢表(biao)現尚好，但二季(ji)(ji)(ji)(ji)度以來已經(jing)(jing)出現明(ming)顯回落征兆：首先(xian)，去年(nian)三四季(ji)(ji)(ji)(ji)度經(jing)(jing)濟的(de)(de)復蘇(su)主要(yao)由(you)政(zheng)府投資帶動，但這種(zhong)方式不(bu)可持續，后續效(xiao)應差，今年(nian)二季(ji)(ji)(ji)(ji)度以來一系列先(xian)行指標已經(jing)(jing)明(ming)白地(di)顯示經(jing)(jing)濟的(de)(de)上行乏力，在外界(jie)普遍關注的(de)(de)“克(ke)強指標”中，5月份(fen)全國工(gong)業(ye)用電量3223億千瓦時，同(tong)比(bi)(bi)增速為4.67%，比(bi)(bi)上月7.66%的(de)(de)增速大幅下(xia)滑，1~5月份(fen)鐵路貨運(yun)總(zong)發送量完成32178萬噸，同(tong)比(bi)(bi)明(ming)顯減少(shao)，而全國鐵路日均裝(zhuang)車(che)數也較上年(nian)減少(shao)5309輛，我們判斷，二季(ji)(ji)(ji)(ji)度GDP數據恐怕將(jiang)出現明(ming)顯的(de)(de)下(xia)滑。

  在我們看(kan)來，2013年(nian)下半年(nian)國(guo)內宏觀經濟走勢有相當大(da)的變數，如果說2012年(nian)上半年(nian)經濟下滑的主要(yao)誘因(yin)是國(guo)際(ji)大(da)環境(jing)不(bu)景氣拖累我國(guo)進(jin)(jin)出口(kou)的話，那么2013年(nian)之(zhi)后除了進(jin)(jin)出口(kou)部門起(qi)色不(bu)大(da)之(zhi)外，國(guo)內更將出現(xian)負面因(yin)素。

  首先(xian)，2008年底為應對國際(ji)金融危機(ji)的(de)沖(chong)擊，上屆政(zheng)(zheng)府(fu)啟動(dong)了4萬億投資計劃，從(cong)今(jin)年下半年開始(shi)，這波天量信貸就將集中(zhong)迎來(lai)還款期(qi)。近(jin)兩(liang)年以來(lai)，由于房地產(chan)市場持續(xu)被調控(kong)，地方政(zheng)(zheng)府(fu)土(tu)地財政(zheng)(zheng)大規(gui)模減(jian)少(shao)，一部分二三線城市一年賣(mai)地收入(ru)甚至(zhi)不到(dao)過去的(de)三成，在(zai)(zai)(zai)收入(ru)大幅縮減(jian)的(de)情況下，支(zhi)出卻(que)依然在(zai)(zai)(zai)增(zeng)加(jia)，基礎(chu)建(jian)設還在(zai)(zai)(zai)大規(gui)模推(tui)進，保(bao)障房建(jian)設、完善社(she)會(hui)福(fu)利、發展新興(xing)產(chan)業、加(jia)強(qiang)水利設施建(jian)設、甚至(zhi)維護(hu)社(she)會(hui)穩定，都(dou)需(xu)要(yao)地方政(zheng)(zheng)府(fu)支(zhi)出，在(zai)(zai)(zai)財政(zheng)(zheng)收支(zhi)情況本來(lai)就緊張的(de)背(bei)景下，地方債務的(de)集中(zhong)到(dao)期(qi)可能(neng)引(yin)爆(bao)地方政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)債務風(feng)險。

  其次，從種種跡象表(biao)明，新一(yi)屆(jie)政(zheng)(zheng)(zheng)府正致力(li)于加(jia)速(su)推(tui)進經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟結(jie)構(gou)轉(zhuan)(zhuan)型。客觀上(shang)(shang)(shang)講，多年(nian)以來(lai)(lai)(lai)我國經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟結(jie)構(gou)轉(zhuan)(zhuan)型的推(tui)進始終(zhong)緩慢(man)，一(yi)方(fang)面以進出口和政(zheng)(zheng)(zheng)府投資(zi)為主要拉(la)動的增長方(fang)式(shi)始終(zhong)未能(neng)有轉(zhuan)(zhuan)變(bian)，導致一(yi)直以來(lai)(lai)(lai)我國經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟抗外部(bu)風險能(neng)力(li)偏弱，另一(yi)方(fang)面國內(nei)產(chan)業升(sheng)級緩慢(man)，在(zai)(zai)唯GDP論的邏輯下，部(bu)分(fen)傳統制造業存(cun)在(zai)(zai)嚴重的產(chan)能(neng)過剩問(wen)題，而(er)新興產(chan)業卻始終(zhong)得不到充分(fen)的發展(zhan)。事實上(shang)(shang)(shang)，在(zai)(zai)上(shang)(shang)(shang)一(yi)屆(jie)任期內(nei)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟結(jie)構(gou)轉(zhuan)(zhuan)型就已經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)非常(chang)迫切，只(zhi)是(shi)(shi)2008年(nian)開始的國際經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟危機打亂了(le)相關部(bu)署，而(er)溫(wen)家(jia)寶總(zong)理(li)在(zai)(zai)其執政(zheng)(zheng)(zheng)的最后兩年(nian)，出于政(zheng)(zheng)(zheng)治因素方(fang)面的考(kao)慮又有意識(shi)地(di)放緩了(le)轉(zhuan)(zhuan)型。時(shi)至今日，經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟結(jie)構(gou)轉(zhuan)(zhuan)型無疑已經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)成(cheng)為擺在(zai)(zai)新一(yi)屆(jie)政(zheng)(zheng)(zheng)府面前(qian)的最大課題之一(yi)，從李(li)克強總(zong)理(li)上(shang)(shang)(shang)臺半(ban)(ban)年(nian)以來(lai)(lai)(lai)的動作來(lai)(lai)(lai)看，無論是(shi)(shi)在(zai)(zai)國務院(yuan)會議上(shang)(shang)(shang)否定繼(ji)續(xu)用政(zheng)(zheng)(zheng)府投資(zi)來(lai)(lai)(lai)拉(la)動經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟，還(huan)是(shi)(shi)近期面對(dui)銀行“錢(qian)荒“時(shi)的按兵不動，都(dou)體現出其不同于前(qian)任的管理(li)風格，我們(men)有理(li)由相信(xin)，在(zai)(zai)新一(yi)屆(jie)政(zheng)(zheng)(zheng)府執政(zheng)(zheng)(zheng)滿半(ban)(ban)年(nian)之后，經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟結(jie)構(gou)轉(zhuan)(zhuan)型將逐漸加(jia)快，而(er)這(zhe)樣的轉(zhuan)(zhuan)型從長期來(lai)(lai)(lai)看無疑是(shi)(shi)巨大的利好(hao)，但在(zai)(zai)短期之內(nei)恐怕將給經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟帶來(lai)(lai)(lai)陣痛，可以預期到的是(shi)(shi)，2013年(nian)下半(ban)(ban)年(nian)國內(nei)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)濟數據出現明顯滑坡(po)將是(shi)(shi)大概率(lv)事件。

  二、2013年上半年房地產市場呈現“一冷四熱”

  2013年(nian)上半年(nian)，行業呈現出“一冷(leng)四熱(re)”的局面，“一冷(leng)”為(wei)：今年(nian)初的“國(guo)五(wu)條(tiao)”調控(kong)政(zheng)策在出臺(tai)后全(quan)面遇冷(leng)，在地(di)方層面上被普遍消(xiao)極對待，而(er)成為(wei)調控(kong)主基調的房(fang)(fang)價控(kong)制目標對市場(chang)的影響僅(jin)局限于短期；而(er)“四熱(re)”則為(wei)：行業投資環境(jing)全(quan)面回暖、城(cheng)市住宅(zhai)市場(chang)成交量持續回升、重點(dian)城(cheng)市房(fang)(fang)價普漲、土地(di)市場(chang)量價齊升。

  1、 “國(guo)五條(tiao)”調控全面遇冷，房價控制目標(biao)成為主基調

  縱觀本(ben)次“國(guo)五條”新(xin)政，與2012年(nian)延(yan)續一整(zheng)年(nian)的(de)喊話調(diao)(diao)控有了根(gen)本(ben)性轉變。但(dan)是，地(di)方政府(fu)消(xiao)極(ji)的(de)響(xiang)應態度，使得(de)本(ben)輪調(diao)(diao)控面臨失效的(de)尷(gan)尬(ga)。

  (1) 為了調(diao)控(kong)而調(diao)控(kong)，“國五(wu)條”陷入少人響應(ying)的尷(gan)尬

  2012年以來整個房(fang)地產(chan)市(shi)場量價齊漲(zhang)、地王(wang)重(zhong)現(xian)、企業銷售業績持續攀高，過(guo)熱征兆的出(chu)現(xian)使得(de)政府(fu)對房(fang)地產(chan)行(xing)業壓一波(bo)確(que)實是(shi)(shi)有必要的，但(dan)“國(guo)五(wu)條”所選擇手段卻出(chu)現(xian)巨大偏差。地方政府(fu)對待本次“國(guo)五(wu)條”的態(tai)度又一次讓(rang)我們(men)看到房(fang)地產(chan)市(shi)場一直以來都不缺政策(ce)，所欠(qian)缺的一直是(shi)(shi)政策(ce)的執行(xing)。

  “地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執行基礎。